6月20日，央行公布新一期的貸款利率報價（LPR），1年期、5年期以上LPR均下調了10個基點。這是2022年8月以來LPR再次下調。10個基點的降息幅度相對較大，目的非常明確，即刺激實體經濟需求，穩定增長動力。

　　高頻數據顯示當前經濟增長內生動力不足。從地產來看，5月份主要指標或增幅收窄，或降幅擴大，或“由升轉降”。提振經濟增長動能，亟需“穩增長”政策加碼，降息可謂水到渠成。對地產來說，告別“高杠桿、高周轉、高成本”的舊模式，轉向內需主導且與產業人口集聚、城鎮化協同推進的新模式過程中，地產前端開發、后端銷售下滑是必然的。但是，考慮到其產業鏈長、影響面大的特征，房地產必須要保持高位運行、漸進過渡的轉型路徑。

　　近期，地產上中下游需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的三重壓力明顯。在供給端，土地出讓、新開工跌幅擴大，與房企拿地情緒低、開工不積極有極大關系。從調研看，即便融資紓困“三支箭”落地，部分民企擴大土儲、推進開發的積極性也不高，反而轉向了“不拿地、不開工”的收縮策略。5月份，重點30城新增商品房供應環比下降27%，僅為2019-2021年同期一半左右。

　　在商品房銷售端，4月份以來，商品房銷售面積跌幅擴大，開發商重新回到“降價促銷”的軌道，但自住型購房需求的積極性較低。近期數據顯示，熱點城市除了高總價、高單價的少量中心區改善盤熱銷外，剛需和首次改善的購房需求下降。根據克而瑞的調研數據，5月份30城平均開盤去化率降至43%，環比下降8個百分點，京滬新盤去化率下降17個百分點。

　　而且，近期出現了二手房掛牌售賣量繼續攀升，二手住房業主降價賣房的比例增加的跡象，顯示市場預期較弱。5月70城數據顯示，北京、上海、南京、廈門、杭州等熱點城市，二手住房價格環比指數下跌幅度在0.5%-0.8%。二手房價格持續下跌，也導致參考二手房定價的新房價格有下跌預期。

　　總的來看，價格下跌預期自我實現以后，形成了新一輪的降價預期，導致供需兩端進入相互拖累的“量縮循環”的模式。不管是對于穩定資產價格，防范系統性風險，還是穩定上下游及各經濟主體的投資消費信心，以及重視房地產在提振貨幣乘數、創造和循環信用方面的作用，迫切需要房地產供需兩端和預期能穩定下來，而普惠式的降息無疑是短期可選的工具。

　　考慮到，近期各期限國債利率、銀行間拆借利率下調20-40個基點，國有大銀行、股份制銀行啟動新一輪存款利率下調，定期存款下降10-15個基點，相比去年4月份下降60-70個基點。可以判斷，新一輪“降息周期”或將到來，后續還有下降可能。從效果上看，存款利率下降激發儲戶投資理財、保險、基金和債券等，后者對接新基建、城市更新等方面的公共項目。另外，存款降息確保貸款利差，激勵銀行多放貸款。利率不斷下降，也讓市場形成降成本的預期。

　　對房地產而言，降息最大的效應就是降低月供成本。從去年5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對收入和就業的預期偏謹慎，預防性儲蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進商品房市場企穩的彈性下降，更需要其他政策配合形成疊加效應。

　　鑒于當前購買力不足、信心不足的現狀，建議推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量商業貸款轉公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等等。這些降成本的措施疊加在一起，都有助于降低交易成本、疏通交易堵塞。

　　在盡力穩定需求端購買力和市場預期的同時，也要在供給端積極助力民企融資紓困“三支箭”落地，提高“保交樓”的進度。同時，也要提振資產管理公司、政策性金融機構、穩健經營的房企、行業上下游企業等等愿意且有能力參與存量資產或股權收并購，消化房企風險暴露對商品房市場的沖擊。

　　當然，以降息為代表的積極的貨幣政策，其效應更多在需求端。供給端除了要加快行業風險處置，提高商品房供應效率，包括完善市鎮設施、補足公共服務設施短板，降低居住消費成本等之外，也要推進積極的財政政策，比如，增加面向中低收入、新市民、弱勢群體的轉移支付，增加教育和醫療等公共服務保障支出，啟動特別國債，將失業年輕人納入社會保障體系等等。總之，只有多方發力、久久為功，包括降息在內的紓困綜合效應才會顯現出來。

　　（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）