• 1、全球最觸目驚心的房地產(chǎn)崩潰輪回，什么時候降臨到中國頭上
• 2、2016年房價下跌還是上漲?看這五條理由
• 3、2016房價面臨暴跌
• 4、有沒有其他國家歷史上的房價崩盤的記錄

　潮起

二十世紀(jì)初，美國經(jīng)濟進入歷史上最繁榮的時期。

首先是工業(yè)革命的升級，汽車、電話、電力工業(yè)不斷進步，帶來了生產(chǎn)效率的飛躍。其次是歐洲的一戰(zhàn)，帶來對軍工設(shè)備、食品、醫(yī)藥等的強烈需求。資本家們拼命擴建工廠，招攬從農(nóng)村涌進城市里來的孩子，將城市化浪潮推向了高峰。

▲20年代美國汽車工人

到了20年代，一個強大的美國中產(chǎn)階層形成了。到處都是工作機會，獎金豐厚，假期眾多，人們都可以買得起小汽車玩自駕游了，買房增值保值更加成為了大家的共識。

這種現(xiàn)象在半個世紀(jì)之后的日本同樣上演。

1973年的石油危機過后，日本經(jīng)濟迅速恢復(fù)，其節(jié)能型小汽車在全球廣受歡迎，尤其是在美國市場上將通用、福特、克萊斯勒打的丟盔棄甲。家電、高鐵、電子游戲等產(chǎn)業(yè)也得益于新技術(shù)的進步，迅速興起。持續(xù)的貨幣貶值，使得出口業(yè)的競爭力更加強大。

▲80年代大蕭條前的日本

1980年代中期，日本外匯儲備超過4000億美元，占當(dāng)時世界外匯儲備的一半。日本也取代了美國，成為世界上最大的債權(quán)國。豪起來的日本人到全世界去收購、旅游、爆買，當(dāng)然最剛需的還是日本的房子。

東南亞也有過這一段似曾相識的榮光。

▲80年代,喬治敦,檳城,馬來西亞

80年代日本富起來之后，大量的資本跑到東南亞去投資，那時候的新馬泰就像一片處女地，工資低廉，民風(fēng)淳樸。豐田、日立、東芝的工廠紛紛在泰國、馬來西亞建起來，工業(yè)化迅速發(fā)展。熱帶的陽光海灘，相對完善的基礎(chǔ)設(shè)施，也使得這里成為了極具誘惑力的旅游勝地和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)地。

中國的黃金十年更是歷歷在目。

每年的春運期間，浩浩蕩蕩的農(nóng)民工返鄉(xiāng)潮和奔赴沿海打工的人潮，都讓人感概這人類歷史上最壯觀的遷徙。推動這一切的改革開放、匯率貶值、入世、人多力量大、亞太產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、公路港口機場電廠建設(shè)……就像一曲震耳欲聾的宏大交響樂，將城市化和工業(yè)化的需求交織在一起，也釋放了新富起來的一代人對買房的強烈熱情。

每一段的浪潮涌起，都是來自真實需求的推動。尤其是技術(shù)革命、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的快速生產(chǎn)力提升，極大的膨脹了全社會的財富購買力，而其中最大的一項支出通常就是房子。

洪水

1925年，大英帝國恢復(fù)戰(zhàn)前的金本位制度，英鎊兌美元由之前的1兌3.4 升值至1兌4.866 。這件事帶來的一個結(jié)果就是，美國對英出口的加速上漲，歐洲資本大量流入美國。洪水開始泛濫。

另一方面，1920-1929年期間美國連續(xù)出臺有利于富人的減稅政策 ，再加上壟斷家族對中小企業(yè)的擠壓，使得整個社會的財富越來越集中到了上流階層的手中。這群人的財富大部分都不會花在消費上，而是用于各種可以資產(chǎn)增值的投資，比如股市、房市，哪邊升值得快就往哪邊砸。

在日本，這樣的現(xiàn)象本來是殊途，后來竟奇妙的同歸了。

廣場協(xié)議之后，日元開始大幅升值，三年的時間就漲了86%。眼看日元天天漲，依靠出口的日本企業(yè)唉聲嘆氣，關(guān)懷備至的好家長日本政府連忙出臺了一系列“穩(wěn)增長，擴內(nèi)需”政策。 這種政策全天下都是一個套路：降利率。

從1986年1月到1987年2月，日本銀行連續(xù)5次降低利率，將中央銀行貼現(xiàn)率從5%降低到了2.5%，為當(dāng)時世界之最。利率降下來，貨幣洪水就開始泛濫了。但實業(yè)仍然是不好做啊，于是在此間的數(shù)年，日本國內(nèi)的資金開始大量進入股市和房地產(chǎn)，股價扶搖直上，樓市四處暴漲。

日元升值，最得益的就是新馬泰地區(qū)了。

因為這些地區(qū)采取的是和美元掛鉤的固定匯率制度，同時從1986年開始陸續(xù)放松了對金融進出的限制。于是日元長驅(qū)直入，有投資工廠的，也有只為賺快錢而跟著來坐等升值的。1989年，泰國的住房貸款額是459億泰銖，到1996年這個數(shù)字超過了7900億泰銖，漲了17倍。

在馬來西亞，領(lǐng)導(dǎo)人制定了雄心勃勃的2020年跑步進入發(fā)達國家的計劃，強力開動固定資產(chǎn)投資的大殺器，到1997年時已為這些基建項目欠下了高達452億美元的國家外債，其中30%都是短期債務(wù)。

匯率貶值和出口暢旺，會帶來大量國際資本的涌入，比如美國、東南亞，也比如黃金十年前半段的中國。但是，貨幣升值與出口承壓，并不意味著洪水就有可能消失，因為政府為了穩(wěn)增長的需要，通常會逆周期降低利率，使得洪水的輸出龍頭從國際市場轉(zhuǎn)向了中央銀行。

日本是如此，金融危機之后的中國同樣是如此。今年以來，我國地王頻出，北上深房價問鼎世界前十，南京、蘇州、合肥、廈門房價四小龍接力，此起彼伏，地產(chǎn)中介在城市小區(qū)中三五成群，越開越多，莫不是資金泛濫的表征。

這就像是股市，本來是由基本面驅(qū)動的長牛起舞，隨著行情的深入，平均市盈率一步步攀高，這個時候的驅(qū)動力量，就從基本面需求轉(zhuǎn)向了資本的流動性過剩。

泡沫

資金多了，總是要流入有升值空間的投資渠道的。但是有些時候，政府的放縱和市場的金融創(chuàng)新則讓問題進一步邁向滾燙的沸點。

在美國，一方面是政府的不作為，內(nèi)幕交易不止，投資銀行和商業(yè)銀行混業(yè)經(jīng)營，摩根家族等豪強利用其資源買空賣空，大獲漁利。另一方面，是全新消費信貸制度的實行。1916年的《聯(lián)邦儲備法》修正案和1927年的《麥克法登法案》，允許國民銀行可以發(fā)放非農(nóng)業(yè)不動產(chǎn)貸款。

這是人類歷史上的一次偉大金融創(chuàng)新，本來買不起房的中低收入階層也可以買得起了，成倍的擴張了市場的規(guī)模，而杠桿的放大效應(yīng)也讓這泡沫變得更大、更虛幻。

在日本，一方面是銀行資本金管理制度的改革，在此制度之下，銀行必須大量補充資本金，但是由于房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重設(shè)定較低，通常只是公司貸款的一半，這使得銀行對房貸資金的去向更加鼓勵。據(jù)統(tǒng)計，1984至1989年，日本銀行對房貸的年均增長率為19.9% ，而同期的總體貸款增速只有9.2% ，增速高出了整體的一倍。

另一方面，則是日本的財閥結(jié)構(gòu)，企業(yè)與企業(yè)之間互相持股，使得一家企業(yè)通過房地產(chǎn)或股市獲利了，其他持股企業(yè)的賬面資產(chǎn)也同時增加，在向銀行貸款的時候就可以拿到更高的要價。這其實也是一種杠桿，不斷放大著整個社會的財富泡沫。

1985 年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了1988 年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長了近兩倍。1990 年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數(shù)比1985 年上漲了約90%。

在東南亞，一種從香港傳入的“炒樓花”游戲就像瘟疫一般盛行起來。

所謂炒樓花，就是在房子開建的時候交了首付，等房子還沒有建成的時候，已經(jīng)把它轉(zhuǎn)手賣掉了，在房價漲得猛的時候，快進快出，以小博大，其中的復(fù)利效應(yīng)是非常明顯的。老一輩的中國人都應(yīng)該有印象，這種炒樓花游戲也曾經(jīng)廣泛在90年代的沿海地區(qū)盛行，只不過在后來被建設(shè)部的一紙休書給禁了，明令房子必須封頂才能買賣。

而在東南亞，炒作氣氛越來越濃厚，1994年，房地產(chǎn)貸款在總貸款中的占比，新加坡33%、馬來西亞30%、泰國50%。同期房價，馬來西亞和泰國都出現(xiàn)了三年漲3倍的幅度，而到1996年的時候，曼谷的商業(yè)辦公樓空置率已經(jīng)高達50%。

只要有錢賺，資本總是在變著戲法創(chuàng)新，放大杠桿，那是一種類似于吸毒的癮，讓整個社會興奮不已，陷入一種集體性的癲癇與迷幻意識里。

在我國的變種，則是首付貸和抵押貸，前者在上半年已被封，但后者正如野火春風(fēng)般，遍地開花。房地產(chǎn)由于其昂貴的價格，高杠桿已是不可避免，最怕的，則是銀行在業(yè)績壓力下的非理性放貸失控，通過房價上漲--抵押物升值--進一步推動放貸的攀升，將泡沫一步步吹向云端。

暗涌

泡沫的吹大并不必然會立即破裂，事情總是在悄悄的起變化。

1922年，美國參議員斯特姆起草了一個關(guān)稅法案，目的是為了保護本國自主品牌抵御歐洲跨國公司的沖擊。1927年，關(guān)稅法案在斯特姆的推動下再次提升。事實上，斯姆特-霍利關(guān)稅法直到1930年6月才最終獲得通過，但是早在一年多前，其危害已經(jīng)被放大。

原因就在于，該法案將2000多種的進口商品關(guān)稅提升到了歷史最高水平，引來歐洲國家的強烈抵制，1929年，美國政府收到了34份外國正式抗議，和大量的報復(fù)性關(guān)稅措施。當(dāng)年，美國的出口額就大幅下降了50%。

日本的問題，則是在于低利率并沒有讓企業(yè)的出口競爭力獲得改善，反而鼓勵了更多的企業(yè)將資源投向來錢快的股市和樓市。于是出口更加艱難，形成一種惡性循環(huán)，股市平均收益率不斷下滑，可以繼續(xù)流入投機市場的水龍頭慢慢就枯竭了。

另一方面，隨著城市化的結(jié)束，老齡化的到來，龐大存量二手房的積累，剛需市場悄悄的關(guān)上了大門。

和美、日這種大國不同，東南亞小國們則是身不由己。

新馬泰的工業(yè)化階段仍然處于青春期，人口紅利和工資價格都很有競爭力，但是禁不住北方巨龍騰飛所引發(fā)的強烈海嘯。1994年的人民幣強制貶值，匯率從5.7調(diào)整為8.6，一下子貶值了50%，亞太產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向很快就從南流改為了北上。

另一方面，和美元掛鉤的固定匯率，也讓東南亞各國的出口業(yè)在中國面前失去了價格競爭力，實體企業(yè)的收益率開始一步步惡化。

在上個二十年的競爭中，中國大獲全勝，然而時移世易，今天的中國所面臨的問題，同樣嚴(yán)峻。

最值得警惕的，就是人口的“90后陷阱”。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，帶來的三個后果就是——

1、工人減少，議價能力提升，引發(fā)漲薪潮，制造業(yè)成本上升，失去出口競爭力。

2、房地產(chǎn)剛需市場減少，連鎖效應(yīng)則是鋼鐵、水泥等重工業(yè)萎靡，大量產(chǎn)能的過剩和虧損。

3、財富效應(yīng)減少了，能夠投資到房地產(chǎn)市場的水龍頭也在慢慢的擰緊。

人口也好，老齡化也好，很多問題都是一點點積累的，開始的時候人們并不在意，就像溫水煮青蛙一樣，直到有一天，暗涌席卷為巨浪，轉(zhuǎn)化成毀天滅地的海嘯。

刺破

隨著房價的加速上漲，越來越脫離基本面的真實需求，更多的大眾堅信房價會永遠漲下去，將所有的財富押寶在上面，甚至借債買房，危機就將一步步逼近。

在房地產(chǎn)的泡沫高峰期，通常是全社會都在討論房子，聚會在討論，媒體在討論，即使是最理性的人，原來完全不屑一顧的人也被這洶涌的房價所擊潰，傾其所有獻上首付款。人們都堅信一點，“今天不買，明天就買不到了”！

這和牛市巔峰期的輿論氛圍如出一轍。

摧毀這一切心理基礎(chǔ)的，一定不是某個智者的吶喊，狂熱中的賭徒是聽不進任何理性的聲音的。那根針，通常是赤裸裸的現(xiàn)實：錢不見了。

因為錢突然不夠用了，買方無法推動房價繼續(xù)上漲，終至引發(fā)整個市場天枰的逆轉(zhuǎn)，看到不對勁的投機者趕緊撤出，由此導(dǎo)致恐慌性的社會踐踏事件。

1929年一季度，美聯(lián)儲收縮銀根，力圖抑制過度的投機氣氛，半年后股市崩潰，大蕭條降臨。

1989年，日本央行連續(xù)5次加息，并且在政策上嚴(yán)厲限制對房地產(chǎn)的貸款，一年后股市崩潰，房價也同步反轉(zhuǎn)。

1996年，索羅斯為首的對沖基金大量拋售泰銖，泰國政府為穩(wěn)定匯率，被迫動用大量外匯儲備吸納，并調(diào)高利率嚴(yán)防死守。錢迅速被抽空，股市房市雙雙崩潰。

2004年，美國開始加息，經(jīng)過兩年多，連續(xù)17次加息以后，聯(lián)邦利率從1%上調(diào)至5.25%，低收入階層終于還不起房貸了，次級債違約開始，逐步醞釀成又一輪的金融風(fēng)暴。

縱觀歷次金融危機，幾乎每一次的泡沫刺破都和“加息”緊密相關(guān)。利率的每一次升高，都抽走了一部分錢，當(dāng)連續(xù)多次之后，大家忽然就會發(fā)覺，錢不夠用了。

于是泡沫，“啪”一聲炸裂！

深淵

房地產(chǎn)崩潰之所以可怕，就在于其市值規(guī)模在整個國家財富占比中的份量。

一般來說，房地產(chǎn)由于貸款杠桿效應(yīng)，其市值總規(guī)模通常是國家GDP的2-3倍，在社會總財富中占到一半左右的份額。相對來說，股市總市值通常只有前者的五到十分之一，而債市、期貨、收藏品市場等就更少了。

更重要的是，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈牽涉甚廣，其相關(guān)投資會占到一個國家全社會固投的一半左右，不僅僅是搬磚的，還有挖煤的，造船運鐵礦石的，造家具窗簾的，甚至國道邊服務(wù)于運輸司機的沙縣小吃，無不被一根隱形的鎖鏈緊緊扣住。

而這根鎖鏈盡頭，最重要的一環(huán)則是銀行。因為銀行貸款中，房貸的占比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，銀行也將因為巨量壞賬而深陷其中。當(dāng)銀行出現(xiàn)問題，那么所有的人都將逃不脫這噩夢的纏繞。

1929年的大蕭條中，10萬家企業(yè)破產(chǎn)，全國四分之一的人口失去工作，無數(shù)的富豪、投機者淪為乞丐。麥當(dāng)勞創(chuàng)始人雷·克洛克，被迫做了17 年的紙杯推銷員來還債，《股票大作手回憶錄》里的主角杰西·利弗莫爾，吞槍自殺。據(jù)《光榮與夢想》記載，胡佛總統(tǒng)打電話給參議員波默林，任命他主持復(fù)興金融公司。在接到電話時，波默林的口袋里只有九角八分錢，而且在他前往宣誓就職的路上，就有十個叫花子跟他要錢。

嚴(yán)重的房地產(chǎn)危機、股市危機、銀行業(yè)危機，最終演化為社會危機、軍事危機，席卷全球。

1990年代日本失去的十年中，日本全國住宅地價下跌了一半，商業(yè)用地價格下跌了七成，而跌幅最巨大的則是泡沫最嚴(yán)重的東京都地區(qū)。

迅速蔓延的危機，推倒了東京協(xié)和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖銀行、日本債券信用銀行、山一證券等180多家金融機構(gòu)。

1990 年 6-12 月，僅證券業(yè)就裁減了 14000多人。1992年，失業(yè)人口高達80-100萬人，失業(yè)率直線飆升。

在東南亞金融危機中，無數(shù)家庭淪為負(fù)資產(chǎn)階層，而最嚴(yán)重的印尼，則陷入了政府倒臺，社會騷亂，種族屠殺等的一系列動蕩之中。

2009年的美國次貸風(fēng)暴，甚至席卷到歐洲、阿拉伯世界，引爆了突尼斯、利比亞、埃及、敘利亞等無數(shù)國家的內(nèi)戰(zhàn)和政治危機。

我們將向何處

回顧歷史，十次危機九次地產(chǎn)，在一開始，通常都來自技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等帶來的經(jīng)濟繁榮，然后在社會財富的增長過程中，喚醒買房的剛性需求。接著，房價開始漲，投資屬性凸顯，越來越多精明的投資者入局。

漲的時間越長，人們越堅信“房價永遠會漲”的真理，其支持論點大致有二：

1，“政府不會允許房地產(chǎn)崩盤”；

2，“房價已經(jīng)漲了20年，如果還要漲20年才會崩盤，那我管那么多干嘛？”

我們的人生經(jīng)驗中，見過了太多資產(chǎn)價格的暴漲暴跌，商品期貨跌過，股市漲跌都好幾輪了，只有房地產(chǎn)，一直在經(jīng)歷著慢牛。因此人們越來越愿意將所有的資產(chǎn)投入到這看起來唯一安全的避風(fēng)港中，于是推動了房價的進一步暴漲。

房價漲的越快，人們便越失去理性，生怕再也買不起房子了，于是借錢、抵押也要將首付交上，當(dāng)一個痛并快樂著的有房者。這個階段中，房價租售比越來越高，就像股市一樣，平均市盈率不斷抬升，全社會都陷入了狂熱之中。

但房價是否一定會崩盤呢？

如果讀完上面的這些現(xiàn)象描述，你一定會覺得今天的中國和他們太像了，幾乎每一個問題和征象都已出現(xiàn)。崩盤，或許隨時都有可能發(fā)生。

如果是這樣的話，你讀的歷史還不夠深。

我們再讀一次歷史， 刪繁就簡。

1997年的東南亞，工業(yè)化剛剛進入青春期，因為在與中國的資源競爭中敗北而盈利惡化，危機加深，再加上索羅斯的攻擊，國家儲備枯竭導(dǎo)致流動性短缺，意外崩盤；

1929年的美國和1991年的日本，都已經(jīng)是世界上最發(fā)達的國家，城市化完成，工業(yè)化結(jié)束，需求停滯，再遇上加息、加稅等一系列的政策疊加，最終泡沫刺破。

你得到了什么啟示呢？

1、對于小國來說，競爭形勢復(fù)雜，命運由天不由我。就像小盤股，波動會很劇烈，崩盤說來就來。

比如香港，70年代以來的半個世紀(jì)中，房地產(chǎn)周期每十幾年左右輪回一次，1973年石油危機后房價下跌40%，1981年中英談判之后房價暴跌60%，1998年的金融危機中又跌了70%，2016年的這一輪旅游業(yè)寒流中，房價半年時間已經(jīng)下挫20%。

房地產(chǎn)崩盤就像過家家，什么樣的世面沒見過。

2、對于大國來說，競爭力掌握在自己手中，結(jié)局則完全不同。就像大藍籌，穩(wěn)定性要好得多。

特別是對于全球第一第二的大國來說，在追趕先進的過程中由于市場規(guī)模、潛力等各種資源都是最佳的，競爭力強大，因此通常能夠獲得持續(xù)的“轉(zhuǎn)型優(yōu)先權(quán)”。

比如中國，雖然有著這樣與那樣的諸多問題，但是環(huán)顧全球，與同樣經(jīng)濟發(fā)展水平的金磚國家相比，無疑是最強的，而與發(fā)達國家相比，人均GDP又仍然較低，因此仍然可以享有技術(shù)轉(zhuǎn)移所帶來的“生產(chǎn)力提升紅利”。

這是非常關(guān)鍵的一點。

這使得中國仍然是所有發(fā)展中國家里轉(zhuǎn)型前景和潛力最好的。這就確保了中國有極大的機會走出轉(zhuǎn)型陷阱，全產(chǎn)業(yè)的平均收益率不會跌到負(fù)數(shù)。于是房價，高高在上的房價，就得到了支撐，雖泡沫而仍不至于破裂。

事實上，我們今天的社會發(fā)展階段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危機過后，日本也經(jīng)歷了一段時間的轉(zhuǎn)型低迷，匯率貶值。但是此后，隨著轉(zhuǎn)型的成功，產(chǎn)業(yè)競爭力提升之后，企業(yè)利潤大漲，社會財富劇增，房價的泡沫就得到了緩解，繼續(xù)維持著又漲了十幾年。

3、在如今這個市道環(huán)境下，超過一半的行業(yè)都在蕭條，政府不可能加息。在中國3萬億美元的外匯儲備面前，也不可能有哪個對沖基金敢飛蛾撲火。

這就是中國與美日東南亞崩盤時的重要區(qū)別。由此我們可以相信， 這泡泡，大概數(shù)年之內(nèi)還看不到破裂的可能性。

4、對于大國來說， 房價的崩盤通常來自其國家走向世界巔峰之后。

1929年的美國，1990年的日本，都已經(jīng)是當(dāng)時世界大國中最發(fā)達的一員，產(chǎn)業(yè)競爭力強大，看似無堅不摧。但危機往往就此而孕育。

因為這個時候的社會生產(chǎn)力提升將不再能夠依靠“轉(zhuǎn)移”來獲得，于是增速逐漸停滯，再也無力追上膨脹的泡沫，在慣性作用下將泡沫吹向了無窮大。

1929年的美國，1990年的日本，房價泡沫事實上遠遠比今天的中國更加夸張。對比一下就知道了，1990年的日本，光東京都的地價就相當(dāng)于全美國的地價，1920年代后期的美國，邁阿密市7.5萬人口中就有2.5萬名地產(chǎn)中介，兩千多家地產(chǎn)公司。

承認(rèn)吧，今天的中國房價，雖然泡沫，但就整體而言，顯然還達不到美日當(dāng)年的高度。以美日當(dāng)年的泡沫程度來說，北上深的房價，對應(yīng)的或許將是紐約房價的兩倍。

就是這么瘋狂的不可思議，就像6000點的A股，2000年的納斯達克，消滅10元股，市盈率千倍萬倍，雞犬升天。

之所以會達到這樣的瘋狂狀態(tài)，因為大國盛世，信心膨脹到了極點，股市、樓市、幾乎所有的資產(chǎn)市場都在漲，更加容易讓所有人都陷入迷失狀態(tài)之中。

只有極盛，才會狂妄，才會將危機推向萬劫不復(fù)，任何人都無法阻擋。與他們相比，中國目前的這點泡沫，仍然處于社會主義的初級階段。

2016年房價下跌還是上漲?看這五條理由

2016年房價下跌還是會緩慢上漲？關(guān)于未來房價走勢眾說紛紜，有人認(rèn)為2016年樓市會陷入蕭條，供求基本面已經(jīng)平衡；有人則認(rèn)為2016年房價會繼續(xù)上漲，地方或有底牌拿出。

樓市會陷入蕭條有五大理由：

1、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。

2、央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。從時間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能來臨。

3、美元加息預(yù)期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實際意義。

4、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市或?qū)F(xiàn)大蕭條的周期。

5、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

房價會上漲，2016年地方或有八大底牌：

2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，每當(dāng)市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。

1、降首套首付：預(yù)計首套房首付比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。

2、降準(zhǔn)降息：預(yù)計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準(zhǔn)也有機會，大約在1個點左右。

3、樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。

4、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。

5、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

6、鼓勵人才購房政策。

7、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合。

8、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。

看了以上內(nèi)容，你覺得房價會漲還是會跌，只要是剛需買房，還是別等了，該出手時就出手！

（以上回答發(fā)布于2016-04-08，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn)）

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您好！

中國樓市崩盤時間表 2016年20城市房價面臨暴跌

8月底，央行再次降息降準(zhǔn)，至此，本輪央行累計已有五次降息四次降準(zhǔn)，對于樓市來講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好此次降準(zhǔn)降息之后的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年金九銀十的成交量勢必會短期反彈，金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

從未來市場價格預(yù)期來看，一線城市及部分二線城市的價格在“金九十銀”有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。

筆者不否認(rèn)接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九十銀”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣？這才是今年樓市“金九十銀”之后應(yīng)該關(guān)心的話題。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實。今年8月底“雙降”之后，雖然市場成交量價會在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會促使樓市起碼一部分城市樓市出現(xiàn)繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。具體來講，有以下六大理由：

理由之一: 樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代。這對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

從樓市大趨勢來看，當(dāng)前樓市已經(jīng)進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)

理由之二：央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條

今年 “330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從本輪央行“雙降”之后的市場發(fā)展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

因此，在央行降準(zhǔn)降息的政策利好“窗口期”，對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好五次降息四次降準(zhǔn)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加“金九銀十”甚至年底最后幾個月銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面。

理由之三：美元加息預(yù)期強烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實際意義

美元加息預(yù)期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，中國放開了外國人在國內(nèi)購房的限制。筆者認(rèn)為，放開外國人在國內(nèi)購房的限制對國內(nèi)樓市，對國內(nèi)樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實際意義。原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。即使選擇中國樓市進行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期

今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來土地市場高溢價、“地王”現(xiàn)象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果今年市場成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調(diào)整期。

無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場仍然還在復(fù)蘇的市場背景下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

從歷史經(jīng)驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

理由之五：樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險

去年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計五次降息四次降準(zhǔn)，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升，不代表未來問題會越來越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

理由之六：對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力

事實上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；對于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場；而從中長期來看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

望采納，謝謝

有的。我們的鄰國日本在20世紀(jì)80至90年代之間，就經(jīng)歷了一次巨大的房地產(chǎn)崩盤。

由于日本經(jīng)濟在20世紀(jì)80年代飛速增長，日本民眾隨后瘋狂的把自己的錢投入到房地產(chǎn)當(dāng)中。日本的銀行在此時的業(yè)務(wù)也主要是房貸。此時的東京一塊銀座五丁目鳩居堂前面的一塊空地，拍賣出了1.1億日元一平米的歷史高價，折合97萬美元一平米。

在當(dāng)時日本東京平均每平米的房價在272萬日元，中心地區(qū)的房價更是達到了1450萬日元一平米，換算成現(xiàn)在的人民幣相當(dāng)于一平米要花15萬才能買到。

到了1990年1月12日，日本股市突然遭受到了前所未有的重創(chuàng)，一度暴跌了近70%。同時國內(nèi)的金融制造業(yè)利潤大幅度下降，國際資本也紛紛逃離日本這個是非之地。日本的經(jīng)濟一下子就崩盤了。

當(dāng)時的日本除了房價的泡沫之后，很多日本的大財團早已將自己的制造業(yè)、房地產(chǎn)、商社等捆綁在一起了，所以股票崩盤后，房子的價值一下子也跟著下跌了70%，而此時日本的房地產(chǎn)泡沫也被捅了個稀爛。

所以1992年的日本政府出臺了地價稅政策，于是大量炒房囤房的人開始將自己手里的房產(chǎn)低價出售，房產(chǎn)市場供大于求，價格徹底崩盤。

擴展資料：

日本泡沫經(jīng)濟是日本在1980年代后期到90年代初期出現(xiàn)的一種日本經(jīng)濟現(xiàn)象。一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。這次經(jīng)濟浪潮受到了大量投機活動的支撐，因此隨著90年代初泡沫破裂，日本經(jīng)濟出現(xiàn)大倒退，此后進入了平成大蕭條時期。

參考資料來源-百度百科-日本經(jīng)濟泡沫