記者17日從相關(guān)渠道獲悉，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家將出臺相關(guān)政策，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

　　 據(jù)了解，國家將進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。同時(shí)，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)。將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過3年（含3年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買普通住房不足3年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

　　　　相關(guān)人士還介紹，近期中央將繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將該地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

　　 對于房地產(chǎn)企業(yè)，國家還將引導(dǎo)他們積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。并有可能按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　 在此之前，國家已經(jīng)出臺了一系列政策擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，這些政策已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。

　　 【相關(guān)新聞】

　　　　購房減負(fù)、二套房貸松綁新政箭在弦上

　　　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的"減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)"，給冬日里的房地產(chǎn)市場帶來了絲絲溫暖。消息靈通人士近日透露，再次降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、放松二套房貸限制等政策已箭在弦上，隨時(shí)可能出臺。

　　　　據(jù)透露，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已對改善型住房界定作出相應(yīng)研究，逐步放松二套房貸政策已成為政府備選政策，準(zhǔn)備適時(shí)推出。對于還清首套住房貸款的購房對象，如具有改善住房條件的意愿和能力，有望首先在住房信貸政策上獲得優(yōu)惠。

　　　　今年10月22日，財(cái)政部和央行發(fā)出通知，下調(diào)購買普通住房契稅稅率，暫免征收印花稅及土地增值稅，通過信貸優(yōu)惠支持"個(gè)人購買首套普通住房和改善型住房"。這一政策推動全國樓市在11月份出現(xiàn)"小暖冬"，成交量出現(xiàn)回升。但業(yè)界普遍認(rèn)為，金融危機(jī)尚未見底，隨著我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，樓市前景堪憂。

　　　　在樓市調(diào)整期，如何"把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來"成為考驗(yàn)政策制定者智慧的命題。在種種關(guān)于地產(chǎn)的政策中，減免交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，放松二套房貸的呼聲最高。

　　　　從已有稅種來看，房屋交易流通過程中需要繳納的稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅和契稅，其中比重最大的是營業(yè)稅。眼下土地增值稅、印花稅都已免除，契稅也相應(yīng)下調(diào)。調(diào)整營業(yè)稅和個(gè)人所得稅成為減輕購房人負(fù)擔(dān)最可能出臺的舉措，其中，減免營業(yè)稅是"重頭戲"。目前，對于購買不足5年的住宅，賣房人需要繳納售房收入5.5%的營業(yè)稅;超過5年(含5年)的普通住宅，賣房人無需繳納營業(yè)稅，非普通住宅則需繳納售房收入減去購房價(jià)款后5.5%的稅費(fèi)。在房屋售賣交易中，營業(yè)稅占據(jù)稅負(fù)半數(shù)比重。

　　　　增加交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)和二套房貸政策出臺原意在于打擊前幾年十分火爆的炒房現(xiàn)象，然而在實(shí)際操作中，稅負(fù)通常被轉(zhuǎn)嫁給買房人。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整，依靠投機(jī)快進(jìn)快出牟取暴利的可能性在下降，繼續(xù)維持高稅率和嚴(yán)格的二套房貸政策會將有合理購房需求的購房人擋在門外。

　　　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營業(yè)稅在存在意義弱化的情況下或應(yīng)完全免除，如果擔(dān)心政策調(diào)整幅度過大，則可將"5年"之限下調(diào)為"2年"，逐步降低購房人負(fù)擔(dān)。這將有效放大成交量，避免房價(jià)過快下滑、出現(xiàn)市場擔(dān)憂的"崩盤"現(xiàn)象。(中國證券報(bào))

　　 【相關(guān)分析】

　　 房地產(chǎn)行業(yè)受扶持 分析師關(guān)注度連居首位

　　　　據(jù)今日投資對“當(dāng)前分析師關(guān)注度最高的行業(yè)”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)兩周位列分析師關(guān)注度排行榜的首位。從統(tǒng)計(jì)的結(jié)果來看，房地產(chǎn)行業(yè)近兩周持續(xù)受分析師高度關(guān)注主要原因有三點(diǎn)：1、房地產(chǎn)政策扶持力度持續(xù)加大并不斷超出預(yù)期;2、持續(xù)的降息預(yù)期;3、房地產(chǎn)近期銷售量的持續(xù)回升。

　　　　對于以上三點(diǎn)，國信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)未來政策扶持可能包括五個(gè)方面：一、推出購房退稅政策及進(jìn)一步松綁二套房貸;二、推出避免開發(fā)商通過大幅降價(jià)來“求生”的政策：包括讓開發(fā)商資金鏈喘息的政策，如延長土地開發(fā)期限、降低土地增值稅稅率和預(yù)征率、取消預(yù)征所得稅、減免市政配套費(fèi)等;三，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明年限價(jià)房將難以再現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量仍將視地方財(cái)力而定;四、放寬外國資本購買本國物業(yè)的限制;五、適度調(diào)整干預(yù)企業(yè)經(jīng)營的調(diào)控政策，包括松綁“90/70”政策。這些政策在幾個(gè)月內(nèi)陸續(xù)推出，累積效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，而且11月27日大幅降息后，未來的降息空間仍然很大，09年中期利率可能降至5.5%左右，到時(shí)房貸實(shí)際利率可能在3.7%左右，購房人負(fù)擔(dān)累計(jì)減輕21.7%，相當(dāng)于房價(jià)下降了21%以上;再加上供給結(jié)構(gòu)改善及開發(fā)商主動調(diào)價(jià)，房屋購買力將顯著增強(qiáng)。從銷售量來看，近日數(shù)據(jù)顯示，12座城市總體成交量連續(xù)四周環(huán)比上升，較上上周(11.24-11.30)環(huán)比上升12.14%。12個(gè)城市中，有8個(gè)城市環(huán)比上升，其中深圳、福州和長沙創(chuàng)出新高。

　　　　市場開始扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)悲觀預(yù)期

　　　　房地產(chǎn)行業(yè)在今日投資在線分析師強(qiáng)勢行業(yè)排行榜中也呈現(xiàn)出持續(xù)上升的態(tài)勢，目前已從六個(gè)月前的第65位，升至目前的第44位，這顯示，市場也已經(jīng)開始扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)悲觀的預(yù)期。從房地產(chǎn)行業(yè)的排名持續(xù)上升的驅(qū)動因素來看，長城證券通過分析發(fā)現(xiàn)，刺激性的貨幣政策、財(cái)政政策和行業(yè)其他救市政策出臺前后，都給地產(chǎn)股帶來了顯著的投資機(jī)會。但同時(shí)，影響地產(chǎn)股市場表現(xiàn)的最根本因素仍是其基本面，即房地產(chǎn)市場的景氣狀況。在政策刺激下，如果行業(yè)基本面見底回升，則地產(chǎn)股股價(jià)會出現(xiàn)真正意義上的反轉(zhuǎn);而如果隨后行業(yè)基本面仍未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，則地產(chǎn)股會在政策刺激反彈后，繼續(xù)探底。

　　　　光大證券則表示，由于政策特別是利率優(yōu)惠政策的刺激，將減少房價(jià)下跌幅度，并縮短市場調(diào)整期，根據(jù)測算，地產(chǎn)股當(dāng)前的估值大約反應(yīng)了房價(jià)繼續(xù)下跌30%才能穩(wěn)定的悲觀預(yù)期。隨著政策作用的顯現(xiàn)，房價(jià)的調(diào)整幅度可能沒有預(yù)期的大。現(xiàn)在，預(yù)期房價(jià)最多在當(dāng)前的基礎(chǔ)上下調(diào)10-15%就可啟穩(wěn)。

　　　　業(yè)績增速下降 龍頭公司穩(wěn)鍵

　　　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1605億元，同比增長24%，增速較上年同期42%的增長率有明顯下降，但房地產(chǎn)上市公司凈利潤增速的下降在預(yù)料之中，天相投顧認(rèn)為，原因主要有：首先，07年房地產(chǎn)市場火爆時(shí)豐厚的預(yù)售房款奠定了今年業(yè)績的基礎(chǔ);其次，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司08年的銷售情況要好于全行業(yè)平均水平;最后，龍頭公司的穩(wěn)健增長起到了穩(wěn)定器的作用。同時(shí)，他們認(rèn)為，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路已經(jīng)開始發(fā)生根本性的改變，從去年的防止過熱轉(zhuǎn)向促進(jìn)穩(wěn)定健康發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，地產(chǎn)股的投資機(jī)會將優(yōu)于前期。從我們在線分析師的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，未來三年，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持30%左右的穩(wěn)鍵增長速度(有分析師追蹤的數(shù)據(jù)平均值)。

　　　　政策累積效應(yīng)將在09年下半年顯現(xiàn)

　　　　國信證券預(yù)計(jì)未來一年未來一年為保經(jīng)濟(jì)增長，還有54 -108個(gè)基點(diǎn)的降息空間，到2009年中基準(zhǔn)利率可能降至5.5%左右的水平，考慮0.7倍的優(yōu)惠利率，到時(shí)房貸實(shí)際利率可能在3.7%左右的水平，按平均貸款20年計(jì)算，貸款100萬元，月供減少1630元，購房負(fù)擔(dān)累計(jì)減輕21.66%(相對于2008年10月房貸優(yōu)惠利率)，相當(dāng)于房價(jià)下降了21%以上。其次，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也在改善，市場上小戶型比例增長，據(jù)我們測算，目前深圳戶均面積在100平米，其他城市戶均面積也呈下降趨勢，即使房價(jià)維持不變，單套房總價(jià)也在降低。第三，房地產(chǎn)開發(fā)商對未來預(yù)期也發(fā)生較大變化，看淡2009年樓市的發(fā)展商越來越多，所以，發(fā)展商近期對在售樓盤的調(diào)價(jià)幅度可觀;有的采取暗將方式，同樣的價(jià)格原來是毛坯房，現(xiàn)在是裝修房，對購房人負(fù)擔(dān)減輕實(shí)實(shí)在在。最后，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的松動政策還會有很多，如類似上海1998年曾經(jīng)實(shí)行的購房退稅政策已經(jīng)在住建部研究范疇之中。所有這些措施將不斷改變?nèi)藗兿M(fèi)預(yù)期，明顯降低購房人負(fù)擔(dān)，所以，他們預(yù)計(jì)明年下半年房地產(chǎn)銷量會得到明顯改善。

　　　　投資建議

　　　　長期來看，行業(yè)增長動力將逐步發(fā)生改變，原有以城鎮(zhèn)居民為主的住房消費(fèi)模式將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)化，新農(nóng)村改革將使得農(nóng)民的收入、財(cái)富分配地位上升，住房消費(fèi)能力增強(qiáng)，成為未來房地產(chǎn)行業(yè)需求增長的主要來源。短期來看，09年中期之前行業(yè)仍存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，成交量大福回升概率不大，房價(jià)、地價(jià)都面臨進(jìn)一步下調(diào)的壓力。原因是明年中期之前，開發(fā)商庫存仍在上升，資金壓力加大，預(yù)計(jì)09年中期開發(fā)商的累積經(jīng)營性現(xiàn)金缺口將達(dá)到10000億左右，行業(yè)需要通過進(jìn)一步收縮開工、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、延遲付款以及降價(jià)銷售等多種方式回流現(xiàn)金;同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下滑和對收入的悲觀預(yù)期，將使消費(fèi)行為進(jìn)一步延遲，行業(yè)成交量很難出現(xiàn)大幅度回升。但是09年下半年，行業(yè)庫存將逐步被消化，資金壓力相對緩解，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)下降，投資機(jī)會逐步顯現(xiàn)。因此09年上半年，申銀萬國維持行業(yè)中性評級，建議標(biāo)準(zhǔn)配置，推薦保利地產(chǎn)、張江高科和北京城建;下半年建議投資者逐步增加配置，推薦華僑城、萬科、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)。(今日投資)

　　 房地產(chǎn)業(yè)：解讀“金融30條”對地產(chǎn)行業(yè)影響

　　　　事件：

　　　　12月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》。

　　　　點(diǎn)評：

　　　　《意見》中與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系比較密切的主要有兩點(diǎn)，分別是《意見》的第一部分，即“落實(shí)適度寬松的貨幣政策，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長”和《意見》的第五部分第十八條，即“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。

　　　　歷史數(shù)據(jù)顯示，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增速與房地產(chǎn)需求增速以及房地產(chǎn)資金來源增速存在比較緊密的正相關(guān)關(guān)系。2008年1-10月，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增速僅為15.02%，而《意見》中明確表示，將爭取2009年實(shí)現(xiàn)增長17%左右。寬松的貨幣政策無疑將增加房地產(chǎn)的需求，改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況。

　　　　房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標(biāo)的的融資產(chǎn)品，普通住宅項(xiàng)目是不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市的。從這個(gè)角度講，以持有物業(yè)為開發(fā)模式的商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從中受益。但對房地產(chǎn)行業(yè)來講，商業(yè)或工業(yè)的商品房占比較小，商品房市場的90%以上是住宅產(chǎn)品，且以持有物業(yè)為主的地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也遠(yuǎn)低于住宅開發(fā)類房地產(chǎn)企業(yè)。從保持經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整體健康發(fā)展的大背景出發(fā)，我們更愿意從下面的兩個(gè)角度去解讀政策的意圖。

　　　　解讀一：政策釋放積極信號。房地產(chǎn)投資資金來源的50%左右直接或間接來自銀行，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道高度依賴銀行，同時(shí)也暴露出銀行較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。政府既希望銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，又擔(dān)憂房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈大面積斷裂。從國務(wù)院層面提出拓寬房企融資渠道，足顯中央政府對房地產(chǎn)企業(yè)資金困境的高度關(guān)注。因此，可以預(yù)期，房企的資金來源將在未來得到政府更多的支持。那么，由于資金問題導(dǎo)致房價(jià)下跌的壓力將會得到一些緩減，而這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)縮短調(diào)整周期，早日企穩(wěn)。

　　　　解讀二：為解決保障房建設(shè)的資金來源，政策探尋新路徑。由于廉租房有穩(wěn)定的租金收入，因此具備REITs的發(fā)行前提。在房地產(chǎn)土地市場和商品房銷售市場極度低迷，政府財(cái)政收入面臨嚴(yán)重縮水的窘境下，通過“REITs助推保障房建設(shè)”不失為一個(gè)好辦法。保障房的順利建設(shè)，既保證了民生政策的貫徹，又有利于商品房市場的庫存消化。在這一點(diǎn)上，我們與市場的看法不盡相同。我們認(rèn)為，市場過分夸大了保障房市場對商品房市場的沖擊，而忽視了其對商品房市場更大的積極作用。理由一：房地產(chǎn)行業(yè)的主流市場仍然是商品房市場，而非保障房市場，拉動經(jīng)濟(jì)保增長，必須啟動商品房市場。理由二：政府不可能無視商品房市場龐大的庫存量，而重新開辟一個(gè)很大的保障房市場。我們認(rèn)為，政府通過回購低價(jià)商品房或通過減少保障房的實(shí)物分配增加貨幣分配的手段，來解決保障與庫存矛盾的可能性更大。從這個(gè)角度看，解決了保障房的資金問題，對商品房市場具有積極作用。(宏源證券)

　　 房地產(chǎn)業(yè)：把握低利率時(shí)代行業(yè)投資機(jī)會 推薦八股

　　　　1. 成交大幅下滑

　　　　1.1 08年月均銷售量低于前三年

　　　　08年，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了07年房價(jià)過快上漲之后，信貸收緊和需求萎縮導(dǎo)致一路高歌猛進(jìn)的市場嘎然而止，全國商品房的銷售量同比出現(xiàn)大幅下滑，行業(yè)由此步入調(diào)整期。

　　　　08年1-10月，全國商品房銷售面積44723萬平米，同比下降16.5%，較前三季度降幅進(jìn)一步加大，其中，商品住宅銷售面積40616萬平米，同比降幅17%。1-10月，商品住宅月均銷售面積4062萬平米，低于05-07年的平均水平。

　　　　1.2 一線城市降幅尤其明顯

　　　　08年1-10月，一、二線主要城市商品住宅銷售面積同比出現(xiàn)不同程度的下滑，一線城市降幅尤其明顯，其中北京與深圳的降幅分別達(dá)到54.2%、49.1%;二、三線城市降幅相對較小，西安降幅僅0.3%。

　　　　盡管市場疲軟，但品牌開發(fā)商的銷售狀況依然強(qiáng)于大勢，08年1-11月萬科、金地集團(tuán)銷售面積同比降幅分別為8.6%、3.9%，而保利地產(chǎn)同比增長了24.3%。

　　　　2. 房地產(chǎn)投資大幅縮減

　　　　2.1 新開工面積增速持續(xù)下滑

　　　　由于銷售不暢，開發(fā)商紛紛調(diào)整項(xiàng)目開竣工計(jì)劃，全國商品住宅新開工面積增速出現(xiàn)了持續(xù)下滑。08年1-10月，全國商品住宅新開工面積65113萬平米，同比增長6.9%，較08年2月份峰值下降了17.9個(gè)百分點(diǎn)。1-10月，新開工面積增速平均每月下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，若下降的速度保持不變，預(yù)計(jì)09年2月全國商品住宅新開工面積將出現(xiàn)負(fù)增長。

　　　　2.2 房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)走低

　　　　由于開發(fā)商調(diào)低商品房開工和竣工計(jì)劃，08年6月全國房地產(chǎn)投資增速開始出現(xiàn)急劇下降，10月同比增速已降為24.6%，月均下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　　　由于08年全國土地購置金額增速明顯放緩以及新開工面積出現(xiàn)大幅下滑，09年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)大幅走低，綜合考慮2800億元保障性住房建設(shè)計(jì)劃，我們預(yù)計(jì)09年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在4%左右。

　　　　3. 資金收緊、土地購置熱情不再

　　　　3.1 自籌資金占比創(chuàng)歷史新高

　　　　08年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款5961億元，占比19.4%，隨著美國金融危機(jī)繼續(xù)向全球蔓延，國內(nèi)商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)一步收緊了對房地產(chǎn)發(fā)展商的開發(fā)貸款;自籌資金12273億元，占比40.0%，較07年提高了8.4個(gè)百分點(diǎn)，占比創(chuàng)1997年以來最高水平且仍呈逐月攀升態(tài)勢，開發(fā)商的資金壓力加大;定金及預(yù)收款7385億元，占比24.1%，較07年下降了4.5個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售不暢直接導(dǎo)致其占比創(chuàng)歷史新低。

　　　　3.2 土地購置熱情不再

　　　　07年樓市偕股市齊飛，房地產(chǎn)價(jià)格與銷量一路飆升，行業(yè)一度進(jìn)入極度亢奮狀態(tài)。“土地稀缺”幻覺與對未來市場需求盲目高估，國內(nèi)開發(fā)商對土地的追逐幾近達(dá)到瘋狂的地步。“群雄逐地”之下，各城市“地王”頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象屢見不鮮。盛極而衰，08年行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)商土地購置熱情不再。1-10月，全國土地市場冷清，土地購置面積29596萬平米，同比下降5.6%。

　　　　受整體貨幣政策以及市場回款減速的影響，行業(yè)資金狀況不斷趨緊。盡管資金緊張的局面至少在目前不會導(dǎo)致行業(yè)資金鏈面臨普遍性風(fēng)險(xiǎn)，但卻足以對土地市場的供求關(guān)系產(chǎn)生深刻影響。08年，各地土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而隨后存量土地市場的整合進(jìn)程很可能進(jìn)一步加速，我們認(rèn)為，具有良好資信能力和廣泛融資渠道的企業(yè)，既具備更大的騰挪空間，同時(shí)也在行業(yè)格局的重構(gòu)中占據(jù)有利的地位。

　　　　4. A股房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營情況

　　　　4.1 業(yè)績增速明顯放緩

　　　　08年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1183億元，同比增長28.9%，較上年同期下降了17.4個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)明顯放緩。行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)分化，開發(fā)類上市公司的同比增幅下降了23個(gè)百分點(diǎn)，而園區(qū)類上市公司受兩稅合并的影響則上升了13.8個(gè)百分點(diǎn)。由于08年商品房滯銷嚴(yán)重和房地產(chǎn)結(jié)算的滯后性，我們預(yù)計(jì)09年業(yè)績將進(jìn)一步出現(xiàn)下滑。

　　　　08年通貨膨脹推高了房地產(chǎn)行業(yè)的建筑成本，房地產(chǎn)公司凈利潤增速下滑比營業(yè)收入要快。08年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)凈利潤159億元，同比增長37.1%，較上年同期下降了54.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　　　4.2 盈利能力料將回落

　　　　07年全國房價(jià)大幅上漲，這直接導(dǎo)致08年結(jié)算項(xiàng)目的盈利能力上升。08年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司毛利率38.0%，較上年同期上升了3.1個(gè)百分點(diǎn);銷售凈利率13.5%，較上年同期上升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。08年全國房價(jià)普成跌勢，且建安成本上升，所以09年行業(yè)毛利率下滑幾成定局。

　　　　4.3 償債能力明顯下降

　　　　08年前三季度，存貨出現(xiàn)激增，A股房地產(chǎn)上市公司(剔除ST類)存貨達(dá)到4255億元，同比增長了58.4%;存貨/總資產(chǎn)達(dá)到59.6%，較上年同期提高了7.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　　　由于商品房滯銷，存貨激增，房地產(chǎn)公司資金鏈變得緊張，償債能力明顯下降。08年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司平均速動比率0.50，較上年同期減少了0.14;產(chǎn)權(quán)比率196.5，較上年同期提高了8.9。

　　　　5. 09年GDP增速及利率波動將影響行業(yè)走勢

　　　　5.1 行業(yè)跌至歷史冰點(diǎn)

　　　　住房市場延續(xù)了自07年底以來的調(diào)整，08年第三季度房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)分別創(chuàng)下歷史新低，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)跌至歷史冰點(diǎn)。本輪調(diào)整，一定程度上是出于國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響，但更重要的仍是行業(yè)自身規(guī)律。在經(jīng)歷了07年較為亢奮的快速上漲之后，市場必然需要一個(gè)理性回歸、擠壓泡沫的過程。

　　　　房地產(chǎn)市場泡沫由兩部分組成：現(xiàn)實(shí)的趨向和對這種趨向的錯(cuò)誤認(rèn)識。房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)趨向是，一方面是貸款方不斷提升的貸款意愿，另一方面是不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。這其中存在的誤解是房地產(chǎn)價(jià)格在某種程度上獨(dú)立于貸款意愿。這種錯(cuò)誤觀念促使商業(yè)銀行在價(jià)格不斷上揚(yáng)以及抵押貸款違約率減少的情況下放松了對貸款程序的管制。房地產(chǎn)泡沫由此而產(chǎn)生(包括美國最近發(fā)生的房產(chǎn)泡沫)。

　　　　5.2 保增長已成為宏觀政策主題

　　　　08年，在國內(nèi)國際不利因素影響下，持續(xù)高增長的中國宏觀經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)向。

　　　　盡管前三季度GDP同比增長仍達(dá)9.9%，但西方主要經(jīng)濟(jì)體陷入衰退的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，國內(nèi)房地產(chǎn)、鋼鐵、汽車等重要支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷大幅度下滑，保證中國經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。

　　　　我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資08年1-10月同比增長27.2%，比1-9月回落0.4個(gè)百分點(diǎn);出口商品總額季度同比增幅已經(jīng)降為22.3%，并有繼續(xù)下行的趨勢;消費(fèi)者信心也不斷回落，10月份消費(fèi)者信心指數(shù)回落到92.4。防止經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹已經(jīng)不再是政府的政策目標(biāo)，相反，保持國家宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、擴(kuò)大內(nèi)需已經(jīng)成為09年政府的首要任務(wù)。

　　　　5.3 09年行業(yè)低利率政策環(huán)境

　　　　08年9月16日，央行首次降低了貸款利率和調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，這表明央行的貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向,由“控物價(jià)”轉(zhuǎn)向“保增長”。

　　　　08年11月9日，國務(wù)院常務(wù)會議宣布對宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)整，財(cái)政政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“積極”，貨幣政策從“從緊”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。

　　　　08年11月26日，央行大幅降息108個(gè)基點(diǎn)，這是08年9月首次降息以來的第四次降息。

　　　　貨幣政策放松利好房地產(chǎn)：通脹的擔(dān)憂在CPI和PPI增幅大幅放緩之后已經(jīng)明顯減輕，給擴(kuò)張性貨幣政策帶來較大空間。如果通脹回落的程度超過預(yù)期，更大幅度降息的可能性不可排除。大幅降息可降低企業(yè)資金成本給資金鏈緊繃的開發(fā)商“雪中送炭”而且有助于提高購房能力，縮短樓市調(diào)整周期，給房地產(chǎn)市場注入生機(jī)。

　　　　而在國際方面，全球零利率的時(shí)代可能即將到來。國際能源、食品價(jià)格已大幅回落。美國、日本、歐洲同步進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退已成定局。一半新興國家因原材料價(jià)格急跌而陷入增長困境，另一半新興國家則因出口訂單驟跌而經(jīng)濟(jì)不景。全球范圍內(nèi)出現(xiàn)了信貸萎縮，投資信心消失、消費(fèi)下降，金融資產(chǎn)價(jià)格劇烈調(diào)整。面對通縮風(fēng)險(xiǎn)、金融危機(jī)，各國央行攀比著大幅降息。以目前的經(jīng)濟(jì)形勢和各國央行的決心看，許多國家的利率水平在不久的將來可能會接近于零。

　　　　我國適度寬松的貨幣政策還要在09年繼續(xù)執(zhí)行下去，預(yù)計(jì)09年底之前貸款基準(zhǔn)利率還得下降108個(gè)bp，法定準(zhǔn)備金率還得下降350～550個(gè)bp。

　　　　綜上所述，無論國內(nèi)還是國外，09年房地產(chǎn)行業(yè)都將面臨低利率的政策環(huán)境。

　　　　5.4 低息可降低房價(jià)調(diào)整幅度

　　　　通過對成熟市場經(jīng)濟(jì)實(shí)體歷史數(shù)據(jù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)，GDP、房價(jià)和利率三者保持高度的相關(guān)性：如果利率保持穩(wěn)定，房價(jià)和GDP 會體現(xiàn)出相當(dāng)強(qiáng)的相關(guān)性;而利率的變化會修正經(jīng)濟(jì)波動對房價(jià)的影響。

　　　　降息是經(jīng)濟(jì)下滑周期中熨平房價(jià)調(diào)整的強(qiáng)有力手段。我們認(rèn)為，09年我國貸款基準(zhǔn)利率還會下降108bp，這會降低房價(jià)調(diào)整幅度，具體原因包括兩個(gè)方面：一是由于存款利率降低，社會必要的投資報(bào)酬率下降，房地產(chǎn)會吸引大量資金進(jìn)入，導(dǎo)致需求增加。二是由于貸款利率降低，按揭支出減少使得實(shí)際房價(jià)下降，同時(shí)開發(fā)商由于資金成本降低、導(dǎo)致降價(jià)壓力和動機(jī)減弱。

　　　　假設(shè)房屋總價(jià)100萬、首付20%(貸款80萬)，我們采取等額本息還款法，比較了自2007年12月21日以來五年期以上貸款基準(zhǔn)利率、利率下限條件下按揭支出減少比例。我們假定2009年貸款基準(zhǔn)利率降息108bp，在優(yōu)惠70%后，10-30年期月供相對于2007年12月21日可減少13-30%不等。

　　　　6. 09年房價(jià)還有10-20%的下降空間

　　　　6.1 本輪調(diào)整周期將維持2-3年

　　　　通過國際橫向比較，我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長與房價(jià)走勢基本呈現(xiàn)出一種正相關(guān)關(guān)系，而房地產(chǎn)長周期調(diào)整往往發(fā)生在宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退期。我國房地產(chǎn)行業(yè)自07年10月開始進(jìn)入調(diào)整期，至今已有一年多的時(shí)間。如果我國宏觀經(jīng)濟(jì)09、10年不陷入嚴(yán)重衰退之中，GDP能夠保持8%以上的增長率，本輪調(diào)整將不大可能是長周期的，而應(yīng)該是一輪中期調(diào)整。

　　　　根據(jù)我們對全國主要一、二線城市08年以來房地產(chǎn)市場成交量情況的分析，總體來看，主要城市的房地產(chǎn)市場成交量低迷，市場觀望情緒較濃。由于本輪行業(yè)調(diào)整最大的特點(diǎn)是成交量持續(xù)萎縮而非價(jià)格的大幅度下降，預(yù)計(jì)這輪調(diào)整期為2-3年。

　　　　6.2 明年實(shí)際房價(jià)有10-20%的下調(diào)空間

　　　　反映房地產(chǎn)供應(yīng)的先行指標(biāo)有開發(fā)投資額、新開工面積、施工面積等，它們的增速08年以來逐步出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)行業(yè)未來供應(yīng)增速將大幅下滑，若房地產(chǎn)銷售狀況不再繼續(xù)惡化，房價(jià)下行的壓力可得到適度緩解。

　　　　但按照國際比較5%的正常租金收益率，我國目前一、二線主要城市平均租金收益率約3.5%，若由此推算，我們至少還有30%的泡沫，預(yù)計(jì)09年實(shí)際房價(jià)會有10%-20%的回調(diào)。

　　　　政府也希望商品房市場能夠理性回歸：如全國人大財(cái)經(jīng)委副主任、前央行副行長吳曉靈在08年11月2日第四屆中國地產(chǎn)金融年會表示，房價(jià)回歸理性是啟動正常消費(fèi)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)商一步降價(jià)到位是明智的選擇，并建議房地產(chǎn)商要理性地對待房地產(chǎn)調(diào)控的效果;中國銀行近期發(fā)布的房地產(chǎn)報(bào)告則認(rèn)為房價(jià)會有10%-15%的下調(diào)。

　　　　6.3 保障性住房對市場影響有限

　　　　11月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，3年內(nèi)，預(yù)計(jì)將解決1300萬戶住房困難家庭的住房問題，總投資將達(dá)9000億元人民幣。

　　　　可是，當(dāng)前大多數(shù)一、二線城市可售房屋面積創(chuàng)歷史新高，我們認(rèn)為，政府一定會審慎對待保障性住房建設(shè)，畢竟房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是至關(guān)重要的。

　　　　9000億元保障性住房投資計(jì)劃將在短期內(nèi)影響人們的購房心理，應(yīng)該存在短期負(fù)面影響;但經(jīng)濟(jì)適用房與商品房是對應(yīng)不同的市場需求，我們認(rèn)為對商品房市場沖擊有限。

　　　　6.4 長期看好房地產(chǎn)行業(yè)

　　　　從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)在長期增長中經(jīng)歷短期的下調(diào)，這一情形并非中國獨(dú)有。70年代初，日本房地產(chǎn)市場在經(jīng)過近20年的增長后，受國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，也一度經(jīng)歷過較大調(diào)整，但短暫的下跌后，是十多年持續(xù)穩(wěn)定的繁榮。從中可以清楚看到，盡管就短期而言，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的諸多因素均有可能影響市場一時(shí)的走勢，但行業(yè)長期發(fā)展趨勢仍取決于城市化的演進(jìn)、經(jīng)濟(jì)的增長、人口結(jié)構(gòu)以及居住模式變遷等基本要素，只要上述因素不發(fā)生根本變化，行業(yè)發(fā)展的基本趨勢就不會動搖。這一點(diǎn)，在日本房地產(chǎn)市場近半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展歷程中已經(jīng)得到充分驗(yàn)證。

　　　　對于還處在成長階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，增長的歷程顯然遠(yuǎn)未步入尾聲。目前我國城市化率約為45%，僅相當(dāng)于日本60年代初期的水平。全國65歲以上老齡人口占比8%，僅相當(dāng)于日本70年代水平。由于特殊的人口政策，一種可能產(chǎn)生的憂慮是未來的年輕人口總量將趨于下降。但同時(shí)也應(yīng)注意到，在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，以青少年為主力的人口遷徙將可有力緩解總量下滑對城市人口結(jié)構(gòu)的沖擊。2000年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國遷徙人口中約有30%屬于25-39歲年齡段，50%屬于10-24歲年齡段。2000年到2005年，全國25-39歲人口總量減少了3000萬人，但同期城市25-39歲人口總量增加了約1500萬人。考慮到人口遷徙的主要目的地是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，則這些地區(qū)年輕人口流入、年輕家庭數(shù)量增長的趨勢更為明顯。在未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市，住房需求將依然旺盛。

　　　　因此，當(dāng)前我們所面對的，并非因需求消失而行將走向衰落的市場，而是因前期過熱而經(jīng)歷理性回歸的市場。盡管國際、國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素增加了本次調(diào)整的復(fù)雜性，調(diào)整的時(shí)間可能因此而變長，部分城市在短期內(nèi)甚至可能出現(xiàn)過度調(diào)整，但住房市場的長期前景依然值得期待。隨著住宅企業(yè)定價(jià)的合理化和真實(shí)自住需求的逐步啟動，市場有望在更為理性健康的軌道上展開新一輪的發(fā)展和成長。

　　　　7. 09年房地產(chǎn)行業(yè)可能的政策選擇

　　　　08年10月，為提振房地產(chǎn)交易量，上海、杭州、重慶、西安等地方政府紛紛出臺降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、提高住房公積金貸款最高額度等救市政策。

　　　　10月22日，財(cái)政部和央行以新聞形式分別發(fā)布了《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》和《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》，采取了降低交易稅率、將個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍并將最低首付款比例調(diào)整為20%等政策組合。

　　　　在包括大幅降息等貨幣政策的配合下，以上救市政策所產(chǎn)生的累積效應(yīng)開始略有顯現(xiàn)，11月北京、上海、深圳等城市的房地產(chǎn)交易量環(huán)比出現(xiàn)30-50%的漲幅。我們認(rèn)為，以上城市交易量的回升能否持續(xù)還有待觀察，單個(gè)月度的增長尚不足以判斷行業(yè)目前已經(jīng)回暖。對于房地產(chǎn)業(yè)，09年政府可能的政策選擇至少還包括購房退稅、降低營業(yè)稅、放寬二套房貸限制等。

　　　　7.1 購房退稅

　　　　購房退稅是購房者在買房后某段時(shí)間內(nèi)，每年可獲得上年度每月工資薪金、獎(jiǎng)金等所得而繳納的個(gè)人所得稅的返還。

　　　　購房退稅在我國始于上海。1998年6月1日，亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致樓市低迷，上海市出臺了為期5年的購房退稅政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。按照當(dāng)時(shí)出臺的系列文件規(guī)定，在1998年6月1日至2003年5月31日期間在上海購買商品房的個(gè)人，可享受有關(guān)個(gè)人所得稅的扣除。此策一出，效果立現(xiàn)。1998年，上海商品房竣工面積達(dá)1400萬平方米，而銷售面積還不足800萬平方米。但一年之后，形勢便發(fā)生了突變，1999年的銷售面積超過1200萬平方米。

　　　　出于地方經(jīng)濟(jì)增長的需要，地方政府有較強(qiáng)的意愿盡可能出臺各種政策來促進(jìn)房市回暖。07年地方政府個(gè)人所得稅收入1274億，占地方財(cái)政收入比重5.4%。地方政府有能力實(shí)行購房退稅。地方政府既有意愿也有能力推行這一政策，據(jù)媒體報(bào)道，重慶市購房退稅不久即可推出。

　　　　7.2 二套房貸

　　　　2007年9月27日，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)[2007]359號)。通知規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。在央行隨后下發(fā)的《補(bǔ)充通知》(銀發(fā)[2007]452號)中，重點(diǎn)明確了以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位作為認(rèn)定二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)。

　　　　09年，如果樓市持續(xù)低迷，政府可能會從界定標(biāo)準(zhǔn)、首付比例、房貸利率等方面放寬二套房貸政策。在房價(jià)上行階段，實(shí)行二套房貸政策可以較大程度抑制市場盛行的投資/投機(jī)需求，但是在房價(jià)下行時(shí)，放寬二套房貸政策對短期內(nèi)提振需求意義可能不會不大，長期累積效應(yīng)應(yīng)該會比較大。

　　　　7.3 營業(yè)稅、個(gè)人所得稅

　　　　二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，有些地方政府已經(jīng)出臺減稅政策，但仍然存在下調(diào)的空間，09年不排除有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。

　　　　針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果09年銷售量沒有大的起色導(dǎo)致資金鏈緊張甚至斷裂，為防止行業(yè)出現(xiàn)大面積破產(chǎn)現(xiàn)象，政府可能會適時(shí)下調(diào)營業(yè)稅稅率。

　　　　7.4 購房入戶

　　　　在目前我國戶籍與社會福利關(guān)系密切的狀況下，購房入戶政策是可以支持某地房地產(chǎn)市場發(fā)展的。此項(xiàng)政策的實(shí)質(zhì)是利用本地在教育、醫(yī)療以及其他社會保障方面的福利，吸引外地有消費(fèi)能力的購房者來本地購房。綜合來看，該項(xiàng)政策對全國市場的需求影響不大，對局部地區(qū)如北京、上海等大城市可以起到積極效果。

　　　　8. 房地產(chǎn)上市公司估值

　　　　8.1 估值處國際市場中低端

　　　　A股房地產(chǎn)板塊自08年初以來總體跌幅較大，截至08年12月5日，A股跌幅62%，A股地產(chǎn)龍頭跌幅56%，香港上市內(nèi)地股跌幅64%。目前A股房地產(chǎn)板塊估值水平處于國際市場的中低端。

　　　　國內(nèi)房地產(chǎn)A股：08、09年動態(tài)市盈率分別為14.9倍和10.9倍，對09年凈資產(chǎn)值折讓約35%。

　　　　香港上市內(nèi)地股：08、09年動態(tài)市盈率分別為9.0和7.9倍，對09年凈資產(chǎn)值折價(jià)41%，估值水平低于國內(nèi)地產(chǎn)A 股。

　　　　8.2 估值處國內(nèi)歷史低位

　　　　我國股票市場和房地產(chǎn)市場建立的時(shí)間都不長，我們計(jì)算了1992年以來房地產(chǎn)板塊靜態(tài)市盈率與市凈率，其平均值分別為46.3和5.3倍，2008年12月12日分別為23.1和2.7倍，行業(yè)估值水平已經(jīng)接近歷史最低水平。

　　　　為了使估值的縱向?qū)Ρ雀薪梃b意義，我們選取萬科作為樣本進(jìn)行跟蹤。根據(jù)1993-2008年萬科靜態(tài)市盈率的歷史數(shù)據(jù)，我們同樣發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在公司靜態(tài)市盈率水平基本接近歷史最低水平。

　　　　綜上，A股房地產(chǎn)上市公司目前估值水平已經(jīng)降至歷史較低水平，已不構(gòu)成股價(jià)上行的主要風(fēng)險(xiǎn)。

　　　　9. 給予09年行業(yè)“推薦”投資評級

　　　　盡管09年行業(yè)尚存在銷售萎靡、房價(jià)下行等風(fēng)險(xiǎn)，但是前期減稅、降息等政策的累積效應(yīng)將在市場逐漸顯現(xiàn)，政府也將根據(jù)市況選擇性推出救市政策，這無疑可以提振行業(yè)銷售、改善行業(yè)基本面，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)交易量在09年下半年企穩(wěn)、10年上半年回升，因此給予房地產(chǎn)行業(yè)“推薦”的投資評級。

　　　　房地產(chǎn)價(jià)格全國性的下跌和成交量的萎縮，對GDP增長，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會就業(yè)等各方面產(chǎn)生了巨大的影響，而隨之的信貸放松是有可能使得房地產(chǎn)成交量回升的主要原因。信貸放松一方面降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，緩解其現(xiàn)金流緊張的局面，另一方面激發(fā)了潛在的購房需求，支持成交的活躍。此外，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)下行趨勢而調(diào)整的過程中，行業(yè)中資質(zhì)優(yōu)良的龍頭企業(yè)具有逆周期整合能力，在行業(yè)整合時(shí)，其優(yōu)勢就能發(fā)揮出來。我們認(rèn)為，那些資金壓力小、土地儲備成本低、銷售回款快、凈資產(chǎn)折讓深的全國或區(qū)域龍頭開發(fā)企業(yè)在09年將有不俗表現(xiàn)，價(jià)值投資者可現(xiàn)在介入并長期持有，如萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)。另外，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)受影響程度相對較小的公司也會有不錯(cuò)的表現(xiàn)，如陸家嘴、浦東金橋。

　　　　我們假設(shè)09年房價(jià)同比下降10-20%，銷售面積與08年持平，利率下降108bp，存款準(zhǔn)備金率降低350-550bp。

　　　　10. 風(fēng)險(xiǎn)提示

　　　　(1)09年宏觀經(jīng)濟(jì)惡化，不能保持8%經(jīng)濟(jì)增長率，則地產(chǎn)行業(yè)可能進(jìn)入大周期調(diào)整。

　　　　(2)房價(jià)與銷售量持續(xù)下滑，業(yè)績下滑超預(yù)期。(東海證券)