廣州逾期交樓的案件中，如何查明通水通電通郵的時間？

張靜律師解答：由開發(fā)商舉證，也會發(fā)函給相關(guān)供水供電公司查詢。

書節(jié)選：

認為:郎某與利某公司簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》合法有效。關(guān)于涉案房屋是否符合交付條件的問題。根據(jù)上述合同的約定,利某公司理應(yīng)在合同約定的2017年11月30日前將具備通郵、通電、通水的居住使用條件以及取得《竣工驗收備案表》的涉案房屋交付給郎某使用。從本案查明的事實可知,涉案房屋所在樓宇于2019年2月15日取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》,于2018年6月27日具備通電條件,以及于2019年6月13日具備通郵條件。至于通水條件,根據(jù)增城新和自來水有限公司于2020年4月28日出具的《關(guān)于增城市利某實業(yè)服裝有限公司供水情況的復(fù)函》可知,涉案房屋截至2019年10月8日才具備通水的居住使用條件,即截至該日,涉案房屋才具備合同約定的交付條件。關(guān)于被告的交付義務(wù)問題,根據(jù)涉案合同約定,利某公司在交付房屋時,應(yīng)向郎某發(fā)出收樓通知書。但在涉案房屋符合交付條件后,利某公司于2020年3月5日才向郎某發(fā)出《收樓通知書》,該通知書于2020年3月6日妥投簽收,至此利某公司才履行完畢其合同約定的交付義務(wù)。利某公司逾期交付房屋給郎某,構(gòu)成違約,應(yīng)承擔違約責任。

利某公司在本案中逾期交房時間為2017年12月1日至2020年3月6日合計827天。

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廣州買房不過戶被查封，如何證明不是自己的過錯未辦理過戶手續(xù)？

張靜律師解答：提交要求賣家辦理過戶手續(xù)的相關(guān)證據(jù)即可，如通話錄音、聊天記錄、短信、書面函件等都可以。如下面這個案件，侄子跟姑姑買了房子后，姑父不配合過戶，后姑父欠債房屋被查封準備拍賣，侄子提起案外人執(zhí)行異議之訴。審理后認為侄子有短信證據(jù)證明曾多次要求姑父配合過戶，姑父不配合，終認定侄子非因自身原因未辦理過戶手續(xù)。解除對房屋的查封。

書節(jié)選：

本案爭議焦點為：案涉房屋未辦理過戶登記是否系因龔侄子自身原因所導(dǎo)致。《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民應(yīng)予支持：（一）在人民查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案證登記的所有人劉姑父，要求其協(xié)助過戶，符合常理。故案涉房屋未辦理過戶登記非因龔侄子原因造成的。龔侄子提出本案執(zhí)行異議之訴請求阻卻執(zhí)行，本院予以支持。

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廣州誠意金轉(zhuǎn)為定金如何認定？

張靜律師解答：誠意金并不是法律名詞，法律上并沒有誠意金這個說法，所以如何處理按照雙方的約定來，誠意金不是定金。如下面這個案件，雙方約定房屋價格經(jīng)雙方確認后，誠意金就轉(zhuǎn)為定金。后賣家通知了出售價格，買家又協(xié)商了一些細節(jié)，終雙方未簽訂房屋買賣合同。買家起訴返還誠意金100萬，賣家認為價格一旦達成，誠意金就轉(zhuǎn)為定金不退了。終認定價格要經(jīng)書面的房屋買賣合同寫明才能認定達成一致，沒簽合同說明沒達成一致，賣家返還誠意金100萬。

書節(jié)選：

本案爭議焦點為：創(chuàng)某公司是否應(yīng)向李買家退還100萬元。經(jīng)查，雙方于2021年10月14日簽訂的《認購卡》約定“如雙方未能達成交易，出售方通知買受方即日起7個工作日內(nèi)退還誠意金100萬元。出售方如不能在約定期限內(nèi)退還誠意金，出售方需按銀行同期利率的2倍按日計息給買受方”及約定“此單位價格經(jīng)買賣雙方確認，則誠意金轉(zhuǎn)為定金”，結(jié)合上述約定可以認定雙方在《認購卡》中約定退還100萬元的條件是雙方未就案涉房屋交易的交易價格協(xié)商一致及未能達成終交易。雖然創(chuàng)某公司提供的聊天記錄反映雙方在《認購卡》約定的“終價格出售方將于2021年10買賣合同并固定案涉房屋交易價格，創(chuàng)某公司主張案涉100萬元誠意金已轉(zhuǎn)為定金、該100萬元無需返還，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。本院結(jié)合《認購書》的約定，判令創(chuàng)某公司向李買家退還100萬元及支付利息。

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