（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）通過“換股”協(xié)議變相收購陽光智博不久，萬物云再次將伯恩物業(yè)攬入懷中。

近日，萬物云在福州召開與伯恩物業(yè)的戰(zhàn)略合作啟動(dòng)會(huì)，稱伯恩物業(yè)正式加盟萬物云生態(tài)家族。未來，伯恩物業(yè)將保留品牌，繼續(xù)為客戶提供住宅物業(yè)服務(wù)。

雖然雙方并未解釋如何伯恩物業(yè)如何加盟萬物云，但我們或許能從股權(quán)變更上找到答案。天眼查信息顯示，9月15日，伯恩物業(yè)出現(xiàn)股權(quán)變更，除嘉柏匯繼續(xù)持有2.8%股份外，平潭泰瑞豐投資、福建家門口投資、廈門市伯盛投資、上海第豐投資、漳州科百匯5位持股股東選擇退出。

與此同時(shí)，新增萬物云全資子公司深圳市譽(yù)鷹物業(yè)服務(wù)有限公司，持股比例高達(dá)97.2%。

“不管是加盟還是換股，萬物云都得到了絕對(duì)的控股權(quán)，本質(zhì)上來說就是收購。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，之所以不收購企業(yè)全部股份，可能是萬物云需要順利交接、平穩(wěn)過渡，也可能是想維持伯恩物業(yè)原有工作機(jī)制。

在此基礎(chǔ)上，伯恩物業(yè)原團(tuán)隊(duì)并入萬物云組織體系，成為萬物云員工。伯恩物業(yè)總經(jīng)理何祥文先生繼續(xù)履職原職位外，正式出任萬物云福州城市公司總經(jīng)理一職。

從上市到“賣身”

伯恩物業(yè)成立于2005年，是三盛系旗下物業(yè)公司，涉足酒管、食品、商管、科技四大領(lǐng)域，曾于2017年3月掛牌新三板，自2018年8月從新三板摘牌后一直傳出赴港上市的計(jì)劃。

2020年10月，時(shí)任三盛地產(chǎn)集團(tuán)總裁馮勁義曾正面回應(yīng)旗下物業(yè)的上市計(jì)劃，“券商已經(jīng)全部進(jìn)場(chǎng)，差不多應(yīng)該是在25倍到30倍市盈率。不出意外的話，預(yù)計(jì)明年6月30日能夠上市”。

可臨近約定日期，伯恩物業(yè)卻被爆叫停IPO，尋找意向買家。

對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，不同于前幾年物企赴港上市獲得高估值、認(rèn)購理想，隨著物業(yè)上市公司數(shù)量增加、物業(yè)管理水平良莠不齊，上市即破發(fā)、認(rèn)籌不足等情況時(shí)有發(fā)生，直接表明中小物企直接IPO的融資優(yōu)勢(shì)已經(jīng)消失。

“與其破發(fā)上市，倒不如捆綁一艘大的‘航空母艦’，等待后續(xù)上市機(jī)會(huì)。”盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在并不是物企上市的好時(shí)機(jī)。

而在接觸過碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、萬物云、龍湖智慧服務(wù)等物企后，伯恩物業(yè)最后選擇了“暫時(shí)沒有上市計(jì)劃”的萬物云。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓認(rèn)為，伯恩物業(yè)之所以投入萬物云的懷抱，主要是看中萬物云背后強(qiáng)大的整合能力，及作為未上市企業(yè)中發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的企業(yè)之一，未來若能夠搭乘萬物云的列車上市，所獲得的估值大概率要比當(dāng)前港股市場(chǎng)給其估值要高。

同樣放棄上市計(jì)劃，搭上萬物云這艘大船的還有陽光城旗下物業(yè)公司陽光智博。不一樣的是，陽光智博通過自身100%股份換取了萬物云4.8%股份，且換股過程中并不涉及現(xiàn)金交易，這也代表著陽光城分拆物業(yè)上市融資的需求一直存在。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，關(guān)于萬物云上市的討論非常多，目前來看，其有著自身的考量，不排除其對(duì)自身規(guī)模有著一定預(yù)期，但萬物云應(yīng)該更看重整體發(fā)展，應(yīng)該會(huì)更注重軟硬件能力和線上平臺(tái)能力，因?yàn)榛A(chǔ)物業(yè)服務(wù)本身的估值模型已相對(duì)成熟，缺乏想象空間。

“萬物云CEO朱保全也說，萬物云在等待一個(gè)時(shí)機(jī)。”唐卓預(yù)計(jì)，朱保全口中的這個(gè)時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。

在管面積的規(guī)模之爭(zhēng)

“陽光城和三盛物業(yè)板塊并入后，萬物云的在管面積將會(huì)達(dá)到7億平方米左右，基本可以說是坐穩(wěn)了頭把交椅。”宋紅衛(wèi)表示。

之所以這么說，是因?yàn)?021年上半年收購藍(lán)光嘉寶、銀河物業(yè)后，碧桂園服務(wù)在管面積有了量的增長(zhǎng)，甚至有可能已經(jīng)超過萬物云上半年在管面積。截至2021年6月，并表藍(lán)光嘉寶1.3億平方米在管面積后，碧桂園服務(wù)收費(fèi)在管面積約6.45億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。

由于萬物云并未公布中期數(shù)據(jù)，可以通過去年底企業(yè)在管面積和同規(guī)模物企上半年新增在管面積進(jìn)行估算。可以參考的是，截至2020年年底，萬物云在管面積約5.66億平方米，同規(guī)模的雅生活上半年新增在管面積約4900萬平方米。

據(jù)此估算，2021年上半年，萬物云的在管面積在6.15億平方米左右，低于完成收并購的碧桂園服務(wù)。

不過，進(jìn)入下半年，萬物云就著手?jǐn)U大規(guī)模，完成兩項(xiàng)收并購后新增在管面積超1億平方米。其中，伯恩物業(yè)管理面積超7000萬平方米，是福建地區(qū)管理規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一；陽光智博共有164個(gè)在管物業(yè)管理項(xiàng)目，分布在51個(gè)城市，在管物業(yè)總建筑面積3020平方米。

也就是說，僅算上年內(nèi)兩項(xiàng)收并購案例，萬物云目前在管面積高達(dá)6.66億平方米，再次超過碧桂園服務(wù)，而算上正常增長(zhǎng)面積，萬物云才算是“坐穩(wěn)了頭把交椅”。

唐卓表示，隨著伯恩物業(yè)及陽光智博的并入，萬科物業(yè)的頭部低位將會(huì)更加穩(wěn)固，且萬物云的平臺(tái)式合作模式，預(yù)計(jì)將會(huì)吸引更多的企業(yè)并入。

行業(yè)中的規(guī)模之爭(zhēng)還在繼續(xù)。此前，萬物云和碧桂園服務(wù)都曾接觸過恒大物業(yè)，萬科總裁祝九勝表示，“最近幾個(gè)月萬科與恒大有接觸，也有一些探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性的更多合作。”碧桂園服務(wù)總經(jīng)理李長(zhǎng)江則表示，“恒大物業(yè)我們以前接觸過，但價(jià)格沒談攏，現(xiàn)在沒有接觸。”

“目前來看，物管發(fā)展路徑和房企高度相似，追求規(guī)模和體量的不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率大，生存狀態(tài)就會(huì)好一點(diǎn)。”盧文曦預(yù)計(jì)，物企發(fā)展的大趨勢(shì)和開發(fā)企業(yè)一樣，市場(chǎng)高度集中，前十或者前五的物企能占據(jù)到市場(chǎng)60%以上的份額。

“最后結(jié)局，和開發(fā)商的情況一樣，大的一統(tǒng)。”盧文曦說道。

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