廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？

張靜律師解答：不能。如下面這個案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽合同，故意在陽合同提高房款金額，終導致貸z款無法發放，合同不得不解除。賣家主張買家構成違約，要求賠償違約金、利息、律師費等，法z院認為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽合同，也有過錯，故不支持其賠償請求。終判z決已經發生的費用各種承擔，房屋過戶回賣家，過戶費用由買家承擔。

判z決書節選：

法z院認為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過戶至李賣家名下。本案爭議的焦點，關于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費、訴z訟保全責任保險費的問題。

⒈關于李賣家主張違約金的問題。違約金是指按照當事人的約定或者法律規定,一方當事人違約時向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據是聶買家未按約支付購房尾款78萬元。本案中,聶買家未取得郵儲銀行荔灣支行發放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時將房屋成交價設定為112萬元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認,應視為李賣家知道或者應當知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過錯,無權主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據不足,不予支持。

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廣州二手房買家無購房資格導致合同解除，違約金能降低嗎？

張靜律師解答：違約金能否降低，由法官根據具體情況衡量賣家損失及違約方主觀過錯來認定。如下面這個案件，法官就認為雖然買家根本違約，但房屋漲價賣家沒有損失，且買家主觀不大，終將32萬違約金降為20萬。

判z決書節選：

關于違約責任的承擔問題。如前所述,因何買家無法依約購買涉案房屋,構成根本違約,應當依約承擔違約責任。合同約定因買方不能購買涉案房屋的,應當承擔房屋總價10%的違約金。林賣家本次訴z訟中要求何買家不僅按照該約定承擔33萬元的違約金,并繼續要求賠償律師費33000元及其他利息損失等。何買家認為林賣家主張的違約金過高,請求依法調整。法z院認為,何買家已依約支付了定金20萬元及部分房款32萬元,也履行了支付各項稅款、辦理按揭貸z款等手續,即合同約定買家應履行的主要義務基本已完成,可以反映兩人履行合同的誠意,從上述論述的合同解除的原因來看,也足見兩人并非惡意違約,主觀故意違約的惡意程度不高。另一方面,林賣家雖未能如約出售涉案房屋,但其收取何買家支付的定金及部分首期房款后,仍正常使用涉案房屋,且房屋價值目前處于升值階段,不存在差價損失,其未能舉證證明因此產生的實際損失,應承擔舉證不能的法律后果,現何買家請求調低違約金,綜合本案上述情形,根據公平合理原則,法z院酌情調整何買家應支付的違約金為20萬元為宜。合同約定守約方因追究違約方責任而支出的律師費由違約方承擔,現林賣家為解決本案支出律師費33000元,要求何買家支付,符合合同約定,法z院予以支持。

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廣州夫妻一方擅自處分共有房屋，適用善意取得嗎？

張靜律師解答：如受讓人是善意，則適用善意取得。如不是善意，則不適用。

《婚姻法司z法解釋（三）》第十一條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民z法z院不予支持。超出日常生活需要對夫妻共同財產進行處分，一方擅自將大額夫妻共同財產贈與或轉讓給他人，是無權處分行為。

在夫妻另一方事先不知情、事后未追認的情況下，如受讓人并非善意第三人，所有權人有權根據物權的追及效力要求非z法占有人返還財產，夫妻中的受害方可以行使物上請求權，以配偶和婚z外同居者為共同被告，請求法z院判令其返還財產。

涉及具體處理問題，比如夫妻一方贈與婚z外情人房產，究竟是返還房屋還是返還相應的購房款。我們認為，一般可分為兩種情況：1、如果贈與人給予受贈人錢款讓其購房、購車等，贈與行為被確認無效后，受贈人應返還相應的錢款；2、如果贈與人是把原來登記在自己名下的房屋、車輛等變更登記至受贈人名下，受贈人則應返還原房屋或車輛。

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廣州二手房買家沒有購房資格，終無法過戶算誰違約？

張靜律師解答：按照合同約定來認定是否構成違約。如下面這個案件，合同約定“因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金”。一審法官認為簽訂合同時雙方都知曉買家沒有購房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買家不具備購房資格這個情況。判定買家構成違約，賣家可沒收定金。二審法z院認為政策原因包含了購房資格的情況，認定買家不構成違約，定金退還。

判z決書節選：

本院認為，雙方合同簽訂時，廣州地區限購政策已實施多年，買賣雙方及經紀方理應知曉。然而，在李買家不具有購房資格的情況下，李買家與陳賣家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買賣雙方均應承擔一定的責任，但該責任可相抵。在李買家不具備購房資格的情況下，李買家與陳賣家在《房屋買賣合同》第十三條特別約定，因政策原因導致買賣雙方無法在2017年7月30日前過戶，合同自動解除，賣方退還全部定金。結合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費用的事實，前述第十三條的特別約定應是各方對有關李買家的購房資格問題所作特別約定，即李買家在2017年7月30日前未具備購房資格的，合同自動解除，賣方退還全部定金。為此，一審認定該條款中有關“政策原因”應理解為簽訂合同后所出現新的房屋調控政策，李買家未取得購房資格問題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正。現李買家至2017年7月30日仍不具備購房資格，李買家根據前述條款要求陳賣家全額退還定金100000元有合同依據，本院予以支持。一審認定李買家單方構成違約，判處李買家已交納的定金100000元由陳賣家沒收，不予退還不當，本院予以糾正。

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