廣州因疫情導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，租客能要求減免租金嗎？
張靜律師解答：如是承租國(guó)有房產(chǎn)的租戶，法律是有規(guī)定減免租金3個(gè)月的。如是承租私人房產(chǎn)的租戶，雖然無(wú)相關(guān)的強(qiáng)制減租規(guī)定，反法z院也會(huì)酌情判z決減免租金一個(gè)多月。如下面這個(gè)案件，法z院就判z決2020年2月份及3月上半個(gè)月的租金減免一半。
判z決書(shū)節(jié)選：
關(guān)于租金支付問(wèn)題。《合同法》百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”陳租客應(yīng)當(dāng)依約按月交納租金，但因疫情爆發(fā)，各商戶在2月均未營(yíng)業(yè)，2月及3月確實(shí)存在經(jīng)營(yíng)困難的情況，且原被告協(xié)商時(shí)，曾房東也同意減免一半的租金，但陳租客仍未依約支付租金，結(jié)合疫情及疫情防控措施對(duì)經(jīng)營(yíng)造成的影響，本院酌情認(rèn)定2020年2月及3月的租金減免一半，故陳租客仍應(yīng)向曾房東支付2020年2月份及3月上半個(gè)月的租金的一半共計(jì)26250元（35000元/2+35000元/4）。
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廣州房屋租賃合同無(wú)效后，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)能退嗎？
張靜律師解答：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)有約定的從約定，如無(wú)約定的，按照租期折抵后退還。
判z決書(shū)節(jié)選：
關(guān)于進(jìn)場(chǎng)費(fèi)的性質(zhì)。楊某主張案涉合同約定的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)為案涉商鋪的裝修及設(shè)備。邱租客對(duì)此予以否認(rèn),楊某并未提供充分的證據(jù)證實(shí),故對(duì)于其主張不予采信。雙方對(duì)于進(jìn)場(chǎng)費(fèi)屬于什么費(fèi)用未能作出一致解釋,根據(jù)市場(chǎng)交易習(xí)慣,可認(rèn)定該進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用為案涉房屋使用的相關(guān)對(duì)價(jià),根據(jù)公平原則,參照雙方簽訂案涉合同的租期(2018年11月1日至2027年11月30日),進(jìn)行相應(yīng)折抵較為合理,經(jīng)折抵已實(shí)際使用的日期(至2019年7月6日),故應(yīng)返還110501元(120000-120000/3133×248)。
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廣州房屋租賃合同無(wú)效后，承租z人的裝修損失能賠償嗎？
張靜律師解答：可以要求出租z人賠償一半裝修損失。
判z決書(shū)節(jié)選：
法z院認(rèn)為：租賃合同簽訂后，張租客委托宋房東拆除樓梯和間隔,委托案外人陳某對(duì)涉案物業(yè)進(jìn)行裝修,并支付宋房東裝修費(fèi)用110000元,支付陳某裝修費(fèi)用94231.6元。
張租客裝修涉案房屋,支付宋房東一至四層裝修費(fèi)用110000元,因雙方對(duì)二至四層裝修費(fèi)用不能達(dá)成一致意見(jiàn),法z院酌情按每層裝修費(fèi)用25%計(jì)算,二至四層裝修費(fèi)用共計(jì)82500元(110000元×75%);涉案房屋一至四層陳某的裝修費(fèi)用為94231.6元,扣除首層造價(jià)15041.2元(212.8元+14828.4元),二至四層裝修造價(jià)為79190.4元,張租客上述裝修損失共計(jì)161690.4元(82500元+79190.4元)。張租客、宋房東對(duì)于合同無(wú)效均存在過(guò)錯(cuò),根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度,法z院認(rèn)定雙方各自應(yīng)承擔(dān)50%的責(zé)任,故宋房東應(yīng)賠償張租客裝修損失80845.2元(161690.4元×50%),張租客主張損失設(shè)計(jì)費(fèi)20000元,未提供證據(jù)證實(shí),法z院不予認(rèn)定。涉案合同為無(wú)效合同,對(duì)于張租客主張違約金的請(qǐng)求,法z院不予支持。
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廣州疫情導(dǎo)致租賃合同解除，裝修損失如何分擔(dān)？
張靜咨詢：如果因疫情或防控措施而解除租賃合同，裝飾裝修物應(yīng)如何處理？
律師解答：能搬走的就搬走，不能搬走的，出租z人同意裝修的，裝修損失按照公平原則分擔(dān)。根據(jù)《合同法》第223條的規(guī)定，對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修需要取得出租z人的同意，否則出租z人可以要求承租z人恢復(fù)原狀或賠償損失。所以這里僅考慮經(jīng)得到了出租z人同意進(jìn)行裝飾裝修的情況。
裝飾裝修物分為未形成附合的裝飾裝修物和形成附合的裝飾裝修物。未形成附合的裝飾裝修物是指與房屋未完全結(jié)合，可以分離拆除，分離也不會(huì)毀損或者花費(fèi)巨大費(fèi)用的物品。而形成附合的裝飾裝修物則與房屋結(jié)合在一起，非毀損不可分離或者分離需花費(fèi)巨大費(fèi)用。
根據(jù)《z高人民z法z院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》0條、1條的規(guī)定。未形成形成附合的裝飾裝修物歸承租z人所有。但因拆除造成房屋毀損的，承租z人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。形成附合的裝飾裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定的，因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。
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