一則財產(chǎn)拍賣通報，讓沉寂了四個月的“光耀集團破產(chǎn)案”再次回歸公眾視野。

1月20日，據(jù)“光耀集團管理人”微信公眾號披露，根據(jù)程序，擬在阿里拍賣破產(chǎn)強清頻道處置光耀集團名下17項破產(chǎn)財產(chǎn)，起拍總價近5.5億元。

起家惠州、曾連續(xù)三年榮登“中國房地產(chǎn)企業(yè)百強”榜單的光耀集團，在2014年曝出資金鏈危機之后，如同多米諾骨牌一樣迅速墜落。

“再有3至5億元資金，光耀就能緩過來”，“只要能找到銀行支持，光耀還是有信心渡過冬天”，“只要能讓項目全面復工，保障小業(yè)主的權益，光耀愿意接受收購”，透過媒體采訪，光耀集團董事長郭耀名向外界展示了自己并不甘于“躺平”的決心，但其心心念的“白武士”最終還是沒有出現(xiàn)。

2021年9月，光耀集團正式宣告破產(chǎn)。

從銷冠到破產(chǎn)

郭耀名原名郭贊明，60后，籍貫汕尾。1990年，他從惠陽師專（現(xiàn)惠州學院）經(jīng)濟管理專業(yè)畢業(yè)。

1999年，郭耀名下海經(jīng)商。2002年，光耀集團成立，注冊資本1.21億元。憑借過人的經(jīng)商天賦，郭耀名僅用了5年時間，便將光耀打造成為惠州房產(chǎn)銷售冠軍。

（郭耀名）

2008年，光耀集團邁入快速發(fā)展階段，是年銷售額7億元，次年便升至16億元，2011年更是達到60億元。也就是在2011年，郭贊明正式改名為郭耀名，取意為“光耀基業(yè)、名揚四海”。

一片向好的光景讓郭耀名喊出“2012年完成銷售總額150億的宏大目標”。郭耀名曾說，房地產(chǎn)的門檻不太高，有了創(chuàng)新和速度，如果膽子大，誰都可以做房地產(chǎn)。

2011年，光耀集團斥資20多億元拿地，在全國上馬10多個項目，包括8個超千畝的大盤。但正是這些大額支出，給光耀埋下了禍根。2011年，房地產(chǎn)調控政策來襲，涉房貸款收緊，這讓快速擴張的光耀措手不及，資金鏈開始吃緊。

面對困境，“膽大”的郭耀名不惜選擇利率較高的民間借貸。以公開的周勃與光耀集團借款合同為例，當時光耀與其約定，借款6000萬元，期限自2011年8月19日至同年12月16日，借款利率為每月2%。

民間借貸進一步加劇了光耀集團的資金危機。2014年初，光耀在惠州的多個項目相繼傳出延遲交樓、停工、瀕臨倒閉消息。雖然光耀為了項目復工做了不少努力，但終是杯水車薪。

2017年，光耀集團向惠州市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。次年的通報則顯示，截至2018年5月2日，共有1172家債權人向管理人申報債權，申報總額逾人民幣213億元。

2021年9月8日，惠州中院裁定終止光耀集團重整程序并宣告光耀集團破產(chǎn)。

光耀做錯了什么？

光耀集團由盛及衰，特別是資金風險一步一步爆發(fā)的軌跡，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了風險啟示。

首先是發(fā)展戰(zhàn)略激進。從2009年開始到2012年的快速發(fā)展階段，光耀集團在一定程度上達到了規(guī)模擴張的目標，但擴張時機欠佳，速度太快，導致資金風險不斷累積。據(jù)其控股子公司*ST新都2013年年報披露，光耀地產(chǎn)2013年全年實現(xiàn)收入45億元，凈利潤4.8億元，全年凈現(xiàn)金流量為-1.23億元，同時還有大量的土地等待開發(fā)，資金壓力不言而喻。

在主營業(yè)務現(xiàn)金流緊張的同時，2011年，光耀又投入10多個億兩度買殼上市。由于政策等原因，兩個上市計劃最終均告失敗，這再次增加了光耀地產(chǎn)的資金壓力。

“光耀這幾年的發(fā)展方向和戰(zhàn)略出了致命差錯，攤子一下子鋪得太大，加上市場下行，整個市場的房子都不好賣，這是雪上加霜。”2014年時，郭耀名在接受媒體采訪時坦言。

（郭耀名）

光耀曾經(jīng)發(fā)生的問題，時至今日在行業(yè)內依然是個警醒。中金公司的一份報告指出，2021年以來，部分放棄為追求規(guī)模擴張，高杠桿進入新的區(qū)域且高溢價率拿地，相關政策收緊后，項目盈利效率下降、去化放緩，但債務剛性到期，因而引發(fā)流動性緊張。

第二是民間借貸。北京第一會達風險管理科技有限公司研發(fā)部總經(jīng)理湯瀅曾撰文指出，為了緩解資金緊張的問題，光耀集團開始了大量的民間借貸，高額的資金成本成為最終導致其現(xiàn)金流斷裂的直接原因，最終爆發(fā)的償債風險和信用風險，也堵上了光耀集團從銀行貸款融資的渠道，迫使光耀做出愿意接受一切企業(yè)收購的聲明。

對此，郭耀名不否認，早在2014年時他就表示，從2011年開始，光耀就借了大量的民間借貸，總共占光耀整個融資規(guī)模1/3。一般企業(yè)民間借貸只用2—3個月，而光耀用的時間長。“借了15億元左右，光利息就高達十幾億元。”郭耀名公開表示。

資金成本高企，是不少違約房企的共性特征。中金公司指出，2021年有部分違約房企發(fā)行人美元債融資占比達到45%以上，融資成本幾乎在10%以上，這類本身融資渠道相對單一的房企在美元債市場違約增加、風險偏好下降的過程中，會迅速失去外部融資補充，容易招致流動性風險。