6月20日，央行公布新一期的貸款利率報(bào)價(jià)（LPR），1年期、5年期以上LPR均下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)。這是2022年8月以來(lái)LPR再次下調(diào)。10個(gè)基點(diǎn)的降息幅度相對(duì)較大，目的非常明確，即刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，穩(wěn)定增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　高頻數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力不足。從地產(chǎn)來(lái)看，5月份主要指標(biāo)或增幅收窄，或降幅擴(kuò)大，或“由升轉(zhuǎn)降”。提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能，亟需“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策加碼，降息可謂水到渠成。對(duì)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高成本”的舊模式，轉(zhuǎn)向內(nèi)需主導(dǎo)且與產(chǎn)業(yè)人口集聚、城鎮(zhèn)化協(xié)同推進(jìn)的新模式過(guò)程中，地產(chǎn)前端開(kāi)發(fā)、后端銷(xiāo)售下滑是必然的。但是，考慮到其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、影響面大的特征，房地產(chǎn)必須要保持高位運(yùn)行、漸進(jìn)過(guò)渡的轉(zhuǎn)型路徑。

　　近期，地產(chǎn)上中下游需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力明顯。在供給端，土地出讓、新開(kāi)工跌幅擴(kuò)大，與房企拿地情緒低、開(kāi)工不積極有極大關(guān)系。從調(diào)研看，即便融資紓困“三支箭”落地，部分民企擴(kuò)大土儲(chǔ)、推進(jìn)開(kāi)發(fā)的積極性也不高，反而轉(zhuǎn)向了“不拿地、不開(kāi)工”的收縮策略。5月份，重點(diǎn)30城新增商品房供應(yīng)環(huán)比下降27%，僅為2019-2021年同期一半左右。

　　在商品房銷(xiāo)售端，4月份以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積跌幅擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商重新回到“降價(jià)促銷(xiāo)”的軌道，但自住型購(gòu)房需求的積極性較低。近期數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市除了高總價(jià)、高單價(jià)的少量中心區(qū)改善盤(pán)熱銷(xiāo)外，剛需和首次改善的購(gòu)房需求下降。根據(jù)克而瑞的調(diào)研數(shù)據(jù)，5月份30城平均開(kāi)盤(pán)去化率降至43%，環(huán)比下降8個(gè)百分點(diǎn)，京滬新盤(pán)去化率下降17個(gè)百分點(diǎn)。

　　而且，近期出現(xiàn)了二手房掛牌售賣(mài)量繼續(xù)攀升，二手住房業(yè)主降價(jià)賣(mài)房的比例增加的跡象，顯示市場(chǎng)預(yù)期較弱。5月70城數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、南京、廈門(mén)、杭州等熱點(diǎn)城市，二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)下跌幅度在0.5%-0.8%。二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，也導(dǎo)致參考二手房定價(jià)的新房?jī)r(jià)格有下跌預(yù)期。

　　總的來(lái)看，價(jià)格下跌預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)以后，形成了新一輪的降價(jià)預(yù)期，導(dǎo)致供需兩端進(jìn)入相互拖累的“量縮循環(huán)”的模式。不管是對(duì)于穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，還是穩(wěn)定上下游及各經(jīng)濟(jì)主體的投資消費(fèi)信心，以及重視房地產(chǎn)在提振貨幣乘數(shù)、創(chuàng)造和循環(huán)信用方面的作用，迫切需要房地產(chǎn)供需兩端和預(yù)期能穩(wěn)定下來(lái)，而普惠式的降息無(wú)疑是短期可選的工具。

　　考慮到，近期各期限國(guó)債利率、銀行間拆借利率下調(diào)20-40個(gè)基點(diǎn)，國(guó)有大銀行、股份制銀行啟動(dòng)新一輪存款利率下調(diào)，定期存款下降10-15個(gè)基點(diǎn)，相比去年4月份下降60-70個(gè)基點(diǎn)。可以判斷，新一輪“降息周期”或?qū)⒌絹?lái)，后續(xù)還有下降可能。從效果上看，存款利率下降激發(fā)儲(chǔ)戶(hù)投資理財(cái)、保險(xiǎn)、基金和債券等，后者對(duì)接新基建、城市更新等方面的公共項(xiàng)目。另外，存款降息確保貸款利差，激勵(lì)銀行多放貸款。利率不斷下降，也讓市場(chǎng)形成降成本的預(yù)期。

　　對(duì)房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。從去年5年期LPR下降的效應(yīng)來(lái)看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售有一定作用。但是，由于居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的彈性下降，更需要其他政策配合形成疊加效應(yīng)。

　　鑒于當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)力不足、信心不足的現(xiàn)狀，建議推進(jìn)需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實(shí)看到購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)提升。比如，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過(guò)戶(hù)”，推進(jìn)存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等等。這些降成本的措施疊加在一起，都有助于降低交易成本、疏通交易堵塞。

　　在盡力穩(wěn)定需求端購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也要在供給端積極助力民企融資紓困“三支箭”落地，提高“保交樓”的進(jìn)度。同時(shí)，也要提振資產(chǎn)管理公司、政策性金融機(jī)構(gòu)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企、行業(yè)上下游企業(yè)等等愿意且有能力參與存量資產(chǎn)或股權(quán)收并購(gòu)，消化房企風(fēng)險(xiǎn)暴露對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

　　當(dāng)然，以降息為代表的積極的貨幣政策，其效應(yīng)更多在需求端。供給端除了要加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，提高商品房供應(yīng)效率，包括完善市鎮(zhèn)設(shè)施、補(bǔ)足公共服務(wù)設(shè)施短板，降低居住消費(fèi)成本等之外，也要推進(jìn)積極的財(cái)政政策，比如，增加面向中低收入、新市民、弱勢(shì)群體的轉(zhuǎn)移支付，增加教育和醫(yī)療等公共服務(wù)保障支出，啟動(dòng)特別國(guó)債，將失業(yè)年輕人納入社會(huì)保障體系等等。總之，只有多方發(fā)力、久久為功，包括降息在內(nèi)的紓困綜合效應(yīng)才會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。

　　（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）