高盛首席執(zhí)行官Solomon：CEO群體的共識已變得“更加溫和”
高盛集團首席執(zhí)行官David Solomon表示，在去年預(yù)測美國經(jīng)濟可能走向衰退的之后，現(xiàn)在首席執(zhí)行官們的情緒已經(jīng)有所改善。
“在CEO群體中，共識已經(jīng)變得略微更加溫和，也就是我們可以度過這個階段實現(xiàn)軟著陸，” 現(xiàn)年61歲的Solomon周二在瑞信集團會議上表示。“相比6-9個月前，感覺軟著陸的機會好了一些。”
高盛上個月開始實施計劃裁減約3，200個職位，占該行員工總數(shù)的6.5%，這也是該公司歷史上最大規(guī)模的裁員之一。此舉旨在應(yīng)對費用上升以及收入和利潤下降。
各個業(yè)務(wù)線放緩，進軍消費者銀行業(yè)務(wù)耗資龐大，以及市場和經(jīng)濟前景不確定，都促使高盛采取行動控制成本。
高盛計劃在2月28日舉辦投資者日活動，這是該行歷史上的第二次。
美股三大指數(shù)悉數(shù)轉(zhuǎn)漲美股三大指數(shù)悉數(shù)轉(zhuǎn)漲，此前納指跌逾1%。
短債大增百億，廣州房企“一哥”進京不組隊的底氣何在？導(dǎo)讀
廣州一哥越秀地產(chǎn)再戰(zhàn)北京樓市，不要隊友、獨自開發(fā)。
來源?|?債市觀察
去年跑贏樓市的越秀地產(chǎn)（0123.HK）近期“狂飆”之勢不減。
近日，越秀通過全資子公司青島康景實業(yè)有限公司分別以25.99億元、33.12億元獲得北京市石景山蘋果園地塊和昌平產(chǎn)業(yè)信息園二期地塊，合計59.11億元。
這是越秀第一次嘗試在北京獨資開發(fā)項目，甚至從去年至今，越秀也僅有北京這兩塊地是完全獨資獲取的。此外，這次拿地也是越秀近年來持續(xù)百億拿地擴張達(dá)到的一個新階段。
這個新階段就是，如果越秀在北京成功打造出經(jīng)典項目，那它將徹底從區(qū)域性房企質(zhì)變?yōu)槿珖苑科螅m然越秀已經(jīng)在廣州坐穩(wěn)了當(dāng)?shù)胤科笠桓绲奈恢茫本┤允侨珖鎴D中不可或缺的重要戰(zhàn)略城市。
面臨機遇的同時，越秀也面臨著風(fēng)險。由于越秀已經(jīng)連續(xù)三年每年斥資數(shù)百億拿地，其短期負(fù)債規(guī)模也大幅增加，同時經(jīng)營性現(xiàn)金流從2021年至2022年第三季度，均為負(fù)值。
這些埋藏的風(fēng)險都在蠢蠢欲動，時刻考驗著越秀的運營能力。如果越秀能通過負(fù)債擴張最終實現(xiàn)平穩(wěn)的規(guī)模性發(fā)展，那也是市場所期待的，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)很久沒有看到身強體壯的“黑馬”了。
01
“不差錢”的越秀短債激增
銷售額逆市增長是越秀敢于持續(xù)拿地擴張的底氣。
2022年全年，大部分房企銷售額同比下滑40%~50%，而越秀銷售額為1250.3億元，同比逆市增長8.6%，完成全年銷售目標(biāo)的101.2%。
進入2023年，越秀依然保持上漲態(tài)勢，1月銷售同比上升約76.3%，達(dá)到88.84億元；合同銷售面積約為23.65萬平方米，同比上升約21.0%。
這個1月的數(shù)據(jù)值得看一下，因為中間有一周是春節(jié)假期，而去年1月銷售額是50.4億元，同比下降約44%。顯然，越秀在今年1月是借勢疫情防控放開的利好趨勢，加大了推售力度，加上去年的基數(shù)比較低，才取得了同比大增近八成的數(shù)據(jù)。
銷售端穩(wěn)了，越秀在土地市場上就沒有后顧之憂，近三年來，越秀的土地投資支出不斷增加，每年的土地投資都在400億左右。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，越秀土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元；2021年，越秀地產(chǎn)拿地支出444.8億元，新增37幅地塊；2022年受行業(yè)影響，越秀拿地金額縮減至約346億元，但拿地數(shù)量仍達(dá)到30幅。
在加大土地投資的同時，越秀每年的新增融資也在大幅增加。
2020年，越秀新增融資177.1億元。到了2021年，越秀新增融資高達(dá)438.3億元，其中境內(nèi)融資約289.4億元，境外融資約148.9億元，總借款約755.3億元。
據(jù)不完全統(tǒng)計，越秀去年至今境內(nèi)外發(fā)債融資額度已達(dá)256.53億元。此外，浦發(fā)銀行、工商銀行等銀行也為越秀提供意向性融資，其中工商銀行為越秀提供不低于300億元的金融支持額度，用于房地產(chǎn)并購、保障性租賃住房、城市更新、公募REITS等業(yè)務(wù)。
但在投融資快速增加的同時，越秀的債務(wù)端也開始出現(xiàn)大幅上升。
2020年越秀未來一年到期的借貸總額約為165.76億元，是2019年的
2.32倍；
2021年這一數(shù)字上漲至298.01億元，同比增加約
133億元；
最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年第三季度末，越秀一年內(nèi)到期借貸約為179.2億元。
越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在2022年業(yè)績會上曾表示，公司“不差錢”。對于有著雙重國資背景的越秀來說，確實有這份底氣，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額也連續(xù)五年增加。
但仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，2022年上半年，越秀的貨幣資金為390.54億元，剔除受限資金后為260.68億元，而公司一年內(nèi)到期借貸為269.59億元，賬面資金并不能完全覆蓋到期借款。
更值得注意的是，越秀三大現(xiàn)金流中，投資性現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)五年為負(fù)，而經(jīng)營性現(xiàn)金流為-46.76億元，是2018年以來首次為負(fù)，截至2022年第三季度這個數(shù)字依然為負(fù)。
明源地產(chǎn)研究院曾發(fā)文解釋稱：
經(jīng)營性現(xiàn)金流為正歷來是房企穩(wěn)健經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)。
萬科就被屢屢提及其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正的穩(wěn)健標(biāo)志，因為經(jīng)營性現(xiàn)金流的流入以回款為主，而流出以拿地和建安費為主，經(jīng)營性現(xiàn)金流大于零，表示回款可以覆蓋拿地，是現(xiàn)金流穩(wěn)定的重要保證，也體現(xiàn)了企業(yè)抵御流動性風(fēng)險的能力。
以此來看，越秀經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)，只有兩個原因，要么是回款降低、要么是拿地支出快速增加，導(dǎo)致現(xiàn)金流為負(fù)，短期內(nèi)快速擴張可能導(dǎo)致這種結(jié)果，但肯定不可能長期持續(xù)。
越秀的擴張腳步應(yīng)該放緩一些，等一等市場的回暖了。
02
越秀“重南輕北”，
新總裁董毅能否重拾“存在感”
2月12日，我國2022年內(nèi)地GDP30強城市名單公布，北京是唯一進入前十的北方城市，與之相鄰的直轄市天津已經(jīng)連續(xù)三年掉出前十。名單上其他幾個北方城市也很好統(tǒng)計，青島、鄭州、濟南、西安、煙臺、唐山和大連，其中有三個城市GDP在1萬億元以下。
與之對應(yīng)的是，越秀的全國戰(zhàn)略布局也是很明顯的“重南輕北”。
在越秀“1+4”的全國戰(zhàn)略布局中，廣深為主的大灣區(qū)是核心發(fā)展區(qū)域，規(guī)模第二的是華東地區(qū)，接下來是華中區(qū)域，北方區(qū)域和西部區(qū)域相對規(guī)模較小。
越秀在2022年獲取的開發(fā)項目中，有且僅有一幅北方城市的項目，位于鄭州市金水區(qū)，還是合作開發(fā)，越秀的權(quán)益拿地金額為4.22億元。
在北方區(qū)域，不算近日獲取的北京兩項目，越秀在北方開發(fā)的項目也只有7個，不僅數(shù)量少，銷售規(guī)模也比較小。
而在越秀拿下北京石景山、昌平兩地塊前幾天，旭輝華北區(qū)域總董毅正式入職越秀，擔(dān)任北方區(qū)域副總裁兼北京公司總經(jīng)理，主管投資。
董毅畢業(yè)于哈工大，2017年加盟旭輝，曾任旭輝集團華北區(qū)域總裁。2023年1月，旭輝合并華北、西北區(qū)域，董毅辭任華北區(qū)域總裁職務(wù)，隨后入職越秀。
對兼任北京城市總的董毅來說，現(xiàn)在的越秀北京和當(dāng)年的旭輝北京面臨的局面有些類似，即對集團銷售額的貢獻都很低。
2022年上半年，越秀北方區(qū)域銷售額僅24.15億元，在越秀地產(chǎn)489.1億元的總銷售額中，占比不到5%，2021年的占比也僅有4%。
由于越秀2021年才進入北京，且僅有一個合作開發(fā)項目，越秀在北京的銷售額更低，而且去化速度也很慢。
2021年5月，越秀聯(lián)合北京本地國企天恒置地首進北京，共同開發(fā)懷柔的越秀天恒·懷山苑項目。
懷山苑28棟住宅樓在2021年11月26日全部取得預(yù)售證，目前共有10棟樓處于預(yù)售狀態(tài)，預(yù)售房源381套房，其他18棟已開盤狀態(tài)。天朗數(shù)據(jù)顯示，懷山苑新增供應(yīng)1019套，可售存量947套。
截至目前，越秀天恒·懷山苑網(wǎng)簽套數(shù)只有19套，成交均價36610.6元/平米，簽約面積2252.25平米，粗略計算，網(wǎng)簽成交額約為9234萬元。
而據(jù)財報顯示，越秀在北京2021年、2022年上半年的合同銷售額合計為1.89億元，按上述成交均價推算，合同銷售面積約為網(wǎng)簽面積的2.25倍，合同銷售套數(shù)應(yīng)該在43套左右，按預(yù)售房源數(shù)量計算，去化率僅為
11.28%。
業(yè)內(nèi)營銷人士分析說，“懷山苑賣不動，主要是位置比較偏遠(yuǎn)，地處懷柔，距離市區(qū)比較遠(yuǎn)，戶型以疊拼、洋房、小高層為主，多為110平米以上的三居、四居的大戶型。”
到目前為止，越秀在北方區(qū)域獲取的開發(fā)項目9個。過去，越秀北方區(qū)域的銷售業(yè)績主要來自青島和濟南，老將董毅加盟后，越秀北京顯然要挑起主力銷售的責(zé)任。
董毅在主管旭輝北京的五年中，將旭輝北京從商辦禁售的困境中重新帶回百億梯隊，估計越秀總部對董毅的期望也不會低于100億的規(guī)模，此外還有更重要的回款能力。
在對越秀全國戰(zhàn)略有至關(guān)重要的城市，董毅的位置顯然是關(guān)鍵的，雖然不在大本營廣州，卻能決定越秀未來的發(fā)展姿態(tài)。
明輝國際（03828）發(fā)布截至2022年6月30日止6個月中期業(yè)績，收入約8.91億港元，同比增長49%；公司擁有人應(yīng)占溢利約2810萬港元，而去年同期取得公司擁有人應(yīng)占虧損約4690萬港元；每股盈利3.9港仙；擬派中期息每股1港仙。據(jù)悉，集團截至2022年6月30日止6個月的毛利同比增加75.9%至約1.98億港元。因集團采取多項措施（包括加強成本控制及加大高利潤率產(chǎn)品的銷售），毛利率較去年同期的18.9%上升3.4個百分點至22.3%。