時(shí)至7月，北京二手房市場(chǎng)觀望情緒未有明顯改觀，實(shí)際成交節(jié)奏較6月進(jìn)一步放緩。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比下降16.3%。二手房成交量自4月份開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場(chǎng)熱度不高。

　　展望未來(lái)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前市場(chǎng)正處于“觸底盤整”期，如果實(shí)質(zhì)性利好政策能夠盡快出臺(tái)且力度大，將會(huì)加快市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程。

　　7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比下降16.3%，整體市場(chǎng)熱度不高。

　　成交周期拉長(zhǎng)，購(gòu)房者觀望情緒趨濃

　　李明（化名）是置換客戶，已于5月份買好房子，因此比較著急將手頭一套位于朝陽(yáng)望京片區(qū)的一居室出售。近期一購(gòu)房者相中該房源，但在李明赴約洽談的路上，購(gòu)房者再次要求降價(jià)，由最初的620萬(wàn)元降至580萬(wàn)元。最終經(jīng)過(guò)協(xié)商，該房源以585萬(wàn)元成交。

　　這是望京區(qū)域某房屋中介門店經(jīng)理7月份遇到的一個(gè)購(gòu)房案例。在他看來(lái)，時(shí)至7月份，購(gòu)房者臨時(shí)降價(jià)的情況并不罕見(jiàn)，如果業(yè)主比較急售，就會(huì)選擇讓步成交，“目前購(gòu)房者的觀望情緒較濃，基本都是先把自己的房子賣了才敢買。相比來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在購(gòu)房者更為強(qiáng)勢(shì)，一個(gè)購(gòu)房者前來(lái)買房，業(yè)主們都‘爭(zhēng)著搶著’要賣?！鄙鲜鲩T店經(jīng)理表示：“2、3月份市場(chǎng)最好的時(shí)候，我們門店每周帶看50組以上，一個(gè)月能簽十幾套。但到了4月份，客戶開(kāi)始出現(xiàn)觀望情緒，且越來(lái)越濃，這也反映到帶看、成交等數(shù)據(jù)上。到7月份，我們每周帶看30組左右，和6月基本持平，但成交量比6月還稍微少一些；成交價(jià)微降，降幅在3%左右?！?/p>

　　該門店經(jīng)理進(jìn)一步表示，今年一季度，成交節(jié)奏很快，就連環(huán)單來(lái)說(shuō)，2、3月份，其門店連環(huán)單平均周期為3個(gè)月；時(shí)至目前，已拉長(zhǎng)到7-8個(gè)月，“我們感受到7月的成交周期相比6月進(jìn)一步拉長(zhǎng)?！?/p>

　　朝陽(yáng)麗都商圈方面，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)陽(yáng)光上東店長(zhǎng)介紹， 6-7月份，區(qū)域內(nèi)成交量和成交價(jià)格雙降，跟3月份相比，區(qū)域成交量差距較大，而成交價(jià)格相比3月份也下降了5%-10%。在此背景下，7月份購(gòu)房客戶和6月份相同，都為觀望心態(tài)，出現(xiàn)低于市場(chǎng)價(jià)的房子才會(huì)愿意出來(lái)看房。與此同時(shí)，業(yè)主方面，為了能將房子賣出，愿意降價(jià)的業(yè)主較多。“印象最深刻的一個(gè)案例是，一個(gè)國(guó)外業(yè)主，將自己一套市價(jià)2500萬(wàn)的房子，在兩天內(nèi)以2100萬(wàn)的價(jià)格成交了?！?/p>

　　石景山魯谷商圈方面，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水店長(zhǎng)告訴新京報(bào)記者，7月份，該區(qū)域延續(xù)6月份成交低迷的狀態(tài)，成交節(jié)奏較慢，成交周期繼續(xù)拉長(zhǎng)，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，尤其是剛需客戶出手更是謹(jǐn)慎。在此背景下，購(gòu)房者、業(yè)主的心理預(yù)期亦發(fā)生相應(yīng)變化。上述遠(yuǎn)洋山水店長(zhǎng)指出，目前簽約的購(gòu)房者中，多為前期已經(jīng)看過(guò)或者已經(jīng)看好房子的，經(jīng)過(guò)1-2個(gè)月價(jià)格下降達(dá)到自己的預(yù)期才會(huì)下手簽約。從現(xiàn)階段市場(chǎng)情況來(lái)看，購(gòu)房者持幣觀望情緒還處于加深趨勢(shì)；大部分有意愿成交的業(yè)主，也愿意選擇合理降價(jià)以達(dá)成成交，而小部分不著急賣的業(yè)主，則在價(jià)格上還比較堅(jiān)挺。

　　北苑區(qū)域方面，麥田房產(chǎn)北苑大區(qū)潤(rùn)澤店經(jīng)理介紹，與6月份相比，7月份區(qū)域內(nèi)網(wǎng)簽量環(huán)比出現(xiàn)下降，與3月份網(wǎng)簽量相比更是下降了近50%；與此同時(shí)，購(gòu)房者心態(tài)逐漸趨于理性，甚至有些不敢輕易出手，因成交速度有所延長(zhǎng)。

　　西山豪宅區(qū)域也不例外。據(jù)北京中原西山戰(zhàn)區(qū)御墅臨楓豪宅分行店長(zhǎng)表示，相對(duì)比6月份，區(qū)域內(nèi)7月份總成交量下降20%，和火熱的3月份對(duì)比則下降了57%，大戶型成交也有所下降?，F(xiàn)在能簽約的大多是之前看好，等業(yè)主心理價(jià)格大幅下降后，立刻接盤的置換客群。整體來(lái)看，7月區(qū)域成交節(jié)奏變慢，總周期拉長(zhǎng)。此外，門店掛盤量較大，100-160平方米之間的房子較多。

　　此外，同在海淀的萬(wàn)柳區(qū)域，7月市場(chǎng)成交情況也比較冷淡?！?月份我們門店責(zé)任區(qū)的掛牌量達(dá)到歷史高點(diǎn)。當(dāng)月門店成交了一套房源，與今年4月份成交的相同戶型對(duì)比，價(jià)格下降較多。但也是溝通談判了三次才順利成交，業(yè)主降到了心里預(yù)期的低點(diǎn)，而購(gòu)房者方面買房的心態(tài)卻比較猶豫，不過(guò)最終還是順利簽約了?！北本┲性f(wàn)柳區(qū)域萬(wàn)泉新新門店店長(zhǎng)如是說(shuō)。

　　置換鏈條不暢，改善房源成交占比下降

　　整體市場(chǎng)方面，7月各方觀望情緒并無(wú)明顯改觀，實(shí)際成交節(jié)奏較6月進(jìn)一步放緩。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比下降16.3%。二手房成交量自4月份開(kāi)始連續(xù)4個(gè)月下滑，和3月份相比下降56.2%，整體市場(chǎng)熱度不高。

　　從各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)看，和2、3月相比，北京幾乎所有的區(qū)域二手房成交量都出現(xiàn)了明顯下滑，一些區(qū)域下滑甚至超過(guò)50%。從麥田業(yè)務(wù)覆蓋的區(qū)域來(lái)看，和3月相比，萬(wàn)柳、北苑、亞運(yùn)村小營(yíng)等區(qū)域成交下降比較明顯。

　　7月份，像回龍觀、天通苑等剛需比較集中的板塊，成交量依舊排名前列，而像萬(wàn)柳、望京等改善區(qū)域的成交排名則出現(xiàn)明顯下滑。對(duì)此，麥田房產(chǎn)分析，一是優(yōu)質(zhì)板塊的業(yè)主價(jià)格預(yù)期相對(duì)更堅(jiān)挺，買賣雙方價(jià)格預(yù)期差距大；二是在下行市場(chǎng)中，成交變慢后，很多需要“先賣后買”的客戶因手中房子成交周期拉長(zhǎng)，而導(dǎo)致?lián)Q房需求延緩，使得市場(chǎng)改善需求受到抑制。體現(xiàn)在成交上，就是當(dāng)前北京市場(chǎng)總價(jià)1000萬(wàn)以上的改善房源成交占比和前幾個(gè)月相比有所下降，而600萬(wàn)以下的剛需房源成交占比在上升。

　　二手價(jià)格方面，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月二手住房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，環(huán)比小幅上漲，同比則有所下降。受需求端觀望情緒蔓延影響，7月外圍城區(qū)成交占比下降，進(jìn)而導(dǎo)致全市成交均價(jià)出現(xiàn)小幅結(jié)構(gòu)性上漲。從各區(qū)價(jià)格表現(xiàn)看，7月朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平等主要供給區(qū)域，價(jià)格均有所下行，市場(chǎng)預(yù)期仍處低位。

　　掛牌量方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，和6月相比，7月二手房掛牌量環(huán)比6月下降1.28%。對(duì)于其原因，麥田房產(chǎn)分析，一是7月新增房源量減少，和前幾個(gè)月相比下滑明顯；二是當(dāng)前市場(chǎng)成交周期拉長(zhǎng)、價(jià)格達(dá)不到預(yù)期，部分業(yè)主下架房源或者由售轉(zhuǎn)租。

　　雖然在售房源總量近幾個(gè)月連續(xù)上漲的勢(shì)頭中斷，但由于成交量下行，買方仍然占據(jù)議價(jià)優(yōu)勢(shì)，和6月份相比，7月份議價(jià)空間擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)最大，與2月份相比也擴(kuò)大了2.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)：利好政策預(yù)期或加快市場(chǎng)復(fù)蘇

　　值得一提的是，進(jìn)入7月下旬之后，樓市重磅消息頻發(fā)，多部門對(duì)房地產(chǎn)密集表態(tài)，不斷釋放積極政策信號(hào)。比如，7月24日，中央政治局會(huì)議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)表示，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；7月27日，住建部提出要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；7月29日，北京市住建委表態(tài)，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展……

　　在此背景下，展望接下來(lái)的二手房市場(chǎng)，北京中原萬(wàn)柳區(qū)域萬(wàn)泉新新門店店長(zhǎng)表示，預(yù)期8月份市場(chǎng)的整體成交會(huì)有所回暖，但也是看當(dāng)下利好政策的具體落地時(shí)間，只要成交量一上升，就會(huì)有連鎖反應(yīng)。因此，8月份也是本年度市場(chǎng)成交承上啟下的關(guān)鍵月份。

　　麥田房產(chǎn)北苑大區(qū)潤(rùn)澤店經(jīng)理分析稱，預(yù)計(jì)8月份市場(chǎng)會(huì)慢慢觸底反彈，當(dāng)前利好消息不斷釋放，這對(duì)于觀望客群來(lái)說(shuō)，無(wú)疑可以起到很大的提振信心作用。

　　麥田房產(chǎn)分析指出，當(dāng)前市場(chǎng)正處于“觸底盤整”期，市場(chǎng)仍然處于觀望、價(jià)格博弈的階段。7月份，新增客戶量、帶看量、實(shí)際簽約等衡量市場(chǎng)活躍度的核心指標(biāo)走向平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象。如果實(shí)質(zhì)性利好政策能夠盡快出臺(tái)且力度大，將會(huì)加快市場(chǎng)復(fù)蘇的進(jìn)程。