廣州買商品房后房產(chǎn)證未出，開發(fā)商公司注銷了怎么辦？

張靜律師解答：可起訴開發(fā)商公司的股東履行辦理房產(chǎn)證的義務(wù)。如下面這個案件，就開發(fā)商的股東公司配合購房者辦理過戶手續(xù)。

書節(jié)選：

本院認為：本案爭議的焦點為中某投資公司是否應(yīng)當協(xié)助宋某辦理涉案房屋的轉(zhuǎn)移登記。

宋某與里某房地產(chǎn)公司簽訂的《認購書》、《廣州市商品房買賣合同（一手房現(xiàn)售）》，合法有效。宋某已依約支付完畢購房款，并已接收涉案房屋，涉案房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記至宋某名下，宋某有權(quán)依照合同約定要求里某房地產(chǎn)公司辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。現(xiàn)宋某已提交證據(jù)證實其目前具備購房資格，且沒有證據(jù)顯示涉案房屋存在過戶障礙，里某房地產(chǎn)公司應(yīng)當按照合同約定協(xié)助宋某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。里某房地產(chǎn)公司已于2019年2月27日注銷。《人民關(guān)于適用若干問題的規(guī)定（二）》第二十條款的規(guī)定：“公司解散應(yīng)當在完畢后，申請辦理注銷登記。公司未經(jīng)即辦理注銷登記，導致公司無法進行，債權(quán)人主張有限責任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東，以及公司的實際控制人對公司債務(wù)承擔清償責任的，人民應(yīng)依法予以支持”。現(xiàn)無證據(jù)證實里某房地產(chǎn)公司已將本案債權(quán)債務(wù)納入范圍情況銷登記，即本案現(xiàn)有證據(jù)不能證實中某投資公司、中某房地產(chǎn)公司已經(jīng)依法履行公司義務(wù)，中某投資公司、中某房地產(chǎn)公司對里某房地產(chǎn)公司的本案債務(wù)應(yīng)承擔清償責任。故，中某投資公司、中某房地產(chǎn)公司協(xié)助宋某辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至宋某名下。

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廣州購房人逾期付款，開發(fā)商能解除合同嗎？

張靜律師解答：買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上,出賣人主張取回標的物的,人民z法z院不予支持。

判z決書節(jié)選：

雖然《某華庭裝修合同》約定在葉買家未能按期支付購房款和裝修款,逾期超過30天后,寶某公司有權(quán)解除《商品房買賣合同》《某華庭裝修合同》。但《z高人民z法z院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十六條第z一款規(guī)定:買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上,出賣人主張取回標的物的,人民z法z院不予支持。在葉買家已經(jīng)支付百分之七十五以上購房款,履行了《商品房買賣合同》約定的主要義務(wù)的情況下,法z院認為寶某公司與葉買家之間的房屋買賣合同不解除為宜,并對寶某公司提出解除合同為基礎(chǔ)的相關(guān)訴z訟請求均不予支持。

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廣州購房人起訴開發(fā)商辦理房產(chǎn)證時，房屋已經(jīng)被了怎么辦？

張靜律師解答：如果簽訂商品房買賣合同的時間在先，權(quán)人就不能主張權(quán)。如下面這個案件，陶某2013年買商品房，由于當時沒有購房資格就沒有辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商2018年將房屋給其他公司。后陶某起訴開發(fā)商和權(quán)人公司配合辦理房產(chǎn)證，就支持。

書節(jié)選：

認為，根據(jù)本院查明事實，陶某與云某公司銷售代理人頤某公司簽訂《認購書》和《商品房購房協(xié)議》時，并未取得購房資格，購房協(xié)議對此為其后廣州市房管局規(guī)定的網(wǎng)簽合同版本的簽訂進行了約定。兩份協(xié)議雖然未有云某公司加蓋公章，但陶某所付案涉房屋的購房款實際已由頤某公司收取，陶某履行了支付購房款的合同主要義務(wù)，云某公司已履行了交付案涉房屋給陶某使用的合同主要義務(wù)，陶某與云某公司雙方房屋買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立并已經(jīng)生效。在陶某取得購房資格的情況下，陶某要求云某公司按房地產(chǎn)交易行政管理部門的要求簽訂網(wǎng)簽合同版本、辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，符合雙方所設(shè)房屋買賣合同關(guān)系的目的。依陶某提交的《購房資格房屋的登記涂銷手續(xù)有理，本院予以支持。

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廣州僅簽訂了認購書能起訴開發(fā)商辦理房產(chǎn)證嗎？

張靜律師解答：不能，僅簽訂認購書的情況下，起訴辦房產(chǎn)證不會支持。如下面這個案件，購房者2007年購買的房屋，已經(jīng)繳納了49萬首期款，但只簽訂了認購書，未簽訂正式商品房買賣合同。終審理后認為僅簽訂認購書，房地產(chǎn)公司已破產(chǎn)，此種情況下不應(yīng)支持辦理房產(chǎn)證的請求，終駁回購房者的請求。如此處理的話，購房者很可能只能主張返還購房款及利息，而不能要房子，損失慘重。

書節(jié)選：

認為，鄺某與拓某公司自愿簽訂的《某大廈商品房認購書》，出自雙方真實意思表示，為有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。該認購書約定鄺某應(yīng)在2007年9月12日前向拓某公司支付首期樓款798703元，但鄺某至今僅支付了498703元，尚余300000元未付。鄺某次述稱是因拓某公司的原因未向其主張該款項，但據(jù)其自述其中的478703元是通過銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付給拓某公司的，即其應(yīng)當知道拓某公司的銀行賬號，故應(yīng)按約定向拓某公司支付足額首期樓款，而無需拓某公司另行提出主張。鄺某第二次述稱是與拓某公司協(xié)商變更了首付及的金額，首先，鄺某未提供直接證據(jù)予以證明；其次，鄺某已付498703元加上金額110萬元，已超過認購書約定的購房款總額，而又未有證據(jù)顯示雙方有進一步的補充約定。綜上，鄺某前后矛盾的兩次陳述，本院均不予采信。因此，在鄺某未按約定足額支付房款的情況下，主張拓某公司、越翔公司協(xié)助其辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》并支付逾期違約金的請求，欠缺理據(jù)，本院不予支持。

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