“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”、“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，央行釋放明確政策信號(hào)。

　　8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議，總結(jié)上半年工作，分析當(dāng)前形勢(shì)，部署下一階段工作。其中，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，多個(gè)重磅提法引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　有序調(diào)整存量房貸利率

　　央行表示，要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

　　不久前，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾指出，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

　　這一發(fā)聲立即引發(fā)輿論的關(guān)注，市場(chǎng)也在期待相關(guān)政策的靴子落地。

　　“降低存量房貸利率是遏制住提前還貸勢(shì)頭的一個(gè)好辦法，從而減輕后者對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的不利影響，并為帶動(dòng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)創(chuàng)造有利的條件。”光大證券固收分析師張旭表示，在對(duì)存量房貸利率調(diào)整時(shí)，既可以采取商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定的方式，也可以采用貸款置換的方式。

　　基于此，他提出五點(diǎn)建議：一是，存量房貸利率的降幅應(yīng)以市場(chǎng)化、法制化為原則由商業(yè)銀行和借款人自主協(xié)商確定，金融管理部門(mén)不宜對(duì)降幅做強(qiáng)制要求和統(tǒng)一安排；二是，采用“銀行提方案，客戶做選擇”的模式；三是，建議將合同變更和貸款置換的方案設(shè)計(jì)得盡量簡(jiǎn)明、易于理解；四是，利用多種方式通知至全部個(gè)人房貸客戶；第五，金融管理部門(mén)給予適當(dāng)政策激勵(lì)或支持。例如，央行可設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、進(jìn)行定向或全面降準(zhǔn)等。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。具備條件的地方，還可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款，以進(jìn)一步降低存量房貸利率。

　　工作會(huì)上，央行還表示，落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

　　行業(yè)政策調(diào)整步伐加快

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)相關(guān)政策優(yōu)化已箭在弦上。

　　7月24日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，明確指出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

　　7月27日，住建部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)時(shí)指出，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

　　近期，央行、住建部等部門(mén)正在加快行業(yè)政策調(diào)整步伐。市場(chǎng)分析認(rèn)為，未來(lái)，從供需兩側(cè)看，相關(guān)政策均有優(yōu)化空間。

　　光大證券研究所銀行業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，從供給端看，未來(lái)政策性保交樓工具仍可能加力；保障性安居工程領(lǐng)域相關(guān)貸款也有發(fā)力空間。與此同時(shí)，“防暴雷”仍是下一階段政策重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散可能需要對(duì)典型房企進(jìn)行定點(diǎn)幫扶；從需求端來(lái)看，前期房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段所施加的限制性政策將陸續(xù)退出，這可能包括一二線城市政策的進(jìn)一步優(yōu)化，特別是對(duì)于“剛改”群體，政策優(yōu)化空間較大。將有助于提振地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，拉動(dòng)新發(fā)放按揭貸款規(guī)模回升。

　　在調(diào)整優(yōu)化房地政策方面，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)，接下來(lái)出臺(tái)的措施可能會(huì)包括：在因城施策原則下，適度放寬包括一線城市部分區(qū)域在內(nèi)的限貸限購(gòu)措施，各地普遍加大公積金購(gòu)房支持力度，在全國(guó)范圍內(nèi)加快推進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式、激活二手房市場(chǎng)，以及進(jìn)一步引導(dǎo)居民房貸利率下行，乃至適度下調(diào)存量房貸利率等。“下半年5年期以上LPR報(bào)價(jià)有可能單獨(dú)下調(diào)。總的目標(biāo)是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸。這對(duì)下半年穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)都具有重要意義。”