廣州二手房買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，賣家同意，合同解除算誰(shuí)違約？
張靜律師解答：一般由于雙方協(xié)商一致造成合同簽訂不完善的情況，法z院都會(huì)認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，互不承擔(dān)違約責(zé)任。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，合同約定買(mǎi)家可第三人過(guò)戶，此情況買(mǎi)家存在過(guò)錯(cuò)。后買(mǎi)家取消提前還貸申請(qǐng)，仍然要求買(mǎi)家墊z資贖契。終法z院認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，互不賠償。
判z決書(shū)節(jié)選：
法z院認(rèn)為: 歐買(mǎi)家不具備廣州市購(gòu)房資格,雖然歐買(mǎi)家陳述可以過(guò)戶到自己的公司或其他具備購(gòu)房資格的朋友名下,但歐買(mǎi)家并未提交充分證據(jù)證明其將實(shí)際購(gòu)房人告知胡賣家,故歐買(mǎi)家對(duì)于合同的不能履行存在過(guò)錯(cuò)。合同履行過(guò)程中,歐買(mǎi)家向胡賣家支付定金,代繳契稅及辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件,但胡賣家并未將辦理提前還貸的情況告知?dú)W買(mǎi)家,在其已經(jīng)取消提前還貸的申請(qǐng)后,仍然要求歐買(mǎi)家代為償還貸z款違反合同約定,且其明知?dú)W買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格,仍然簽訂房屋買(mǎi)賣合同,對(duì)于合同不能履行亦存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《合同法》第z一百二十條的規(guī)定:“當(dāng)事人雙方都違反合同的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中,買(mǎi)賣雙方對(duì)于合同不能繼續(xù)履行均存在過(guò)錯(cuò),因此,雙方應(yīng)對(duì)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任,故買(mǎi)賣雙方要求對(duì)方支付違約金的訴z訟請(qǐng)求,法z院均不予支持。
廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣糾紛，商品房買(mǎi)賣糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。
廣州二手房買(mǎi)家超期未取得同貸書(shū)，要如何賠償賣家？
張靜律師解答：如買(mǎi)家遲延取得同貸書(shū)，且在合同約定的寬限期內(nèi)（一般10-15天，期間支付逾期違約金，但賣家仍不能解除合同）仍未取得，則賣家可以解除合同。但違約金如約定過(guò)高的，法z院一般都會(huì)降低。如下面這個(gè)案件，合同約定的違約金是房?jī)r(jià)10個(gè)點(diǎn)（87萬(wàn)），終法z院認(rèn)為沒(méi)收定金30萬(wàn)已足以彌補(bǔ)賣家損失，于是將違約金降至30萬(wàn)，剛好抵扣定金，互不找補(bǔ)。
判z決書(shū)節(jié)選：
法z院認(rèn)為，關(guān)于張買(mǎi)家是否應(yīng)向梁賣家支付違約金及如何支付的問(wèn)題。如前所述,張買(mǎi)家逾期支付首期款已超過(guò)十日,依據(jù)雙方在《房屋買(mǎi)賣合同》中的約定,梁賣家有權(quán)要求張買(mǎi)家支付成交價(jià)10%的違約金。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn),雖然合同約定以成交價(jià)10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,但從本案雙方的實(shí)際履行情況來(lái)看,從合同履行伊始,便出現(xiàn)張買(mǎi)家因資金問(wèn)題而無(wú)法按期履行付款義務(wù)的問(wèn)題,梁賣家在明知該情況下仍選擇對(duì)此作出適度容忍,并與張買(mǎi)家協(xié)商變更合同約定,延長(zhǎng)履行期限,張買(mǎi)家亦有通過(guò)變更申請(qǐng)按揭貸z款人、申請(qǐng)信用貸z款等途徑籌金,故張買(mǎi)家并不存在惡意拒絕履行合同義務(wù)的情形,本院據(jù)實(shí)將合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為30萬(wàn)元。因梁賣家表示同意將其已收取的定金與違約金一并處理,兩項(xiàng)抵消后,梁賣家無(wú)需再向張買(mǎi)家返還定金30萬(wàn)元,張買(mǎi)家亦無(wú)需另行向梁賣家支付違約金。
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廣州二手房過(guò)戶后，銀行遲遲不放款買(mǎi)家違約嗎？
張靜律師解答：如合同有約定過(guò)戶后幾個(gè)月收尾款，則未收到買(mǎi)家就構(gòu)成違約。如合同未約定，則法z院會(huì)酌情認(rèn)定一個(gè)合理期間，如2個(gè)月，超過(guò)2個(gè)月仍未收到尾款的，可認(rèn)定買(mǎi)家構(gòu)成違約。
另外還有一個(gè)問(wèn)題就是銀行出具的同貸書(shū)是有期限的，通常情況下在廣州二手房交易過(guò)程中，銀行出具給買(mǎi)家的貸z款承諾書(shū)的有效期是兩到三個(gè)月，過(guò)了這個(gè)有效期，銀行是不是還履行放款的承諾，賣家可以書(shū)面發(fā)函詢問(wèn)下銀行，要求銀行明確的答復(fù)，銀行如果答復(fù)過(guò)期了不予放款，則買(mǎi)家需要一次性付款處理，不然承擔(dān)違約責(zé)任。所以即使合同未約定收尾款的時(shí)間，也不代表銀行一直不放款，賣家就沒(méi)有維權(quán)的途徑了。
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廣州沒(méi)有購(gòu)房資格簽訂二手房買(mǎi)賣合同無(wú)法過(guò)戶違約嗎？
張靜律師解答：沒(méi)有購(gòu)房資格簽訂二手房買(mǎi)賣合同導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶構(gòu)成根本違約。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家在限購(gòu)政策出臺(tái)后仍簽訂二手房買(mǎi)賣合同，后以不知道限購(gòu)政策為由主張解除合同不用承擔(dān)違約責(zé)任，法z院就認(rèn)定其構(gòu)成根本違約要擔(dān)責(zé)。
判z決書(shū)節(jié)選：
法z院認(rèn)為, 關(guān)于合同解除的問(wèn)題。林賣家認(rèn)為何買(mǎi)家不能按照合同約定辦理房屋過(guò)戶手續(xù),違反合同約定構(gòu)成根本違約,其有權(quán)根據(jù)合同約定要求解除合同。何買(mǎi)家同意解除合同,但認(rèn)為解除合同的原因在于何買(mǎi)家不具備購(gòu)房資格,屬于政策原因?qū)е?不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。法z院認(rèn)為,廣州市現(xiàn)行購(gòu)房政策于2017年3月17日出臺(tái),對(duì)購(gòu)房者的條件予以調(diào)整,其中對(duì)于外市戶籍人員規(guī)定應(yīng)當(dāng)在廣州連續(xù)繳稅滿5年才能購(gòu)買(mǎi)市區(qū)房屋。上述新政規(guī)定已向社會(huì)公示,當(dāng)事人在出售或購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)范圍內(nèi)的房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)了解是否符合上述政策的規(guī)定。本案中,雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同的時(shí)間為2017年6月5日,此時(shí)上述限購(gòu)新政已經(jīng)施行數(shù)月,何買(mǎi)家在簽訂合同時(shí)即不符合購(gòu)房資格條件,不屬于因政策變化而導(dǎo)致合同不能履行的情形。相反,何買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)保證自己符合限購(gòu)政策,至少在合同約定交易期限前應(yīng)當(dāng)符合政策規(guī)定,根據(jù)何買(mǎi)家的繳稅年限,其在簽訂合同時(shí)不符合限購(gòu)政策,至本案辯論階段結(jié)束前,何買(mǎi)家仍不符合現(xiàn)行購(gòu)房政策,同時(shí),何買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)房屋后因離婚糾紛一直未能確定終合同履行主體,故合同無(wú)法履行的主要責(zé)任在于何買(mǎi)家。因此,林賣家有權(quán)要求解除合同,且何買(mǎi)家同意解除合同,故對(duì)于林賣家要求解除雙方就涉案房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣合同,法z院予以支持。雙方于2017年6月23日簽訂的《廣州市存量房買(mǎi)賣合同》屬于按照行政管理要求簽訂的網(wǎng)簽合同,因雙方上述實(shí)際履行的房屋買(mǎi)賣合同已解除,故《廣州市存量房買(mǎi)賣合同》的網(wǎng)簽手續(xù)亦應(yīng)當(dāng)予以涂銷。