主城區(qū)終于發(fā)預售了，那些頂著烈日還要去四環(huán)外踩盤的日子真的不堪回首啊。
位于錦江區(qū)的濱江樾府項目取得了新的預售證，這是該項目第一次開盤，推出318套房源，這也是該項目僅有的全部高層房源。
其中156平方米產(chǎn)品共300套，剩余18套為127和137平方米產(chǎn)品，項目將采用精裝交付，均價17000—18000元/平方米，主力產(chǎn)品總價集中在251—282萬元，2021年年底交房。
項目在我們的讀者圈中關(guān)注度還是挺高的，這與項目所處的地理位置及其可享有的配套資源脫不開關(guān)系。
地理位置及周邊配套
錦江區(qū)、三環(huán)內(nèi)，啥都不缺但啥都不精
濱江樾府項目位于錦江區(qū)國槐街旁，北側(cè)、南側(cè)和東側(cè)均為居住小區(qū)，分別為東城印象、大觀苑和領(lǐng)域，西北側(cè)為國槐街。
具體位置如下圖，地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，城市居住屬性突出。
先說說交通配套，周邊道路交通網(wǎng)絡(luò)完善，出行十分便捷。
項目北側(cè)直線距離200米便是靜明路，兩端分別可銜接三環(huán)路和中環(huán)路。
公共交通方面，周邊有地鐵2號線和地鐵7號線的規(guī)劃，距離最近的地鐵7號線大觀站約700米直線距離，但我實地體驗，步行需約十分鐘。
其次是商業(yè)配套。
步行十分鐘范圍內(nèi)，日常生活所需都能得到滿足，但都以社區(qū)底商和商業(yè)街為主，最近的集中式商業(yè)是華宇廣場，直線距離在1.4公里左右，其次就是卓錦曼購中心。
△國槐街一側(cè)均是社區(qū)底商
最后是教育配套，這也是大多購房者關(guān)注錦江區(qū)的重要原因之一。
項目周邊1.5公里范圍內(nèi)，幼兒園到中學一應(yīng)俱全，包括新蒙特梭利雙語幼兒園、錦江實驗學校、大觀小學和成都三中等，前兩所學校與項目只有步行約5分鐘的距離。
綜合以上來看，項目的城市居住屬性突出，但在配套表現(xiàn)上，雖全但卻不精，僅能滿足基本需求，對配套品質(zhì)要求較高的購房者慎選。
周邊環(huán)境
老舊小區(qū)環(huán)繞，整體居住品相低
項目周邊布滿了老舊小區(qū)，從地理位置上來看，項目與東城印象、領(lǐng)域和上觀苑三個項目都有著非常緊密的關(guān)系。
雖然居住氛圍濃厚，但這些項目大多為拆遷安置小區(qū)，項目品相就不多說了，最主要的問題是，據(jù)我了解，在國槐街附近有很多占道經(jīng)營和游商，尤其是到晚上，情況特別突出，造成該區(qū)域的整體居住環(huán)境較差，品相較低。
關(guān)于這一點，我在地方政府留言板中看到了一則相關(guān)的咨詢和回復，看下圖。
地塊價值及項目規(guī)劃
24畝小盤，居住較純粹
據(jù)了解，濱江樾府項目是濱江地產(chǎn)今年在成都主推的高端“樾”系項目之一。
濱江地產(chǎn)在成都已經(jīng)開發(fā)的項目有濱江和城和濱江兩岸，定位均屬于剛需，并沒有過開發(fā)高端改善的經(jīng)驗，樾府項目表現(xiàn)如何呢？我們來看看。
濱江樾府項目總占地24畝，容積率3.4，商業(yè)占比不足10%。
從地塊本身來看，與此前錦江區(qū)推出的龍湖天璞和融創(chuàng)玖樾臺項目有一個共同之處，都是小地塊。
但相較龍湖天璞和融創(chuàng)玖樾臺，濱江樾府項目地塊本身的指標更佳，雖然只有24畝，但沒有太多局限性，因此更利于項目總體的呈現(xiàn)，綜合地塊本身的條件來看，我認為是優(yōu)于龍湖天璞和融創(chuàng)玖樾臺的。
在這樣的地塊條件下，濱江樾府項目規(guī)劃了6棟樓，其中6號樓為獨棟商業(yè)體，2號樓和4號樓為疊拼，1號樓、3號樓和5號樓為高層，具體規(guī)劃如下圖。
整個項目三面不臨路，唯一臨國槐街一側(cè)規(guī)劃的是獨棟商業(yè)體。住宅產(chǎn)品全部位于內(nèi)側(cè)，不受干道干擾，再加上項目整體商業(yè)占地較低，不足10%，單就項目目前的呈現(xiàn)來看，居住是較為純粹的。
產(chǎn)品表現(xiàn)
符合項目定位
本次濱江樾府推出了其全部318套高層產(chǎn)品，主力產(chǎn)品為156平方米的四房雙衛(wèi)產(chǎn)品，共300套，剩余18套為127和137平方米產(chǎn)品，數(shù)量太少，基本可以忽略不計。
我們先來看看具體的產(chǎn)品指標。
均為2梯2戶設(shè)計，3.1米的層高，綜合以上指標，我認為達到了品質(zhì)改善的標準。
具體來看看產(chǎn)品表現(xiàn)。
建面約156平方米產(chǎn)品實得面積在177平方米，采用了四房雙衛(wèi)的設(shè)計，我認為該戶型在四個方面表現(xiàn)還是相對突出的，1、純板式設(shè)計，通風采光佳；2、主臥及兩個主要次臥與客廳全部朝向主景觀面；3、全明廚明衛(wèi)；4、主臥進深5.7米，實用性和舒適性兼具。
不確定因素：精裝
濱江樾府將采用精裝交付，根據(jù)公示的信息，有兩種裝修風格，成品住宅裝修價格分別為3800.98元/平方米和3800.48元/平方米。
我今天在現(xiàn)場并沒有看到裝修配置的明細，據(jù)置業(yè)顧問介紹，至少包含了空調(diào)、地暖和新風這三大件，但由于沒有看到明細，也沒看到實體交付的樣板間，所以具體呈現(xiàn)情況未知，建議購房者仔細了解。
從裝修的定價來看，標準較高，如果能夠達到相應(yīng)的標準，相信對于項目本身的品質(zhì)而言，也是一種提升。
購買建議
項目的優(yōu)勢、劣勢和不確定性都十分突出，優(yōu)勢主要體現(xiàn)在項目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計上，劣勢主要在區(qū)域環(huán)境，不確定性在于精裝和開發(fā)品質(zhì)。
綜合這三個要素來看，我認為項目更適合兩類購房者關(guān)注，一類是對主城區(qū)有執(zhí)念的，另外一類是地緣性改善客戶。
這里插播一個段子，今天我在售樓部現(xiàn)場了解了一下，基本都是地緣性購房者，好多阿姨阿公些都是提著買菜的兜子來看房的，一對老夫婦，阿公全程嫌棄的眼神，阿姨當場就毛了，吼道：那你說買哪兒嘛？哪兒還有賣的嘛？
一個小段子，但基本能反應(yīng)周邊的供需情況，確實，可選擇性太少了。
但除此之外其它購房者，建議仔細考慮。
PS:以下為該項目本次預售信息，來源為成都房協(xié)官方網(wǎng)站。
本次將推出318套房源，其中32套房源將用于棚改貨幣化安置住戶優(yōu)先搖號、優(yōu)先選房，172套房源將用于剛需家庭優(yōu)先搖號、優(yōu)先選房。
網(wǎng)上登記時間為2018年8月8日—8月10日（共3天）（9:00—18：00）
資格核驗時間為2018年8月11日—8月15日（共5天）（9:00—18：00）
文/邱霜
來源：吳思竹微信公眾號