經歷過H股遠低于每股凈資產的一輪增發融資之后，萬科（000002.SZ，02202.HK）A股150億元增發“在路上”。

新加坡政府旗下的投資機構GIC Private Limited（下稱“GIC”）3月28日再度減持572萬股以后，半年內累計套現萬科H股超過5000萬股。H股持股比例從超過9%下降到4.99%，套現大約一半持倉后，GIC以后繼續套現萬科已經無須繼續披露。

“三箭齊發”后大舉套現

公開資料顯示，GIC為1981年成立的環球投資管理公司，負責管理新加坡的外匯儲備。GIC投資于國際股票、固定收益、外匯、商品、貨幣市場、另類投資、房地產及私募股權等。

2022年11月28日中國證監會宣布放開房地產股權融資，被稱為支持房地產健康發展的“第三支箭”。這三支箭的定義來看，其中第一支箭即信貸投放，第二支箭即債券融資，在11月上旬都已經公布，第三支箭即股權融資則是11月底推出。

港交所權益披露信息顯示，3月28日以每股12.56港元減持125.16萬股后，GIC依然持有萬科H股1.1億股，占H股比例為4.99%。本輪減持前GIC一度持有超過1.75億股萬科H股，比例超過9%。

2022年11月14日GIC就以均價近14港元開始減持497萬股。2022年11月14日到2023年3月28日，在政策利好逐步兌現，地產股大幅上漲的背景下，GIC累計減持了超過5000萬股，均價在12.56港元到16港元之間，GIC持股比例由超過9%下降至4.99%。

按照港交所交易披露規則，因為已經減持到5%以下，接下來GIC要再減持萬科的話，已經無須再披露。

玄甲基金CEO林佳義向第一財經記者表示，地產周期出清比較漫長，機構對于底部的確定性及時間判斷各不一樣，從而出現了調整倉位，重新匹配收益風險行為。

2022年年報顯示，2022年萬科實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%，實現歸母凈利潤226.2億元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%；全面攤薄凈資產收益率為9.3%，同比下降0.23個百分點。

2022年毛利率同比下跌2.27個百分點到19.55%，相比2018年的37.48%已經接近“腰斬”。

“受外部因素影響，短期市場上下起伏是正常現象。比起短期走勢，對萬科而言更關鍵是認準大勢。”董事會主席郁亮在業績會上表示，行業未來無法再回到對住宅開發過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續堅持走開發、經營、服務并重的道路。

平安證券分析師楊侃表示，當前地產銷售持續好轉，萬科銷售經營有望向好，同時公司積極把握融資窗口期，股權融資與低成本信貸資金利于后續優質土地獲取，進一步強化領先地位，同時多元化布局打開新的增長空間。

然而萬科H股融資價格遠低于每股凈資產，A股融資以什么價格進行也存在疑問。

H股低價增發之后，A股150億再融資在路上

H股配售價遠低于凈資產，讓萬科中小股東有所攤薄。

萬科年報顯示，2022年第一次臨時股東大會審議通過了《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》。萬科已于2023年3月9日，以每股13.05港元的價格，向不少于六名承配人，成功配發及發行總數為3億H股，分別占本次配售完成后全部已發行H股約13.60%及全部已發行股本約2.51%。

上述配售所得款項凈額總額約為39.03億港元，約人民幣34.64億元。其中60%資金將用于償還境外債務性融資，剩余40%資金將用于補充公司營運資金。

年報顯示，2022年底，萬科歸屬于上市公司股東的每股凈資產為21元，可見配售價13港元大約僅為略多于每股凈資產的一半。

對萬科來說，“如果增發價格低于每股凈資產，每股凈資產將會降低和減少，已有股東包括中小投資者的資產總額將會攤薄。”廣東廣和律師事務所律師王家毅向第一財經記者表示。

2月12日晚間，萬科發布2023年度非公開發行A股股票預案，計劃向不超過35名的特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元，發行數量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46%。募集資金將會投入萬科旗下多個地產項目。

萬科表示，本次非公開發行的最終發行價格將在公司取得中國證監會相關核準文件后，由公司董事會及/或其授權人士在股東大會授權范圍內，與保薦機構（主承銷商）按照法律法規的規定和監管部門的要求，根據發行對象申購報價的情況協商確定。本次非公開發行完成后，認購對象所認購的本次非公開發行的A股股份自發行結束之日起6個月內不得轉讓。

按照萬科A股最新股價大約15.4元/股，市凈率大約0.75倍，萬科有可能繼續以低于每股凈資產發行。

不過相比而言，保利發展（600048.SH）等其他部分開發商在增發方案當中，就承諾了增發價不低于每股凈資產。