中國基金報記者 張燕北

第二批兩只公募REITs于日前相繼上市，各方反映積極正面。而首批9只公募REITs上市即將滿半年時間，期間幾乎所有REITs產品都在上漲，部分的漲幅甚至超過30%。公募投資人士認為，REITs基金的良好表現有與多方面因素有關，包括優質的底層資產、宏觀市場行情的變化等。

業內同時提醒道，雖然REITs有眾多的優點，首批REITs上市表現也非常優秀，但REITs的風險也不能忽視，建議投資者們結合自身情況謹慎投資。

平均漲幅19.71%

首批公募REITs上市半年“收獲頗豐”

REITs作為上市交易的品種，上市后的股價表現很重要。6月21日，首批公募REITs正式上市交易，全天漲幅達9.95%。從總成交額來看，全天9只公募REITs總成交額達到18.6億元。

而截至12月17日，在運行即將滿半年時間后，首批9只公募REITs自上市以來平均漲幅為19.71%，全部取得正收益。其中富國首創水務REIT上市首日至今漲幅最高，達37.45%，由發行價3.7元漲至12月17日收盤的5.34元。紅土創新鹽田港倉儲物流REIT近半年表現同樣領先，漲幅33.12%，12月17日收盤價3.15元。

中金普洛斯倉儲物流REIT、中航首鋼生物質REIT以及華安張江光大園REIT上市以來漲幅均超過20%，東吳蘇州工業園區產業園REIT和浙江證券滬杭甬高速REIT漲超10%。此外，博時、平安旗下公募REITs產品也斬獲正收益。

對于首批公募REITs上市以來的亮眼表現，博時招商蛇口產業園REIT基金經理胡海濱直言，“一是一級認購的時候倍數都比較高，很多投資者欠配所以上市的時候可以繼續買入；二是REITs項目基本面都比較好，有二級溢價的空間?！?/p>

紅土創新基金基礎設施投資部陳超則表示，公募REITs整體賺錢效應良好，是多方面因素共同作用的結果。其一公募REITs的產品特點結合優質的底層資產。隨著基礎設施REITs推出，使得優質基礎設施資產與REITs金融產品相結合，通過基金份額化降低了投資門檻。為市場提供了股票和債券外的可選標準化產品，擴展了個人投資者和機構投資者的投資品種。首批公募REITs在選擇項目標的時，對產權、現金流等條件提出了高要求的篩選，屬于較優質的基礎設施資產。

“其二，公募REITs的投資價值吸引存量和增量投資者。對于關注首批REITs上市的投資者前期多持觀望態度，但隨著公募項目運營穩定，市場走勢，分紅表現，存量資金出現了不斷關注公募REITs。隨著第二批產品的擴容，場外的增量資金也開始積極參與配置公募REITs產品，共同推動了公募REITs的良好二級市場表現。” 陳超進一步分析稱。

此外，陳超認為，監管層允許保險資金直接投資于公募REITs基金后。多數保險投資機構已積極參與第二批公募REITs基金份額的戰略配售與網下發行。宏觀市場行情的變化讓公募REITs備受資本青睞。今年資本市場的表現特征是高通貨膨脹、低利率，優質資產稀缺。伴隨著政策引導，部分投資風格穩健中長期的投資人，逐步關注到REITs產品配置上。公募REITs項目的基本面向好，配售與配置價值逐步凸顯。促使成為新的選擇?！?/p>

值得一提的是，REITs作為一個高分紅品種，一年最少分紅一次?，F在發行半年，已經有2個REITs開始分紅了。分紅的基準都是6月7日到9月30日，4個月時間的盈利，普洛斯每份分紅0.0522元，相比發行價收益率1.34%，首鋼綠能每份分紅0.51541元，相比發行價3.85%。

有觀點認為，強制分紅或是公募REITs二級市場表現優秀的原因之一。對此胡海濱稱，“強制分紅是REITs的特點，我認為不是二級表現好的主要原因，這個邏輯可以對比分紅穩定的A股上市公司，其股價表現跟其分紅穩定也不是特別相關?！?/p>

陳超也表示，投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產品，并在產品公告中披露了未來預測現金分派率，預測現金分派率并非保底收益率，是基金發行階段對應發行評估值的預測值。未來基礎設施基金將以90%以上經審計合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。具體實際分配金額以項目公司會資產運營情況而定，考慮持續發展、償債能力和經營現金流等因素。

適合穩健收益需求的長期投資者

在公募投資人士看來，公募REITs更適合長期持有型的價值投資者，可以分享優質項目的收益。

博時招商蛇口產業園REIT基金經理胡海濱表示，因為REITs分紅穩定、與股票、債券相關性弱，適合將資產的穩定增值作為投資目標的長期持有型的價值投資者。投資者應從區位優勢、歷史經營情況、資產附近可比資產的競爭情況、未來發展潛力、REITs管理人能力等方面考量。

“REITs產品適合穩健收益需求的長期投資者?！?紅土創新基金基礎設施投資部陳超表示，投資者可以用較少的資金參與到大型基礎設施項目中，分享優質項目的收益。REITs目前表現與股債類關聯度較低，可以優化資產配置、分散組合風險。一般市場情況下，REITs基金的風險收益高于貨幣市場基金和債券型基金，低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比債券有更長的存續期限和更高的派息率使之更加契合穩健收益需求的長期投資者。

陳超進一步建議，在選擇REITs產品時，投資者應關注不同產品底層現金流收入變化情況，收入的穩定性、細分市場變化、整體利率情況、不動產市場價格波動等，并綜合具體資產屬性、二級市場價格、現金分派率等，對REITs產品進行判斷。

事實上，基于對公募REITs發展前景的看好，目前多家基金公司都在積極籌備和推動相關業務。胡海濱表示，公募REITs未來前景廣闊，目前市場上正在推進的REITs項目據不完全統計已經有80多單了，未來兩年REITs市場有望迎來大發展。博時基金在公募REITs領域已經設立了獨立的業務部門，也從內部調撥、外部招聘了專業化的團隊，目前業務推進穩步進行。

作為首批試點發行的基金管理人之一，紅土創新基金在積累REITs管理經驗的同時，正在積極參與后續產品的儲備、整理、溝通、申報等工作。也期待未來在更大的市場上繼續有所表現。

REITs投資風險不可忽視

雖然REITs有眾多的優點，首批REITs上市表現也非常優秀，但REITs的風險我們也不能忽視。

作為專業投資人士，陳超表示，從產品流動性來看，在經歷上市初的波動之后REITs產品換手率穩定。部分炒作資金進場，可能引發公募REITs產品在場內凈值表現大開大合。特別是應關注上市初期的市場較大波動，投資者在二級市場配置時候需要充分研判。

陳超進一步提示，從產品收益來源來看，公募REITs產品具有長期可靠且具有增長性的分紅收入，還可以通過本身二級市場價值的上漲盈利。公募REITs作為長期資產配置，其內在價值不會有很大的波動，但作為場內交易的產品，二級市場也會存在市場波動的情況，對公眾投資者而言，需確保自身投資目標與產品風險屬性相匹配，以滿足投資期望。

“從產品底層資產經營情況來看，在選擇REITs產品時，投資者應關注不同產品底層現金流收入變化情況，收入的穩定性、細分市場變化、整體利率情況、不動產市場價格波動等，并綜合具體資產屬性、二級市場價格、現金分派率等，對REITs產品價值進行判斷?！?陳超說道。

此外，在陳超看來，投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產品，并在產品公告中披露了未來現金分派率，并非保底收益率，是基金發行階段對應發行評估值的預測值。公募REITs項目是權益性的產品，未設置收益率補足機制。未來基礎設施基金將以90%以上經審計合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。具體實際分配金額以項目公司會考慮持續發展、償債能力和經營現金流等因素。

對普通投資者而言，胡海濱建議仔細研究REITs項目的基礎資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出價值投資判斷。新的REITs項目剛上市往往有較大的價格波動，存在投資風險，請投資者們結合自身情況謹慎投資。

編輯：艦長