二手房中，一方違約要付房價20%的違約金嗎？

張靜律師解答：看違約程度，交易時間和給對方造成的損失而定，法z院一般都會調低違約金。如下面這個案件，法官就將違約金從38萬降到了19萬。

判z決書節選：

關于違約責任的問題,合同約定“如買方未按照合同約定期限履行義務,賣方有權要求買方以轉讓總價款為基數支付每日萬分之五的違約金并繼續履行合同,如買方逾期履行超過十五個工作日的,則賣方有權解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉讓總價款20%的違約金,賣方因維權所支出的律師費、訴z訟費等由買方承擔。”陳賣家現根據上述合同約定請求李買家承擔合同價款20%即381000元的違約金,并為證明其損失,提交了兒子陳某購買位于廣州市番禺區橋南街某處房產的《認購書》、收據及退款收據。法z院認為,第z一、上述證據僅證明陳偉焯解除《認購書》,且已退回定金、首期款,不足以證實其存在實際損失,以及解除認購書與本案之間具有關聯性。第二、《合同法》第z一百一十四條第二款規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以適當減少。”本案中,雖然李買家存在違約行為,但陳賣家未舉證因解除合同而造成的損失達到381000元,結合合同履行的過程及李買家的過錯程度、抗辯意見,酌情調整違約金為190500元。因李買家已支付定金陳賣家一方100000元,故上述定金可抵扣違約金,李買家仍應支付違約金90500元。

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廣州房主他人一房二賣，真買家能起訴過戶嗎？

張靜律師解答：可以。如下面這個案件，開發商他人一房二賣，第z一個買家起訴過戶。法z院認為第二個買家的商品房預售合同并非真實意思表示，判z決開發商與第二個買家的商品房預售合同無效，開發商配合第z一個買家辦理過戶手續。

判z決書節選：

法z院認為，歐某與國某公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。國某公司至今未協助歐某辦理涉案房屋的所有權登記手續已構成違約，應承擔相應違約責任。目前，辦理房屋所有權轉移登記與該房屋有預售登記的購房人及抵z押權存在沖突。對此，法z院認為，首先，關于涉案房屋存在預售登記的問題，結合（2009）越法刑初字第X號判z決書查明的事實，國某公司與李某雖然簽訂商品房預售合同并且辦理了預售登記，但本案中并無證據顯示李某曾向國某公司支付首期房款，其也未實際占有房屋。雖然從白云區人z院的生效判z決書中可見第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以證明雙方之間的買賣合同真實有效。如第三人李某與國某公司訂立的買賣合同為真實有效，其在合同訂立后按約定償還按揭貸z款，那么國某公司未按時交付房屋，但無任何證據顯示第三人李某在長達十余年的時間里曾向國某公司主張過權利。可見，國某公司與第三人李某簽訂商品房預售合同并非真實意思表示。因此，根據《通則》第五十五條第（二）項及《總則》第z一百四十六條第z一款的規定，國某公司與第三人李某簽訂的商品房預售合同為無效合同，因而歐某訴請要求確認國某公司與第三人李某簽訂的《商品房買賣合同》為無效，法z院予以支持。

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廣州買二手房后房產被查封了怎么辦？

張靜律師解答：可以對查封執行提異議，防止房屋被拍賣，然后通過盡快繳清房款到法z院賬戶的方式，與法z院協商盡快解封，辦理過戶手續。如果覺得時間太長程序太麻煩，也可以直接起訴賣家解除合同，要求其承擔違約責任。要求繼續履行合同的程序如下：

1、對查封執行提出異議。《人z院關于人z院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人z院應予支持：

(1)在人z院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(2)在人z院查封之前已合法占有該不動產;

(3)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人z院的要求交付執行;

(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

2、提供擔z保財產、解除查封。如買房人要求繼續履行合同并取得該房屋的所有權，則可與查封法z院協商，由出賣人或買房人自己提供其他擔z保財產申請解除查封。提供擔z保財產后，法z院解除查封，雙方可繼續履行z《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續。

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廣州為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同有效嗎？

張靜律師解答：無效。銀z行知道房屋買賣合同虛z假仍簽訂擔z保貸z款合同的，貸z款合同也無效。相關法條：

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十二條：出賣人為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同,應當依照民z法總則第z一百四十六條第z一款的規定,認定買賣合同無效。

金融機構知道或者應當知道房屋買賣合同虛z假,仍然與買受人簽訂房屋擔z保貸z款合同的,該貸z款合同亦屬虛z假,應當認定無效。該貸z款合同關系實際存在于金融機構與出賣人之間, 合同效力依照民z法總則第z一百四十六條第二款的規定處理。

民z法總則第z一百四十六條第z一款：行為人與相對人以虛z假的意思表示實施的民事法律行為無效。

民z法總則第z一百四十六條第二款：以虛z假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

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