廣州戀愛期間，男方把宅基地房贈與給女方有效嗎？

張靜律師解答：無效。宅基地房不能贈與給外村人。

書節選：

本院認為：從本院查明的事實看，案涉房屋坐落的土地權屬性質為集體所有，案涉房屋屬于宅基地房屋。《土地管理法》第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。原告并非案涉房屋所屬的農村集體經濟組織成員，依法不能取得集體土地使用權，根據房地一體的原則，被告向原告贈與案涉房屋中的部分面積亦將導致案涉房屋所坐落的土地使用權流轉至集體經濟組織以外的成員，因此，原、被告之間就案涉房屋中部分面積形成的房屋贈與合同關系，違反了法律的強制性規定，根據《合同法》第五十二條的規定，應認定無效。原告的請求以贈與合同有效為前提，故本院對原告的請求依法駁回。

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廣州宅基房買賣無效糾紛中，能同時判合同無效和駁回起訴嗎？

張靜律師解答：可以。法官在審理此類案件的時候，方法真是不停在變化。一般請求都有確認合同無效，騰房，賠償這3個請求，有的法官裁定整個案件不予受理，駁回起訴。有的法官在一個里合同無效，再駁回其他請求。有的法官同時出兩份法律文書，一份裁定書，對騰房和賠償的請求不予受理，一份書，對合同無效的請求支持。如下面這個案件，當事人上訴認為一個案件中不能又出又出裁定，二審就說了：沒有哪個法條規定不能這樣。真是人才。

書節選：

關于詹買家上訴認為在一個案件中既認定黃賣家的起訴不符合法律規定受理條件駁回起訴，同時又進行了實體審理，屬于程序的意見，對此本院認為，涉案合同為宅基地房屋買賣合同糾紛，黃賣家在本案中主張確認涉案合同的效力及請求返還因合同無效取得的財產，符合《民事》的規定，理應進行實體審理。因涉案房屋存在未辦理報建手續，而該建筑物的認定和處理不屬于人民調處范圍，且合法性認定和處理直接涉及到房屋能否歸還、損失如何賠償等，故一審將部分訴請駁回起訴，待行政主管部門依法處理后再行主張，并無不當。至于，詹買家提、認為一審裁定僅裁定駁回部分請求不當的意見，亦不予采納，予以駁回，維持原裁定，本院不再另行制作裁定書。

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廣東合拓律師事務所地址：廣州市天河區天河北路183號大都會廣場8樓

廣州宅基地房糾紛中，一定會采納評估報告嗎？

張靜律師解答：90多%的情況下，都會采納評估報告作為賠償的依據，但也有部分的案件，法官也會不依據評估報告的金額來賠償，而采用其他的依據。如下面這個案件，買家買舊的宅基地房后拆舊建新，幾十年過去了，房屋要拆遷了，賣家卻擅自和拆遷辦簽訂了拆遷補償協議，并領取了全部的拆遷款。買家于是起訴要求賣家賠償其拆遷補償的損失。本案中賣家申請對宅基地房的重置價格進行評估，評估公司評出來重置價格是48萬。但終沒有依據該報告賠償，而是依據拆遷補償款的金額了賠償。賣家賠償買家65萬。本案中，法官估計是為了平衡雙方的利益才這樣判的。

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宅基地房可以查封嗎？

廣州張靜律師解答：查封可以，但一般不會拍賣，且實踐中廣州地區一般連查封宅基地房都比較少。早年間的確有廣州查封宅基地房，但也只是查封，一直未拍賣。現在連查封都基本上不會查封了。宅基地房的拍賣需符合相關法律規定，如買家只能是本村村民、名下只有一棟宅基地房且面積未超標、村集體同意等。實踐中不同區，不同村集體處理都不同，所以很難真正拍賣。畢竟如果通過拍賣的方法的話，相當于宅基地房的買賣就合法化了，就要擔責任。如下面這個案件，雖然在2014年查封了某宅基地房，但一直未拍賣，多個案件輪候查封，一直查封到了2023年，仍然未拍賣。

書節選：

一審另查明，2014年11月19日，一審就鄭某與馮某之間的糾紛作出（2014）穗海法民二初字第X號民事書，判令馮某在生效之日起10日內向鄭某償還本金188000元及利息，并賠償律師費5000元給鄭某；等。上述生效后，因馮某未履行義務，鄭某向一審申請強制執行，一審以（2015）穗海法執字第X號執行。執行過程中，一審于2015年6月3日查封馮某所有的位于廣州市海珠區某號（宅基地使用證登記使用人為潘某）第四、第五、第六（半層）層的宅基地房屋使用權。該案于2015年10月21日裁定終結本次執行。后一審以（2019）粵0105執恢X號案恢復執行，上述宅基地房屋于2020年1月19日查封，查封期限至2023年1月18日止。

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