大額預虧理由相似 多家房企 計提資產減值準備遭問詢
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近日，多家A股上市房企陸續披露了2022年度業績預告，其中中天金融、榮盛發展、中南建設、金科股份等房企預告業績將出現較大幅度的虧損，并將虧損原因歸結為地產業務收入利潤下降、開發項目利潤率下降、資產減值等。交易所對此高度關注，先后向多家上市房企發函問詢是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。
交易所關注多家房企業績預虧
2月1日，深交所對金科股份下發關注函稱，公司預計2022年歸母凈利潤虧損95億元至190億元，主要原因為房地產項目交付量和毛利率均大幅下降，公司基于謹慎性原則對存在減值跡象的資產計提減值準備。
深交所要求金科股份說明各項資產減值準備計提的具體情況及主要測算過程，并分析前期資產減值準備計提的充分性，報告期資產減值準備計提的合理性，是否存在報告期內集中大額計提資產減值準備的情形。
同日，中南建設亦收到關注函。關注函指出，公司預計2022年歸母凈利潤虧損75億元至90億元，主要原因為公司加大現房庫存去化帶來更多虧損，增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備，同時各項費用增加。
深交所要求中南建設說明2022年預計存貨跌價準備計提情況，各項開發成本和開發產品可變現凈值的具體確定過程和結果，涉及的關鍵估計及假設，是否符合相關項目所在區域房地產市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況等，并說明與2020年、2021年對應主要參數選取、測算過程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價準備計提金額預計同比增加的主要原因及合理性。
1月31日，深交所對榮盛發展下發關注函稱，公司預計2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤為-250億元至-190億元，扣非后凈利潤為-253億元至-193億元，虧損原因包括開發項目利潤率下降、資產減值等。
對此，深交所要求公司說明計提資產減值損失涉及的具體資產及項目情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。
合理計提或有利企業輕裝前行
有房企高管向記者表示，2022年房地產市場表現低迷，項目市場銷售不暢，資產價格普遍下跌，還要償還到期債務。在這樣的情況下，部分房企業績出現預虧。
該房企高管表示，每年公司都要對公司旗下的各個項目作評估，參考項目周邊的價格，然后與公司的成本進行對比。在市場低迷的情況下，項目的評估價如果低于成本價，未來會導致虧損，這時就要根據會計準則的要求，計提存貨跌價準備。但計提多少并不是由企業說了算，而是要經過反復核實和測算，要符合會計準則，基于審慎的可變現凈值和成本的差值進行確定。
具體如何確定存貨跌價準備計提的金額？有專業人士為記者舉例稱，比如在市場下行階段，一個尚未銷售的新盤房價為1萬元/平方米，總貨值為10億元。假設房企在這個項目上的總成本為15億元，那就面臨5億元的虧損，房企在其2022年年報里的存貨跌價準備計提金額就是5億元。如果2023年市場轉暖，銷售情況向好，該樓盤的公允價上升，總貨值從10億元變成了12億元，企業總成本15億元不變，則意味著企業在該項目上可以少虧2億元，這少虧的2億元通過回撥操作就可以成為企業2023年的利潤。
業內人士表示，房企進行合理的存貨跌價準備計提，或有利于企業來年輕裝上陣，以期達成更好的業績表現。
“業界普遍對于2023年的房地產市場預期向好，公司也希望在2023年能輕裝上陣。”有上市房企高管說。
300億！煙花滿城！這里產的煙花內銷總產值占全國“半壁江山”！本周，由中央廣播電視總臺財經節目中心主辦的《尋百強看中國》大型融媒體活動“新春走基層特別節目”走進湖南瀏陽、內蒙古伊金霍洛旗和甘肅靜寧。生產忙，訂單旺。今年春節，這些地方正開足馬力加油干。
湖南瀏陽：花炮產業轉型升級瀏陽花炮響遍全球
湖南省瀏陽市是著名的“花炮之鄉”，這里生產的煙花內銷總產值占全國總量的50%，出口占全國的60%。春節期間，瀏陽花炮銷售火熱，花炮廠商滿負荷生產。
湖南省瀏陽市煙花爆竹總會秘書長張明福：幾款網紅產品，帶動整個煙花爆竹銷售形勢一路飆升。瀏陽目前共有煙花爆竹生產企業441家，從業人員有將近30萬，年產值達到了301億。
近年來，瀏陽加快花炮產業供給側結構性改革，有效實現產業轉型升級，促進花炮產業向標準化、專業化、生活化、智能化方向轉型。
內蒙古伊金霍洛旗：發力新能源跑出新年開工“加速度”
春節假期返崗后，內蒙古伊金霍洛旗蒙蘇經濟開發區內一片火熱的生產景象。今年開發區全面推動新能源項目建設，新開工項目8個，新引進即將落地的項目有10個，新增工業產值預計達到300億元。
伊金霍洛旗礦產資源富集，是我國重要的煤炭生產基地，為了擺脫單一的資源依賴型經濟，近年來當地不斷調整產業結構，在做好能源保供的同時，推動產業結構綠色轉型。
甘肅靜寧：做強特色產業鏈小蘋果變 “幸福果”
作為全國鄉村振興重點幫扶縣，甘肅省平涼市靜寧縣堅持把蘋果產業培育為鞏固拓展脫貧攻堅成果、接續推進鄉村振興的大產業。目前，靜寧縣蘋果種植面積100萬畝，靜寧蘋果品牌價值160.54億元。春節期間，靜寧蘋果也進入了銷售黃金期。
甘肅平涼市靜寧縣蘋果產業從業者郭雙子：特級果平均每斤是10元左右，每天的銷售額能達到100萬元左右。
2022年，靜寧蘋果總產量達98.6萬噸，預計實現產值60億元。紅彤彤的小蘋果已經成為當地果農增收的“幸福果”。
“撿漏”“急售” 5萬元一套精裝海景房 乳山成“海邊的鶴崗”截圖自諸葛找房
憑借優質的海景、養生資源，過去十余年間，山東省威海市乳山銀灘旅游度假區(以下簡稱“銀灘”)曾迅猛發展，記者在多平臺看到“約有200個海景房小區分布在長21公里、寬3公里的銀灘上”的統計，無數“老年看房團”蜂擁而至。
如今，隨著海景房開發浪潮的退去，乳山的房地產市場也不斷衰落，新盤開發停滯不前，只留下大量“白菜價”的二手房和“鬼城”的稱號。近日，“不到十萬可買海景房”“有的公寓一平米只有幾百元”的報道，再次將乳山推至輿論中心。
“海邊鶴崗”房價跌破千元？
乳山的房價真有這么低嗎？在諸葛找房平臺上，記者看到，只有一套單價為513元的房源，但房屋用途為“寫字樓”。不過，在諸葛找房、安居客等購房平臺上，總價低于十萬元、均價約2000元—2500元的“撿漏”“急售”二手房房源比比皆是。如果對面積要求不高，僅需5-7萬元，即可購買一套30平方米的精裝修一室戶。
例如，萬豪庭海苑一套41.8平方米的房源，均價為2033元/平方米，總價僅需8.5萬元。從小區成交記錄來看，2021年3月成交的一套房源，均價為4835元/平方米，如今的掛牌價相當于“腰斬”；同為“一線海景房”，海林花園一套49平方米的精裝修房源總價10萬元，掛牌9個月后降價2萬元。
“樓梯房、高樓層，沒有物業服務，或是裝修一般、冬天沒有暖氣的話，幾萬塊確實能買到(房子)。”當地中介老齊(化名)向《華夏時報》記者坦言：“實際成交價格還能更低。房子太多了，現在很多在低價拋售，你可以好好挑一挑。”
房價極低的同時，乳山的房租也堪比“白菜價”，一套海景房的月租金僅為300-500元，長租的價格則更為低廉。以海洋明珠小區一套500元月租的房源為例，房東稱整年租可降至4000元/年。
記者注意到，上述“白菜價”房源幾乎均位于乳山銀灘。58安居客研究院院長張波告訴記者，因為“房地產過度開發、卻沒有吸引到實際的人口所導致的房屋空置”，成為銀灘二手房價極低的根源。
據乳山市人民政府官網資料，銀灘因轄區內長達21.7公里的潔白沙灘而得名，區域氣候條件宜人，空氣質量等級常年“優”，負氧離子豐富。
憑借優質的自然資源，銀灘受到了開發商的青睞。2010年3月，乳山市政府關于加快銀灘旅游度假區發展的一份文件中指出“近年來銀灘房地產業迅猛發展”。公開報道顯示，2007年—2010年是乳山銀灘開發的鼎盛時期，三年間房屋竣工的總面積達562萬平方米。截至目前，“約有200個海景房小區分布在長21公里、寬3公里的銀灘上”是公認的說法。
隨著大開發的推進，“海景”“療養”“養老”等廣告詞也吸引了廣大老年客群。
“大巴車直接從上海拉到乳山。”上海人黃玨(化名)告訴《華夏時報》記者，2013年，退休的黃玨父親在小區門口拿到一份房屋銷售傳單，被“負氧離子”“長壽之鄉”的描述深深吸引。4天的“免費旅游”結束后，黃玨父母名下多了一套乳山銀灘的房子。
老齊對于當年的熱鬧也是記憶猶新：“大巴車一輛接一輛，都是老年人。”值得一提的是，這也是乳山樓市存在“反倒掛”現象的原因：在二手房低至2千元/平的乳山，在售新盤價格卻普遍在7千至8千元。幾萬元就能買一套二手海景房的銀灘，在售新盤金鼎璽悅項目的單價甚至接近萬元。老齊解釋說：“(人)當時都是直接拖到售樓處的，有人一買好幾套，后面想出手虧本就賣不掉。沒人要，二手房不就便宜了？”
那些年，房子賣出去不少，但因為交通、醫療等硬件配套的缺乏以及寒冷的氣候，留在銀灘的外地人并不多。
渴望“濱海度假生活”的黃玨父母，買房后住在銀灘的日子屈指可數。“太遠了，沒有直達的飛機或是火車，都得從威海轉。”黃玨解釋說，以火車通行為例，從上海虹橋站出發，需要先耗時近7個小時到鹽城，再從鹽城換乘約2小時到威海。之后還需坐大巴到乳山，“差不多要折騰一天了”。
與此同時，潮濕與寒冷也是難以回避的問題。因為氣溫較低，除了夏天可以來避暑，其他三季銀灘不少海景房都處于空置狀態，而“一線海景房”斑駁與發霉的墻壁也讓老人覺得這里“比上海還潮”。最重要的是，隨著年歲漸長，黃玨的父母愈發重視醫療配套。但相比醫療資源在全國數一數二的上海，乳山顯然不是一個好的選擇。
2022年的夏天，有游客曬出銀灘的夜景，白天鱗次櫛比的海景房，晚上亮起的燈光卻只是星星點點，這也讓銀灘多了一個“鬼城”的稱號。“沒人來的地方，房價能不跌嗎？”老齊顯得有些無奈。
監管層多措并舉盤活市場
事實上，隨著海景房開發浪潮的退去，乳山的房地產市場早在數年前便衰落。據乳山市統計局發布的國民經濟和社會發展情況公報，2010年，該市房地產開發投資64.43億元，比上年增長27.79%。但從2014年開始，乳山的房地產開發投資便開始大幅度下滑，2014年全市房地產開發投資完成36.32億元，同比下降52.46%。到2018年，乳山的房地產開發投資僅為23.38億元。
2019、2020兩年，乳山市沒有公開該市房地產開發投資的具體數據，只透露2019年的房地產開發投資同比增長7.03%。之后，2021年，全市房地產開發投資41.62億元，同比下降31.4%；2022年前三季度，房地產開發投資20.93億元，同比下降32.3%。
面對房地產市場的持續下行，乳山市政府近年采取了多項措施，完善城市基礎配套的同時，也加緊盤活銀灘存量二手房、盡力“穩樓市”。
例如，乳山在濱海新區規劃設置了10條公交線路，其中4條線路到達市區，6條線路在銀灘區域內運行；日投放45輛車運行，占全市日投放車輛總數25%；為滿足銀灘居民日常醫療需求，還新建了二級乙等綜合性醫院，引進華慈醫院等。
在房地產開發方面，2015年，乳山開始將銀灘旅游度假區的定位調整為“新城區”，建設宜居新城謀求轉型。例如，乳山銀灘取消了普通海景房的規劃審批，要求沿海所有項目在規劃上必須配套配餐中心、醫療護理、文化娛樂等服務，打造“養老養生天堂”。
另一方面，乳山市也加強了對銀灘樓市的監管力度。其中，2020年末，乳山召開房地產健康發展座談會，強調將完善房地產市場監管機制，運用大數據對房產銷售產業鏈進行全過程監管，探索購房冷靜期機制，從制度上規避退房退款難問題。2021年末，為規范海景房銷售市場，乳山市又結合銀灘住房市場特點推行了包括“看房團”備案、信息主動公開、權利義務告知的“六步購房法”。
在2022年工作計劃中，乳山市住房和城鄉建設局強調“多措并舉，加強房地產市場監管”，提出加強海景房銷售過程監管，對存在落實政策不力、銷售過程不規范等問題的開發企業進行約談、責令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等。
“人走了”和“人不來”
盡管如此，業內人士仍直言，結合樓市行情和人口、產業的現狀來看，當地市場需求依然有限，短期內市場熱度仍難恢復。
“鶴崗是由于資源性產業萎縮，導致大量人口流失產生房屋空置；乳山是房地產過度開發、卻并沒有吸引到實際的人口所導致的房屋空置。”張波認為：“換言之，鶴崗是住的人離開了，而乳山是根本沒有吸引到人來住。”根據乳山年鑒，2021年，該市辦理戶口遷入873人、戶口遷出3567人。
整體來看，2021年，乳山市總人口為536051人，比上年(2020年)減少5976人；2021年全年出生人口2416人，出生率4.48‰；死亡人口5740人，死亡率10.65‰，人口自然增長率-6.17‰。另一方面，該市老齡化程度持續加深：截至2021年12月底，60歲以上老年人185472人，占乳山市總人口34.6%，比上年增長1.3%。
張波建議，目前乳山應該更多發展產業配套、拉動更多人口流入，而非單一通過旅游資源來吸引人群。“產城融合、宜居宜業，同時兼顧旅游資源，或許更有利于閑置房產的去化以及城市未來長期發展。”張波說。
明輝國際（03828）發布截至2022年6月30日止6個月中期業績，收入約8.91億港元，同比增長49%；公司擁有人應占溢利約2810萬港元，而去年同期取得公司擁有人應占虧損約4690萬港元；每股盈利3.9港仙；擬派中期息每股1港仙。據悉，集團截至2022年6月30日止6個月的毛利同比增加75.9%至約1.98億港元。因集團采取多項措施（包括加強成本控制及加大高利潤率產品的銷售），毛利率較去年同期的18.9%上升3.4個百分點至22.3%。