一封向政府求援的報告，向外界揭示了建業地產（00832.HK，下稱“建業”）正在經歷的難關。
報告中，因水災及疫情的雙重作用，建業直接經濟損失5.5億元，直接及間接各類經濟損失超50億元，7月以來銷售額下滑35%，回款下滑40%，可能造成違約“失信”。
一項項觸目驚心的數據，讓外界窺到了建業的實際困境，而這困境背后，建業是否存在經營危機？
翻看建業不久前發布的中期業績報告，其合同銷售金額增幅僅有3.5%，期內在手現金大幅減少51.9%，而利潤率也在逐年走低。更為棘手的是，在糧倉鄭州的表現也不盡如人意，銷售均價的下滑讓建業面臨尷尬境地。
9日深夜，建業就上述問題回復時代周報，建業集團總裁王俊肯定了報告的真實性，同時表示，從公司近兩個月來的經營現狀看，最大的難關似乎已經過去。
一封求援信
9日，一封名為《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》（下稱“報告”）在業內流傳開來。
報告為建業所書，提及7月份以來，由于汛情和疫情的雙重影響，建業已出現重大風險和危機，請求得到政府的援助。
報告將建業所遭受的損失分為直接經濟損失、經營性損失、運營性損失，其表示，水災之后，建業大量在建項目、文旅項目等嚴重受損，直接損失達5.5億元；由于經營受到嚴重沖擊，如疫情持續至年底，則經營性損失將達到8億元。
同時由于地產、酒店、商場、文旅等項目停工停業，但需支付巨額運營成本約3億元，同時累計銷售及回款，約減少30億元；重點強調其櫻桃溝足球小鎮項目，由于道路沖斷，復建無期，將造成15億元無效資產。
以上全部經濟損失共計超過50億元。
報告一出，業內嘩然，作為河南省的代表企業，千億房企軍團一員，建業也要走上爆雷之路嗎？
展開全文9日深夜，建業就上述問題回復時代周報。建業集團總裁王俊肯定了報告的真實性，他表示，該報告的出臺背景是基于河南省“萬人助萬企”活動的展開，政府部門主動深入企業紓困。
報告中提到的重點項目櫻桃溝足球小鎮受影響較大，水災導致通往櫻桃溝的路橋完全被沖毀，兩條路橋以及地基均被破壞，下方已經出現空洞，而這兩條路橋是通往櫻桃溝足球小鎮的唯一道路。
然而路橋的修復和建設不歸屬于建業，是市政工程的一部分，且修橋和單純修路的技術難度不可同日而語。
王俊表示，針對足球小鎮的投入已經達到15億元，而目前受災較重且短時間內恢復難度較大。網傳一份建業對投資者的回復中提到，建業已于水災之前將6-7億元的土地款付清，且支付3億元用于該小鎮的文旅設施建設，其中有價值1.1億元的兒童樂園及山地自行車賽道，而該賽道目前已經被完全沖毀。
除足球小鎮外，災情和疫情阻斷了“只有河南·戲劇幻城”的客流，該文旅項目由建業投資60億元打造，僅運營45天便停業45天。目前建業旗下兩大文旅產業均受到不同程度的影響。
同時，建業方面還表示，水災和疫情也影響了建業住宅項目的施工、銷售進度。部分在建樓盤在洪水中受到不同程度的損壞，工期被拉長。疫情出現后，鄭州市部分區域、以及商丘、三門峽等市出于限制聚集考慮，叫停了工地施工和售樓處運營。
王俊表示，在沒有明令要求的城市，銷售進度也因疫情大打折扣。上述影響使得公司面臨潛在的工程逾期風險，同時回款節奏也受很大影響。
無論是文旅城還是住宅銷售，這封求助報告只有一個指向：現金流。在去杠桿的大背景之下，一旦企業銷售環節出現停滯，回款無法及時跟上，則現金流無法滾動，企業很可能面臨運轉失靈的局面。
根據建業發布的2021年上半年業績報告，當期建業非受限現金及現金等價物為約為108.72億元，較2020年底的226.19億元同比下降51.9%。
對此，王俊解釋稱，疫情影響下，建業去年上半年的土地支出較少，而到了今年，建業則花費85億元購置土地，這成為現金流同比下滑的原因之一；此外，今年6月實現合同銷售額約95億元，占上半年銷售額約30%，占比較大，然而這部分銷售回款具有滯后性，導致現金總額減少。
王俊表示，建業的現金流正在改善，公司內部預計，截至9月底，賬面非受限資金將達到152億元，這主要得益于7月和8月的銷售業績及回款支撐，建業方面表示，7月份銷售回款為35億元，8月份銷售回款45.4億，經營性現金流均為凈流入。
公司管理層預計，9月份的合約銷售總額還會繼續增長，并預計可以獲得超過50億元的銷售回款。
初露疲態
從管理層的表態不難看出，建業似乎已經走出洪水和疫情的雙重陰影，然而這封求援信仍然給了外界一個管中規豹的機會。
建業的基本面是否已受到接連不斷的宏觀調控的影響？
“河南王”建業的規模化始于2016年，獲利于當年的“去庫存”和“棚改貨幣化”，經過一年的銷售周期，其2017年的銷售額達到304.15億元，同比上一年增長51%，克爾瑞排行榜位列52位，而2016年的建業在排行榜中僅處于74位。
此后，建業飛速發展，2018年合同銷售金額同比近乎翻倍，至732.66億元，2019年正式進入千億軍團，銷售額達到1011.5億元。
轉折來自2020年，當年建業實現合同銷售金額1026.42億元，同比僅增長1.5%，增幅近乎停滯；其中，重資產項目合同銷售額683.39億元，同比減少4.8%。
2021年上半年，建業銷售額仍然沒有太大起色，當期實現重資產合同銷售額310.5億元，同比增長3.5%。而對于今年全年的重資產部分銷售計劃，管理層此前曾從800億元下調至700億元。
公告顯示，建業1-8月共實現合同銷售額386.30億元，僅完成全年計劃的55.2%
回看近兩年財務報告，建業除了在銷售規模上停滯不前，在負債、現金流等方面均出現不同程度的問題。
根據2021年中期業績報，當期，建業賬面現金及現金等價物為約108.72億元，同比2020年底的226.19億元大幅下降51.9%。
受此影響，建業今年上半年的凈負債比率達到92.6%，這一數字在2020年底只有13.6%。
除在手現金的大幅減少，今年上半年建業的經營性現金流呈現凈流出態勢，為-33.39億元，而這一數字在2020年底為47.74億元；同時，籌資性現金流凈流出量繼續擴大至-76.76億元，同比上一年大幅下降496.97%。
種種跡象表明，建業無力繼續擴張。
而更加棘手的是，建業的利潤率也在逐年走低。2019年，建業毛利率下滑24個百分點至26.02%，2020年繼續下滑23個百分點至19.85%，今年上半年繼續下滑至17.87%，屬于行業低位。
吞噬利潤的是較高的成本，今年中期業績報顯示，當期建業銷售成本為167.2億元，同比上一年大幅增長68.4%。
銷售均價的下滑也是利潤走低的原因之一。報告顯示，見年上半年，在建業最大的糧倉城市鄭州，其銷售額同比下滑36%，而其銷售面積僅下滑12%。對于固收河南的建業來說，失守鄭州，意味著失守最大的利潤來源。
2015年，掌門人胡葆森曾公開表示：在15年前，決定深耕河南的時候，就在想河南有一億人口，有120個縣市，還有那么多的鄉鎮，做到死也做不完。
這就是建業的“初心”，深耕河南。早在2002年，胡葆森就提出“省域化戰略”，要深入河南三四線城市，下沉發展布局河南。
固守一隅固然可以實現深耕理想，但面對市場周期時，企業的抗風險能力則備受挑戰，尤其是全國化浪潮撲面而來之際。
2019年中，曾出現16家房企“圍獵”洛陽景象，經過近400輪出價，在最后的較量中，碧桂園突出重圍，以1401萬/畝代價拿下洛龍區定鼎門街約100畝土地。也是在這一年，全國化的標桿恒大和融創在鄭州的拿地面積均超出建業。
土地市場的表現，是建業近幾年來發展路上的一個縮影。然而“河南王”似乎意識到問題所在，在今年年初，終于提出“大中原戰略”，要走出河南，在高鐵2個小時范圍內繼續拓展。
戰略成果如何，還有待時間考驗。地產分析師嚴躍進對時代周報表示，經歷了多家房企爆雷之后，企業和市場層面都面臨較大壓力，未來，積極研究應對策略，研判后續業務走向，或許是每個地產商都應該思考的問題。
受市場面消息影響，建業股價于昨日跳水，最低下探10%至1.56港元/股，而在建業對外公開發聲后，股價回升，截至發稿報1.68港元/股。
值班：松
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