霧里看花，水中望月，中國的房地產業(yè)到處玄機重重。兩會即畢，中國政府表示痛下決心用各種手段來抑制房價過快增長，但房價飆漲背后的原因究竟是什么？誰才是房價飆漲的最大受益者？ 本策劃摘自《高房價還能撐多久》 崔林 武漢大學出版社。

　　空手套白狼！開發(fā)商一無是處卻成為依靠壟斷牟取暴利的怪胎

　　為什么每每提及開發(fā)商，大家都習慣將之妖魔化，好像他們個個都青面獠牙、血盆大口。其實也難怪人民群眾對開發(fā)商橫眉冷對，嗤之以鼻，他們的所作所為也的確達到了“千夫指”的“高度”。

　　在我國，開發(fā)商更像是一個“以土地、資金、房屋建設活動、成品房屋等為倒賣對象”的怪胎——他們不設計房子，類似工作由設計院承擔；他們不建造房子，施工的活兒早轉給包工頭完成；他們不銷售房子，有更專業(yè)的營銷團隊日夜賣命；他們不管理房子，業(yè)主有事自然找物業(yè)公司處理；甚至跟房子相關的錢他們也懶得掏，無非是期房預售和拖欠施工款項！“十指不沾泥，鱗鱗居大廈”。宋代詩人梅堯臣提前給開發(fā)商定了性！

　　那么，這些“一無是處”的家伙到底會干什么呢？沒錯，他們最大的本領就是“空手套白狼”！從銀行搞來了旁人貸不到的款，從政府手中搞到了旁人不許拿的地，所謂國民經濟支柱的房地產業(yè)，有了這兩樣東風那還不萬事大吉？難怪有人撰文犀利地指出“他們是迄今為止中國最大的倒賣商、皮包商和中間商”！

　　改革春風吹滿地，三十年來中國還沒有哪一個行業(yè)像房地產業(yè)這樣盛產億萬富翁。在每年的胡潤百富排行榜上，地產富豪都赫然名列前茅，數(shù)量更是連年占據(jù)半壁江山。按照他們自己的說法就是“承受的風險大，運作的資金多，賺上一點錢是應該的”，有或者“碰巧趕上了中國城市化和房地產商品化的高潮，天上掉下個大餡餅，想躲都躲不開，一切都是辛苦所得加幸運所得……”

　　可是在“中國十大暴利行業(yè)”中，房地產業(yè)始終都是衛(wèi)冕冠軍，而且暴利絕對值和公眾評價惡譽度年年都是五顆星。當前，全社會的平均利潤率在10%上下徘徊并成下降之勢，可是善于巧取豪奪的中國開發(fā)商們早已成了“先富起來的”那一部分，其竟然利潤率高達百分之幾十甚至幾百，搞房地產勝過開金礦！要知道，世界房地產業(yè)的利潤幾乎都穩(wěn)定在5%以內。

　　世界上的壟斷形式大抵分三種：其一是技術型壟斷，就是能干一些別人干不了；第二種是行業(yè)壟斷，即外面的人進不來，里頭的事我說了算；第三種是資源壟斷，掌控住那些數(shù)量不多又不可再生的東西。由此看來，中國房地產行業(yè)的特殊性，讓開發(fā)商身上多多少少都具備了壟斷的本事。根據(jù)中國社科院投資與市場研究室的調查數(shù)據(jù)，在整個房地產產業(yè)鏈中，開發(fā)商攫取了90%的利潤！！在更多時候，壟斷也就代表了擁有漲價權！

　　為了最大限度地牟取暴利，提高房價自然是最直接的辦法。可是憑空談“壟斷”，誰人甘愿乖乖就范？為了滿足日益膨脹的貪婪欲望，開發(fā)商可謂使出渾身解數(shù)，他們將土地的稀缺性故意放大，而銷售的真實情況卻被刻意隱瞞。饑餓銷售和囤積居奇就是其中使用最多的手段。

　　所謂的饑餓銷售，就是開發(fā)商提前很長時間就把廣告鋪天蓋地地投放出去，大肆動用美輪美奐的詞藻來散播虛假信息，緊接著他們故意推遲開盤日期或者只拿出一小部分房源上市。例如，將50套房子依照位置、戶型、樓層、朝向等指標分成若干檔次，從差到好分批次出手，價格浮動更是顯得游刃有余。這也是推動房價上漲的最直接因素。

　　至于囤積居奇，就是在掏空消費者的錢包之前，率先打起了心理戰(zhàn)。許多樓盤前都出現(xiàn)了“人聲鼎沸”“通宵排隊”等供不應求熱銷的場景，這其實都是由開發(fā)商一手導演的鬧劇——雇傭農民工排隊，聘請老大媽簽合同，甚至與中介聯(lián)手“自買自賣”。一些不明真相的購房者眼看著“自己”的房子瞬間就被搶走，難免在沖動與盲從下受騙上當。這也就意味著，杜絕類似信息不對稱性的產生，就可以防止價格的操縱，有效拉低房價。

　　02

　　地方政府把房地產當做搖錢樹，為維持高房價與開發(fā)商結成"兄弟連"

　　高地價，高房價，難道這一切都是“市場這只無形的手”使然嗎？很多人不禁要“刨根問底”一番。但是我們要知道，如此“二高”可以給地方政府帶來巨額的土地出讓費和諸多個環(huán)節(jié)的稅收。國務院發(fā)展研究中心的調查表明，土地出讓金已占到地方政府財政預算外收入的60%以上，地方政府的“第二財政”的地位不可撼動。

　　隨著房地產持續(xù)升溫，房價不斷上漲，利用土地出讓獲取經營收益，已經成為許多城市發(fā)展的重要方式。其中以“經營城市”的思路最為時尚、流行——先由政府牽頭，包裝出高新區(qū)、工業(yè)園等概念，再劃撥其中的一塊進行“招掛拍”，賣地所得用于當?shù)亻_發(fā)。而經建設之后整塊土地升值，帶動周邊地價上漲，政府又可以通過一樣的行為獲取更多的財政收入！如此這般“良性循環(huán)”，政府沒花自己一分錢就實現(xiàn)了“萬丈高樓平地起”的繁榮景象，豈不妙哉？而這種“經營城市”的模式，也成了很多地方領導引以為豪的寶貴經驗。

　　要知道，土地作為公共資源，政府賺取的土地出讓金實質上是老百姓的租金收入。理所應當要“取之于民，用之于民”，比如加大對軌道交通、綠化市政、醫(yī)療條件、教育設施等領域的建設和改善。早年間，浦東建區(qū)之初對基礎教育的投入便很好地帶動了浦東的房地產升值，這樣的成功案例才值得學習、借鑒并發(fā)揚光大。但我們卻經常遺憾地看到，許多原本靠納稅人供養(yǎng)、最應維護公眾利益的地方政府官員，反而淪落成奸商的幫兇和保護傘，由此還造就了不少貪官污吏……

　　在金融危機爆發(fā)期間，全國房地產市場隨之進入“寒冬”。面對樓市量價齊跌的局面，地方政府的努力倒顯得比開發(fā)商更為積極。盡管他們口口聲聲說“救房市不是為了救房價”，但在一系列“拯救大兵”的行動中卻讓我們看到了“兄弟連”的深情。他們深知一旦開發(fā)商過不了坎兒，自己這個“土地商”同樣沒好日子過。無論是遮遮掩掩也好，還是赤膊上陣也罷，說到底就是在為高房價“撐腰”，在為繼續(xù)維持高房價“搖旗吶喊”。難怪有業(yè)內人士犀利批駁：“地方政府在向開發(fā)商出讓土地和融資權的同時，也得到了相對應的回報。”

　　03

　　熱錢壓境嗜血成性 "有錢自遠方來"未必是好事

　　自2003年以來，“熱錢”一詞在中國財經媒體上保持著極高的出鏡率。尤其是隨著《貨幣戰(zhàn)爭》等揭示陰謀論的經管類圖書持續(xù)熱銷，使得許多普通百姓也逐漸明白了“有錢自遠方來”未必都是好事。

　　所謂熱錢，是指在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金，其特點就是利用最低風險，攫取最大利潤。熱錢與外資最本質的區(qū)別就在于，它極少進入實體經濟的投資，而且缺乏長遠性。外資的積極流入，無論是直接投資還是各種正當融資，都會給中外帶來雙贏的合作效果。但一股腦涌入股市和樓市等高利潤行業(yè)的熱錢，卻往往會使當?shù)氐馁Y產泡沫迅速膨脹，進而引發(fā)國家金融安全問題。

　　隨著后金融危機時代的來臨，全球資金的配置方向和規(guī)模正在發(fā)生深度的改變。如今種種跡象表明，一度如過江之鯽涌入中國的熱錢，在經歷金融危機的短暫停歇之后，又再度襲來。在連續(xù)兩月持續(xù)向市場注資之后，香港金管局坦承，2009年至今共有逾5000億港元熱錢流入香港，其規(guī)模“前所未見、聞所未聞”。香港與內地一衣帶水，國際熱錢大量入港的真實目標無非是要在中國大撈一筆。

　　熱錢到底有多少，顯然是筆詭異的糊涂賬。中國資本目前還沒有完全實現(xiàn)可兌換，還沒有完全開放，所以在中國的熱錢很多情況下往往是披著合法的外衣，比如通過經常項目、FDI、個人等渠道流進來的。當然也有通過地下錢莊流進來的。它們或明修棧道，暗渡陳倉，或喬裝改扮化整為零，總之，熱錢一旦進入“誘惑區(qū)”，各種偽裝便開始逐步褪去，裸露出資本逐利的原始本相。

　　熱錢最拿手的本領就是無孔不入，外加套利“短平快”，“標桿效應”極其明顯。所以，它們竭盡全力將房價越炒越高，與真實價值遠遠脫離，一旦價格泡沫破裂，熱錢又往往率先抽干油水聞風而逃，進而使得當?shù)胤康禺a行業(yè)甚至整個國民經濟長期陷入低迷。熱錢的“狼性本色”在20世紀90年代之后可謂“戰(zhàn)績輝煌”——曾導致了日本不動產整體跌幅達到75%，導致了東南亞的金融危機，導致香港產生了數(shù)以萬計的“百萬負翁”。其作孽之深，危害之毒，令人發(fā)指。

　　然后，熱錢還不會輕易停止瘋狂逐利的腳步，它仍虎視眈眈地滿世界游走。數(shù)據(jù)顯示，韓國、新加坡等地房地產市場普遍上漲，巴西首都巴西利亞市樓市均價一年漲幅超過120%。曾在金融危機爆發(fā)后房價急劇下跌的香港，其住宅價格最近半年又開始急速攀升，基本已回升至前高點附近。而我國京、滬、惠等城市現(xiàn)房價格平均漲幅已超過三成，不少曾有購房打算的市民發(fā)現(xiàn)，僅僅半年自己就被高企的房價遠遠甩在了后面，永遠喪失了買房的可能。

　　熱錢進入中國市場后，首先要兌換成人民幣，那么一下子哪有這么多人民幣呢？只有一個辦法就是讓印鈔機沒日沒夜的工作，然后用這筆錢來托住已是燙手山芋的房地產市場。當房地產價格因背離價值而向下波動時，通過托市再把它抬高，反復如此，給人的表象就是房產價格沒有偏離價值。從而導致房價越漲越高。

　　也就是說，面臨考驗的不只有樓市，還有我國的外匯管理制度和金融制度，因為熱錢的涌入嚴重削弱了我國目前固守的資本管制的有效性，擾亂了外匯市場秩序。我國房地產業(yè)風險高度集中于銀行系統(tǒng)，而過多的資金沉淀在房地產對宏觀經濟的損害很大。別外，熱錢的流入將會加劇國內的流動性過剩，進一步推高資產價格。

　　而一旦美聯(lián)儲重新開始加息，熱錢流向可能再度逆轉；一旦熱錢對中國房地產價格失去信心或早已滿足了盆盈缽滿的事實，在短瞬間抽走所有資金，就會刺破資產價格泡沫，給國內資產市場帶來劇烈波動無疑是災難性的。

　　對中國來說，完全掐斷熱錢的進出是不可能的，關鍵問題是在未來十年甚至數(shù)十年，如何控制好大量熱錢的進出，有效地利用更多國際資本來促進本國經濟的快速發(fā)展。

　　04

　　媒體和專家為利益助紂為虐 用謊言忽悠民眾榨取血汗錢

　　你是否有過這樣的困惑？無論是電視、報紙、雜志、廣播等傳統(tǒng)媒體，還是互聯(lián)網(wǎng)、手機等新興媒體，為什么每天都無一例外地對房地產信息“廣而告之”一番？或是新盤資訊圖文并重，或是專家觀點聲情并茂，雖然手法各有差別，但主旋律卻大同小異地向往著“高音C”。

　　當然了，媒體和專家不等同于老師，肩負著“傳道、授業(yè)、解惑”的職責，但報道的情況是否客觀真實，陳述的觀點是否有理有據(jù)，這恐怕要從道德范疇重新審視了。可在現(xiàn)實世界中，我們“很囧很被雷”，一些市場化的媒體和個別“向錢看”的專家，在推高房價過程中負有不可推卸的責任。

　　媒體應該是社會共有的資源，具有傳播性、公共性、權威性、公信力的特點，同時它是政治、經濟、文化的宣傳載體。毫不夸張地說，媒體在一定程度上決定了我們的世界觀和價值觀，影響著民眾對現(xiàn)實的了解和未來的判斷。同樣，專家之所以不同于尋常百姓，就是因為其有更為豐富與扎實的專業(yè)背景，以快刀斬亂麻之勢，從紛繁蕪雜的亂象中找到正確的方向；而并非以此作為昧心斂財?shù)墓ぞ摺＿€記得經濟學家，諾貝爾獎獲得者保羅?薩繆爾森慷慨陳詞嗎，“我的準則很簡單，就是支持出于劣勢的人們”。

　　媒體商業(yè)化之后，大眾不但是傳播對象，還成為了市場。據(jù)內部人士透露，在都市類媒體的廣告收入中，房地產宣傳部分至少占到四成。正所謂拿人家的手短，吃人家的嘴短，樓盤需要漲價，媒體就來幫忙。所以近年來，“媒體就是開發(fā)商的‘使喚丫頭’”的呼聲越來越高，當然，這“丑話”與“丑化”絕非空穴來風。

　　至于那些“無良專家”，則更讓“不明真相的群眾”唾棄。在大家需要指點迷津的時候，他們往往不知所云或者人云亦云，甚至輕率地宣布“必漲無疑”，明火執(zhí)仗替開發(fā)商當起了“吹鼓手”。在誤導公眾這一環(huán)節(jié)上，他們比虛假宣傳的媒體有過之而無不及。而他們中的很多人，通過金錢的熱情介紹，開始了同開發(fā)商稱兄道弟的“房托生涯”。多年的專業(yè)素養(yǎng)，讓他們幾乎是直接赤膊上陣跳到臺前放言捍衛(wèi)房價，嘔心瀝血地羅列著“房價繼續(xù)上漲”的理由。 　　遙想當年，孟嘗君門下一度非常時髦地豢養(yǎng)著“食客三千”，而其中那些有特殊才能的“雞鳴狗盜”之徒，最終幫助他成就了偉大的事業(yè)。由于專家學者的身上閃著“專業(yè)與專長”的光輝，所以，在開發(fā)商眼中，專家的“食客”定位肯定要比“使喚丫頭”高端許多。“國內不少專家學者早已成為經濟實體的金錢附庸，不是本著經濟學術原則毫無私心地去看待、處理問題，而是為了幫助達成某項愿望，憑借自己的地位和名聲，不遺余力地攻關，搖旗吶喊”。郎咸平教授曾憤慨言道。 　　

　　由此，我們不難得出結論，為了從不斷抬高的房價中攫取更多利潤，一個龐大的房地產利益集團逐漸產生——開發(fā)商、一些專家學者、部分媒體“強強”聯(lián)手，組成了一個利益鏈下衍生出來的“強話語鏈”！在傳播與專業(yè)的掩護下，大行見利忘義甚至“忘法”之事。 　　

　　誠如一位業(yè)內人士所言，各種既得利益集團翩翩起舞，盡興忽悠，而民眾處于極度迷茫的狀態(tài)！正是在這種信息極度不對稱、極度缺失的局面下，民眾被房地產市場中的既得利益集團牽著鼻子走了一程又一程，他們被榨取和掠奪的是實實在在的血汗錢。用謊言推動的市場注定要累積起巨大的泡沫…… 　　

　　所以，這也就要求那些真心實意地購房者，在打開腰包付賬之前必須練就一雙“火眼金睛”，從“真實的謊言”中過濾出“消費指南”，畢竟，這年頭賺錢不容易……

　　05

　　雪上加霜！民眾追漲把買房看成是穩(wěn)賺不賠的好買賣

　　小說《白鹿原》中的朱先生，常念叨一句勸誡世人不要利欲熏心的民謠，“房是招牌地是累，攢上銀錢是催命鬼”。時至今日，無論是開發(fā)商還是老百姓，似乎都習慣了跟這句頗有哲理的話對著干。尤其是當看到比自己早買房的人賺了大錢，難免有種再回首是百年身的懊喪。

　　也難怪，從最近幾年的走勢來看，無論是買房還是“炒房”都是一個英明偉大的選擇。尤其是那些在2006年之前，尚處于懵懂狀態(tài)中的購房者，在一千零一夜之后就實現(xiàn)了從一小居到百萬戶的華麗轉身——解放區(qū)的天是晴朗的天，早買房子的人們好喜歡！的確，他們有理由陶醉在此刻房價“日行一千，夜走八百”的飆漲之中。反觀際遇截然相反的那群“倒霉蛋兒”，一時失足千古恨，錯過了入市的最好時機，只好一路苦苦追趕著高房價的腳步，從日出到日暮，苦水滿腹……

　　所以，當2009年地價再次上漲，城頭變幻“地”王旗的消息被各大媒體爆炒之后，社會上很多人的心理防線被迅速擊垮——今日天價地，明日天價房！這道理顯然與“父母的后代是兒女”一樣直白。趁著還能購得著，莫待暴漲當白癡。

　　一群羊在草地上左沖右撞，一旦有一頭羊向前奔去，其他的羊也會不假思索地一哄而上，全然不顧前面有狼埋伏的危險。聰明的牧民就會訓練一頭羊，有意識地指引它奔向有水有草的地方，避開那些野狼出沒之地或沼澤地，牧民叫它“頭羊”。在樓市交易中，中國老百姓的這種“羊群效應”愈發(fā)明顯。他們很容易為環(huán)境所影響，勇往直前不甘人后，還“由衷地”相互傳遞房價上漲的預測。

　　從表象上看，2009年歲末“樓市瘋狂”的原因歸咎于契稅優(yōu)惠政策年底到期，讓之前一度持幣觀望的購房者按捺不住刺激，進而集體性地選擇追漲。然而，透過表象我們看到，其實優(yōu)惠政策終結只是引發(fā)搶購的一個導火索，更深層的原因在于人們對惡性通脹的擔憂和投資方式的匱乏。

　　隨著市場經濟的逐步繁榮發(fā)展，那種漲價傳聞剛剛出爐就哄搶醬油肥皂的年代早已經一去不復返了，取而代之的是廣大居民對通貨膨脹有了更深層次的理解。把錢存在銀行里嗎？太OUT了！可大眾化的理財途徑無非就是那幾種——莫名其妙被套的股票，屢有“禽流感”爆發(fā)的“基金”，獲利周期緩慢的債券，以及由專業(yè)又辛苦又風險重重的炒匯等等，也就剩下買房置地看上去是穩(wěn)賺不賠的好買賣！

　　更為可怕的是，不斷攀升的房價在刺激投資熱情“井噴”的同時，也正逼迫著眾多普通工薪階層開始鋌而走險。賺錢的速度永遠也趕不上房價上漲的速度，要是現(xiàn)在不砸鍋賣鐵的話，恐怕日后賣血割腎也湊不夠首付了！心理防線的崩潰，進一步引發(fā)更多的投資熱情和購買需求，當房價走高的時候，會帶動更多的人買房，導致房價繼續(xù)增高；而房價增高，又會導致更多的人買房，而后來者勢必接受更高的價格。所以“房價還會漲”這個“預言”就在自我實現(xiàn)中誕生了。隨著惡性循環(huán)的往復，房價也被我們親手推向了新高！

　　著名財經作家吳曉波在一個專欄文章里提到，“當信心失效的時候，恐懼將會成為生產力。”而面對樓市，這句話似乎可以調整為，“當理性不再的時候，恐慌將成為購買力”。[>>點擊返回讀書頻道首頁]