廣州買二手房后房產(chǎn)被查封了怎么辦？

張靜律師解答：可以對查封執(zhí)行提異議，防止房屋被拍賣，然后通過盡快繳清房款到法z院賬戶的方式，與法z院協(xié)商盡快解封，辦理過戶手續(xù)。如果覺得時(shí)間太長程序太麻煩，也可以直接起訴賣家解除合同，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。要求繼續(xù)履行合同的程序如下：

1、對查封執(zhí)行提出異議。《人z院關(guān)于人z院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人z院應(yīng)予支持：

(1)在人z院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(2)在人z院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);

(3)已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人z院的要求交付執(zhí)行;

(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

2、提供擔(dān)z保財(cái)產(chǎn)、解除查封。如買房人要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，則可與查封法z院協(xié)商，由出賣人或買房人自己提供其他擔(dān)z保財(cái)產(chǎn)申請解除查封。提供擔(dān)z保財(cái)產(chǎn)后，法z院解除查封，雙方可繼續(xù)履行z《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續(xù)。

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廣州房屋被查封了還能起訴過戶嗎？

律師解答：不能了，只能起訴解除合同、賠償損失，或者提執(zhí)行異議。

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十一條：房屋被依法查封,買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為解除合同、賠償損失,或者告知其可以依照民事訴z訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。

《民事訴z訟法》第二百二十五條

執(zhí)行異議

當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民z法z院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民z法z院申請復(fù)議。

第二百二十七條

案外人異議

執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判z決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判z決、裁定無關(guān)的，可以定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民z法z院提起訴z訟。

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廣州二手房買家無購房資格導(dǎo)致合同解除，違約金能降低嗎？

張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據(jù)具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過錯(cuò)來認(rèn)定。如下面這個(gè)案件，法官就認(rèn)為雖然買家根本違約，但房屋漲價(jià)賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬違約金降為20萬。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問題。如前所述,因何買家無法依約購買涉案房屋,構(gòu)成根本違約,應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定因買方不能購買涉案房屋的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋總價(jià)10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔(dān)33萬元的違約金,并繼續(xù)要求賠償律師費(fèi)33000元及其他利息損失等。何買家認(rèn)為林賣家主張的違約金過高,請求依法調(diào)整。法z院認(rèn)為,何買家已依約支付了定金20萬元及部分房款32萬元,也履行了支付各項(xiàng)稅款、辦理按揭貸z款等手續(xù),即合同約定買家應(yīng)履行的主要義務(wù)基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠意,從上述論述的合同解除的原因來看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價(jià)值目前處于升值階段,不存在差價(jià)損失,其未能舉證證明因此產(chǎn)生的實(shí)際損失,應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果,現(xiàn)何買家請求調(diào)低違約金,綜合本案上述情形,根據(jù)公平合理原則,法z院酌情調(diào)整何買家應(yīng)支付的違約金為20萬元為宜。合同約定守約方因追究違約方責(zé)任而支出的律師費(fèi)由違約方承擔(dān),現(xiàn)林賣家為解決本案支出律師費(fèi)33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。

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