廣州共有的宅基地房屋能拍賣分割嗎？

張靜律師解答：可以。如下面這個案件，就拍賣涉案的共有宅基地房屋，共有人平分拍賣款。當然買家只能是同經濟社社員。

書節選：

認為，涉案廣州市xx區xx號房由梁1、梁2、梁3、梁4各占1/4產權份額。根據典第三百零三條的規定，按份共有人可以隨時請求分割共有的不動產。現梁1、梁2請求對涉案房屋予以分割，符合法律規定，予以支持。關于分割方式。典第三百零四條規定，共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。本案中，經現場勘察可見，涉案房屋雖共有四層，但卻只有一個大門可供出入涉案樓宇，即上下各樓層均亦只能從該一樓大門進出，且各樓層的采光、裝修亦存在較大差異，梁4對于梁1、梁2提出的樓層分配方案不予認可，且之后各方亦無法就此協商一致，在此情況下，本案難以采取梁1、梁2主張的實物分割方式進行分割。至于折價分割方式，梁1、梁2、梁3、梁4雙方未能協商一致由對方折價購買自己的產權份額，因此，也無法采取該方式分割。現梁1、梁2及梁4明確表示同意采取拍賣、變賣的方式進行分割，梁3雖予以反對，但未提交充分的證據予以佐證，故對其該主張，不予采納。綜上所述，本案宜采取拍賣、變賣共有房屋，對取得的價款予以分割的方式。梁1、梁2僅以案涉房屋為宅基地上房屋，可能存在拍賣、變賣困難等主觀臆測為由主張進行實物分割，理據不足，本院不予采納。

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廣州宅基地房買賣合同無效，拆遷補償權益如何分割？

廣州張靜律師解答：各個法官可能有差別，但關鍵是房屋價值如何認定。有的法官直接以拆遷補償協議中現金補償的價值計算房屋價值，有的法官可以評估安置房的市場價值，這樣會導致賠償金額的巨大差異。下面這個案件可以作為參考：賣家直接跟拆遷辦簽訂了拆遷補償協議，買家起訴賣家賠償拆遷損失。終認為賣家有違誠信，不通知買家就擅自簽訂拆遷補償協議，占60%過錯責任。賣家先返還購房款5萬，再賠償拆遷補償款（按拆遷補償協議中現金補償的價值計算房屋價值）的60%給買家。

書節選：

認為，關于李買家要求李賣家賠償其房屋拆遷補償損失能否得到支持的問題。合同無效后,因該合同取得的財產應當返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。合同無效所導致的損失賠償范圍除了上述購房款的實際損失之外，還包括信賴利益損失，即喪失另行向他人購買房屋所產生的房屋增值利益損失。農村房屋拆遷時的補償對價是涉案房屋價值的重要衡量標準，因此因合同無效給李買家造成的損失可參照涉案房屋拆遷補償標準進行計算。而且，因涉案房屋已經被拆除，原物返還已無法實現，涉案房屋已因拆遷轉化為拆遷利益，故本案也只能針對相應拆遷利益予以處理。根據拆遷補償協議，可以明確涉案房屋的拆遷利益包括合法合理住宅（宅基地）拆遷補償款770259.18元、簡易構筑物及附屬設施貨幣補償金額為15673元、超出280

廣州舊的宅基地房已經拆掉了，發生爭議還能打官司嗎？

張靜律師解答：如果宅基地證上登記的房屋已經拆掉了，新建了房屋，那么就不能打官司了，會以新建房屋沒有報建，違建為由不予受理。如下面這個案件，一審仍然對新建的房屋進行評估并返還房屋，賠償損失。二審認為房屋因改建已經喪失相互返還的基礎了，改判撤銷退購房款和賠償損失的判項。

書節選：

首先，案涉《見證書》簽署于1999年9月21日，根據當時施行的《土地管理》《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售；城市居民不得占用農民集體土地建住宅。案涉《見證書》約定內容為伍賣家向馬買家轉讓宅基地使用權及上蓋房屋產權，而馬買家并非該村集體經濟組織成員，各方當事人簽署《見證書》屬于《合同法》第五十二條第（四）款規定的損害社會公共利益的情形，一審認定該《見證書》無效，合法正確。

其次，伍賣家將房屋轉讓予馬買家，馬買家實際占有使用房屋二十多年，并進行了改建，各方當事人應本著誠實信用原則處理糾紛，共同構建誠信和諧新農村。原房屋因改建已喪失恢復原狀、返還原物的基礎，伍賣家亦在一審中撤回要求馬買家騰空房屋返還的請求，一審判處伍賣家退還購房款及賠償房屋差額損失，實質上是對合同無效后相互返還的法律后果的處理，但該處理缺乏事實及當事人訴請依據，應予糾正。綜上所述，改維持確認《見證書》無效的，撤銷退購房款和賠償房屋差額損失107萬的。

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