粵港澳大灣區非保稅物流市場正迎來“黃金時代”。1月11日，仲量聯行發布的最新數據顯示，疫情常態化下，包括廣州、深圳、東莞、佛山和惠州在內的灣區5市，非保稅高標倉市場已呈現出資源稀缺性。2021年，東莞、廣州、佛山租金同比均上漲，其中東莞漲幅高達6.8%，領漲全國。

仲量聯行華南區產業與物流服務部總監張寧表示，2021年，新冠疫情對于經濟社會活動的影響仍客觀存在。而物流地產受疫情影響最小，甚至可以說是在疫情中“受益”最為明顯的行業。

灣區5市非保稅物流倉儲市場供不應求

據張寧介紹，2021年，大灣區五市非保稅物流倉儲市場上新增了約100萬平方米的供應規模，總存量達到1000萬平方米。“但對于這5個城市而言，供不應求的局面依然存在。”

目前，灣區5市的空置率全部低于5%。其中，佛山為4.6%，惠州為3.6%，廣州為3.3%，深圳為3.1%，東莞只有1.1%。“大部分新增項目的預租情況十分理想，成為市場的新特征，核心區位的新項目基本上提前3-6個月已被提前預租完畢。即使有一些面積比較大的項目， 如接近三、四十萬平方米的園區，也是提前6個月左右就已經被全部去化掉了。”

張寧表示，正因如此，業主對于新竣工項目甚至未來短期入市新項目的定價策略均變得十分積極。“五個市場2021年平均市場租金同比升幅均比2020年加快。其中，東莞、廣州、佛山非保稅高標倉儲租金同比增長高達5-7%。”

值得一提的是，由于東莞連接大灣區中心城市和珠江東西岸的核心地位越發突出，租戶愿意支付租金溢價從而提高區域配送效率，東莞平均租金2021年同比上升約7%，領漲全國。

多因素致灣區物流市場大熱

張寧分析，自2020年初開始，疫情刺激線上消費穩步前行，“如深圳和東莞，限額以上實物網上零售額在2021年1-11月同比上升30-50%，非保稅物流需求因此持續走強。”其中，生鮮電商行業發展令人矚目，相關企業在東莞等城市完成了面積可觀的租賃成交，并推大灣區冷鏈物流需求一路走高。

其次，因為疫情常態化，越來越多租戶從區域式中央配送模式，改為采用更靈活的多點分散式配送倉儲布局：“當某個區域突然出了問題被封了，或者說某一些區域性的交通沒有那么順暢時，就需要企業采用更靈活的多點配送。”

另外，相對以往企業提倡的“零庫存”，疫情常態化之下，零售商反而希望保留20%左右安全系數的商品在倉庫里面以備不時之需。“這也導致了整個倉儲需求的明顯上升。”

展望今年，張寧表示：“對于非保稅市場需求而言，預計華南電商及第三方物流企業的租賃勢頭不減。再加上隨著粵港澳大灣區經濟增長‘新舊動能’轉換加速，包括即時零售等新興行業將繼續在新增需求占據不可忽視的重要地位。”

據該機構預測，未來12個月，將有160萬平方米物流倉儲項目入市，對于大部分市場而言，優質供應不足的局面將稍微緩解。“預計廣州、東莞、佛山等城市的非保稅物流倉儲市場空置率在短期內將繼續保持3-7%低位運行并伴隨小幅波動，但對存量項目空置率和租金影響有限。”

張寧表示，市場供應的持續增長意味著并非所有物流項目業主對于租金的議價權能繼續保持強硬，整體而言，非保稅租金2022年同比上漲幅度較2021年同期升幅加快的可能性不大。

采寫：南都記者 伊曉霞 實習生 黎子延