“繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行”、“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”，央行釋放明確政策信號。

　　8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，總結上半年工作，分析當前形勢，部署下一階段工作。其中，在支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，多個重磅提法引發(fā)市場關注。

　　有序調整存量房貸利率

　　央行表示，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

　　不久前，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾指出，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

　　這一發(fā)聲立即引發(fā)輿論的關注，市場也在期待相關政策的靴子落地。

　　“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢頭的一個好辦法，從而減輕后者對商業(yè)銀行經營的不利影響，并為帶動居民消費增長和經濟恢復創(chuàng)造有利的條件。”光大證券固收分析師張旭表示，在對存量房貸利率調整時，既可以采取商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定的方式，也可以采用貸款置換的方式。

　　基于此，他提出五點建議：一是，存量房貸利率的降幅應以市場化、法制化為原則由商業(yè)銀行和借款人自主協(xié)商確定，金融管理部門不宜對降幅做強制要求和統(tǒng)一安排；二是，采用“銀行提方案，客戶做選擇”的模式；三是，建議將合同變更和貸款置換的方案設計得盡量簡明、易于理解；四是，利用多種方式通知至全部個人房貸客戶；第五，金融管理部門給予適當政策激勵或支持。例如，央行可設立結構性貨幣政策工具、進行定向或全面降準等。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；建議各家銀行總行出臺具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標準、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉換為公積金貸款，以進一步降低存量房貸利率。

　　工作會上，央行還表示，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

　　行業(yè)政策調整步伐加快

　　實際上，房地產相關政策優(yōu)化已箭在弦上。

　　7月24日，中央政治局會議召開，明確指出“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策”。

　　7月27日，住建部召開企業(yè)座談會時指出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

　　近期，央行、住建部等部門正在加快行業(yè)政策調整步伐。市場分析認為，未來，從供需兩側看，相關政策均有優(yōu)化空間。

　　光大證券研究所銀行業(yè)首席分析師王一峰認為，從供給端看，未來政策性保交樓工具仍可能加力；保障性安居工程領域相關貸款也有發(fā)力空間。與此同時，“防暴雷”仍是下一階段政策重點關注的領域，穩(wěn)定市場預期，防止風險擴散可能需要對典型房企進行定點幫扶；從需求端來看，前期房地產市場過熱階段所施加的限制性政策將陸續(xù)退出，這可能包括一二線城市政策的進一步優(yōu)化，特別是對于“剛改”群體，政策優(yōu)化空間較大。將有助于提振地產銷售回暖，拉動新發(fā)放按揭貸款規(guī)模回升。

　　在調整優(yōu)化房地政策方面，東方金誠首席宏觀分析師王青預計，接下來出臺的措施可能會包括：在因城施策原則下，適度放寬包括一線城市部分區(qū)域在內的限貸限購措施，各地普遍加大公積金購房支持力度，在全國范圍內加快推進“帶押過戶”模式、激活二手房市場，以及進一步引導居民房貸利率下行，乃至適度下調存量房貸利率等。“下半年5年期以上LPR報價有可能單獨下調。總的目標是引導房地產行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸。這對下半年穩(wěn)增長和防風險都具有重要意義。”