“隨著下半年廣州經濟充分發揮全面的穩增長政策效力，廣州商業物業市場有望增強復蘇動能，實現可持續的穩步提升。”日前，仲量聯行發布了2023年上半年廣州房地產市場的研究數據。數據顯示，甲級辦公樓市場租賃需求雖有所回暖，但61萬平方米的新增供應仍導致空置率環比上升約3個百分點，達到21.8%，因此租金繼續承壓。優質零售物業市場中餐飲業態表現亮眼，租賃成交較去年同期上升128%。頭部跨境電商推動非保稅物流倉儲市場去化，但難抵空置率突破20%。房地產投資市場總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。
數據顯示，今年上半年華南區以廣深為主的房地產大宗交易錄得數據約為164億元，達到去年全年交易額的71%。今年1-6月，廣州地區房地產大宗交易主要發生在琶洲CBD、魚珠CBD及科學城中心區。以物業類型劃分，占比最高的是辦公樓，約76.6億元，約占65%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近42萬平方米，占比約82%。
不過，值得關注的是，雖然成交量有序恢復，但在物業收入增長預期承壓以及資本化率上升的雙重影響下，廣州辦公樓資本值對比去年第四季度下降2.4%。除辦公樓物業外，零售類資產得益于消費快速恢復以及退出途徑的清晰化預期，關注度有所回升。物流倉儲、產業園及長租公寓依然是投資機構關注的熱點板塊。
對此，仲量聯行廣州投資及資本市場部董事伍啟泰表示，房地產企業資金回收壓力仍在，因此去庫存依舊是接下來的主流。存量項目及增量項目為投資者創造更多交易可能的同時，也提高了項目間競爭的烈度。預計下半年，商業項目可利用C-REITS（中國房地產投資信托基金）退出，或將刺激市場產生更多相關交易。
寫字樓：“租戶市場”下節約成本型搬遷、擴租居多
隨著各類經濟活動有序復蘇， 2023年上半年廣州甲級辦公樓租賃市場活躍度與去年下半年相比有所回升，租賃問詢和項目考察等活動熱度見漲。從實際租賃成交情況來看，市場仍處于修復階段，全市凈吸納量合計約為15萬平方米。 值得關注的是，上半年內仲量聯行記錄到數宗租賃面積達4000平方米或以上的成交，其中多數于琶洲子市場內錄得，均屬于節約成本型搬遷
或升級擴租類型。由此可見，部分具備一定承租能力且對辦公空間需求較大的企業正利用廣州辦公樓市場當前處于“租戶市場”的契機，以相對可控的成本，完成企業辦公空間的擴充、升級和整合。
市場供應方面，今年上半年全市新增供應約為61萬平方米；其中，二季度共有4個辦公樓項目竣工約43萬平方米入市。由于目前的租賃需求未能顯著帶動市場去化，在上半年新增供應的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場空置率約為21.8%，環比上升約3個百分點。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示，結合年內辦公樓市場供應來看，全年新增供應預計將突破100萬平方米，因此空置率將很有可能延續當前的上行趨勢。另外，由于租賃需求在年內預計仍需要時間來進行修復，存量空置的去化依然面臨挑戰，新竣工入市項目之間的競爭也將繼續存在；為推動去化，業主可能會保持較為進取的心態和定價策略，以爭取成本節約型的企業租戶。
零售市場：復蘇不均衡餐飲服飾帶動租賃需求回暖
從零售物業市場來看，餐飲消費的復蘇帶動了整體租賃需求回暖，核心商圈優質鋪位快速去化，非核心區域空置許久的餐飲店鋪也實現去化，使得全市優質零售物業整體空置率有所下降。據仲量聯行監測的廣州全市優質購物中心成交數據顯示，今年上半年，餐飲業態租賃成交總數為144筆，較去年同期上升128%。新增餐飲店鋪中以能夠迎合年輕消費群體就餐習慣的湘辣辣、慫重慶火鍋以及師烤豆花烤魚等地方特色風味餐廳為主，相關品牌均錄得多筆租賃成交。
除餐飲業外，其他零售業態租賃需求復蘇態勢則較為緩慢。在營業收入尚未全面恢復的情況下，大部分零售商更傾向于降本以及重視租售比的管理策略，對線下門店擴張持謹慎態度。部分本土經濟服飾類品牌一方面為迎合年輕消費者群體的購買力，另一方面趁租金低位而吸納優質購物中心內的店鋪，以此提高品牌知名度以及增加線下銷售渠道。
2023年上半年廣州零售物業市場迎來1個項目入市，新增供應面積約6萬平方米。項目為位于廣州科學城的黃埔大悅匯，是由大悅城控股商業攜手黃埔文化集團合作打造的輕資產輸出項目。租金層面，僅有天河北商圈優質項目因核心地理位置零售資源稀缺而持續受到零售商追捧，租金保持增長態勢。其他市區商圈以及市郊項目租金依然呈現下行趨勢。截至2023年二季度，市區租金水平較去年年底增長了1.6%，而郊區租金水平下降1.1%。
仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，預計下半年廣州零售地產市場將延續二季度的常態化恢復，然而消費復蘇的不均衡以及市場主體和個體消費者信心恢復緩慢給未來帶來了不確定性與挑戰。廣州零售地產市場預計將有4個新項目在下半年入市，新增供應達24萬平方米。新入市項目在市區核心區域、市區非核心區域以及市郊均有分布。由于部分項目前期招商效果不理想，空置率可能會較高，給全市整體空置率增加上行壓力。項目租金表現預計將持續分化。