首次遞交招股書失效后，1月18日，魯商生活服務股份有限公司（以下簡稱“魯商生活服務”）再度在港交所遞交招股書。從招股書內容來看，該公司此次的獨家保薦人同為農銀國際，經過一段時間的業績梳理及補充，在最新更新的招股材料中，該公司的在管規模明顯提升，不過營收高度依賴母公司的情況仍然存在。

近九成簽約面積位于山東

招股書顯示，魯商生活服務是扎根于山東省的綜合物業管理服務提供商，為房企魯商發展旗下物業公司。其總部位于山東省濟南市，2006年成立至今，業務范圍已覆蓋山東省幾乎所有地級市，以及北京和哈爾濱部分區域。

股權方面，魯商生活服務由魯商發展直接控股。具體來看，魯商發展和魯商創新分別持有該公司股份的95.1%、4.9%，而魯商創新為魯商發展公司的全資子公司。據悉，目前魯商發展52%的股權由山東商業所擁有，而山東商業由山東省國資委及一家大型國有企業山東國惠持股90%。天眼查股權穿透顯示，山東省國資委為魯商生活服務的疑似實際控制人。

記者了解到，2021年7月2日，魯商生活服務于港交所首次遞交招股書，在港交所“排隊”六個月后，上市申請轉為“失效”。根據彼時披露的招股書內容，截至2021年3月31日，魯商生活服務管理著65個物業，在管總建筑面積約1790萬平方米。

最新招股書顯示，截至2021年10月31日，魯商生活服務已簽約管理81個物業，覆蓋中國的12個城市，已簽約總建筑面積超過2280萬平方米，在管總建筑面積約積1950萬平方米。

從招股書來看，魯商生活服務74個已簽約物業（已簽約建筑面積2050萬平方米）及74個在管物業（在管總建筑面積約1690萬平方米）均位于山東省。按此計算，該公司近九成簽約面積都位于山東。

營收高度依賴母公司

根據招股書，魯商生活服務的物業組合涵蓋：購物中心、商業步行街、住宅樓、寫字樓和酒店。開展業務方面，物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務，是魯商生活服務的三條主要業務線，也是其收入的主要構成部分。

具體來看，2018年、2019年與2020年三個年度，魯商服務分別實現收入2.82億元、3. 21億元與4.03億元；期內相應的毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%。截至2021年10月31日止十個月，該公司實現收入約4.58億元、毛利率約25.7%。

值得一提的是，同絕大多數拆分上市的物業公司類似，魯商生活服務不管是在管規模還是物管收入方面，對母公司魯商發展的依賴程度都較高。

據招股書，截至2021年10月31日，在魯商生活服務已簽約管理的81個物業中，有45個在管物業由魯商發展開發，在管總建筑面積達1240萬平方米，占同期該公司在管總建筑面積的63.6%；從收入占比來看，截至2021年10月31日，由魯商發展貢獻的收入占魯商生活服務整體營收的比例遠超八成。

中小物企上市難度增加

中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向北京商報記者表示，中小物企上市的目的主要包含三個方面：一是通過上市募集資金，以并購、戰略合作等方式快速擴張規模、發展增值服務、打造科技平臺；二是提升品牌實力和知名度，信息披露和股票交易等本身具備較強的廣告效應，增加公眾關注度；三是促進企業資本運作靈活性增加（增發、配股、股份支付等），實施股權激勵，促進人才發展。

“可以看到，多數中小物企雖然在全國范圍內規模不大，但在屬地區域有著較強的競爭力。通過上市有助于企業進入發展的快車道，同時也有助于企業規范經營，完善治理結構，降低企業經營、財務風險。”談及魯商生活服務首度遞表失效后、迅速“二戰”港股IPO的原因，牛曉娟如是分析道。

對于部分物業企業二次遞表的現象，牛曉娟分析指出，一方面是因為2021年上游房地產行業調控政策頻發，聯交所及香港證監會問詢次數、難度增加；另一方面隨著物管行業上市企業數量增加，聯交所問詢復雜程度、細化程度均提升。

據了解，2021年共有36家物企遞表，不過最終順利上市的只有10家。從IPO進展來看，中南服務及中梁百悅智佳均是二次遞表，方最終過會；管理面積超1億平米的長城物業雖是獨立第三方物企中的典型代表，但其招股書也在2021年12月16日失效，至今仍未更新。

“中小物企相對于大企業而言，上市難度更大，在核心競爭優勢、合規經營、公司治理等方面存在一定差距。”談及現階段中小物企的上市難度，牛曉娟說道。

就赴港IPO進展相關情況，北京商報記者致電魯商生活服務方面，不過截至發稿，電話未有人接聽。

北京商報記者 關子辰 榮蕾