近期，新湖中寶披露2021年半年報，公司實現營業收入74.42億元，同比上升57.19%；歸母凈利潤20.26億元，同比減少12.91%。
“三道紅線”方面，新湖中寶上半年現金短債比約為0.87，未滿足現金短債比大于1的監管標準，從去年年底的“綠檔”轉入“黃檔”。
值得一提的是，今年6月，新湖中寶被踢出滬深300指數。
地產業務毛利率大幅下降 上半年增收不增利
新湖中寶是一家經營多元業務的地產企業，主營業務包含房地產開發、商業貿易、海涂開發等，公司重點以長三角區域覆蓋的多個主要城市內開展業務。此外，公司還涉足高科技企業和金融公司的股權投資。
房地產開發是公司最主要的業務，2021年上半年收入占比超過7成。上半年，房地產業務實現營業收入53.42億元，較去年同期翻番，但未達到2019年同期水平；毛利率為28.74%，較去年同期下跌逾10個百分點。
公司合同銷售增速較快。中報顯示，公司上半年合同銷售收入為160.83億元，同比上升125.94%；合同銷售面積為69.82萬平方米，約為去年同期的1.3倍。
展開全文圖1：2017H1至2021H1新湖中寶合同銷售數據
或因房地產行業利潤承壓，新湖中寶上半年拿地表現較為謹慎，報告期內，新增土地儲備僅為18.91萬平方米，新增建筑面積僅為54.89萬平方米。
商業貿易業務僅次于房地產業務，是公司第二大創收業務，涉及的主要貿易品種為銅、黃金、化工產品等大宗商品。由于公司的商業貿易業務為傳統、簡單的轉手貿易模式，僅收取少部分轉手費用，該部分業務利潤貢獻極低。上半年，商業貿易業務合同收入約為19.2億元，營收占比超過四分之一；毛利率約為0.35%，近3年毛利率均不足0.5%。
整體來看，新湖中寶上半年實現營業收入74.42億元，同比增長57.19%。營收增幅較大主要系去年同期基數低，若與2019年同期比較，公司營收僅增長2.3%，基本持平。
圖2：2017H1至2021H1新湖中寶營業收入、歸母凈利潤、毛利率
因房地產業務的毛利率下降，公司上半年綜合毛利率較去年同期下降約4個百分點至21.38%，歸母凈利潤也有所下滑同比減少12.91%至20.26億元。
非經常性收益貢獻逾3成利潤 總資產規模縮減約14%
翻閱歷年同期財務數據發現，公司近兩年非經常性收益金額較大。2020年上半年，新湖中寶非經常性收益高達14億元，約占當期凈利潤的59%；今年上半年非經常性收益約為6億元，凈利潤占比超3成。其中，超過一半的收益來自非流動資產處置。
圖3：2017H1-2021H1新湖中寶非經常性損益的凈利潤占比
實際上，在房地產行業監管趨嚴的大背景下，新湖中寶曾多次變賣資產回籠資金，來達到降杠桿的目標。
近兩年，新湖中寶向融創中國和綠城中國出售股權交易額超過190億元。2019年，新湖中寶向融創中國轉讓啟東、溫州西灣部分地塊和上海瑪寶項目，回籠資金67億元；以36億元的價格向綠城中國轉讓上海新湖明珠城項目35%的股權。2020年，公司以約49億元向融創中國轉讓上海亞龍古城國際花園項目50%、溫州西灣項目部分項目的35%股權；以41億元的價格向綠城中國轉讓上海、沈陽、啟東等項目部分股權。
此外，公司通過減持股份變現資金。2021年7月，新湖中寶減持綠城中國2425萬股，套現近3億港元，持股比例由12.95%降至11.98%。
“賣賣賣”模式過后，公司的資產負債率下降到70%以下。但同時，公司總資產規模也同比下降14.32%至1306億元，其中轉讓房地產子公司股權導致公司存貨較去年同期減少約200億元。
三道紅線由“綠”轉“黃” 大股東高比例質押
融資方面，公司在報告期內發行共20億元的公司債券及資產支持專項計劃10.5億元，加權平均融資成本約為6.57%。上半年，新湖中寶籌資活動現金流入為113.81億元，較去年同期減少約一半，籌資速度有所放緩。
放緩借款、縮減負債后，公司不得不面對短期流動性緊張的局面。截至2021年上半年末，公司貨幣資金余額為125.8億元，但流動負債高達595.29億元，其中短期借款及一年內到期的有息負債合計為144.13億元，無法完全覆蓋短期有息負債。公司的流動比率、現金比率呈下降趨勢，短期償債能力指標進一步惡化。
圖4：2017H1至2021H1新湖中寶短期償債指標
新湖中寶上半年剔除預收款后的資產負債率、凈負債率分別為61.95%、80.81%，現金短債比約為0.87，未滿足現金短債比大于1的監管標準，“三道紅線”指標從去年年底的“綠檔”轉入“黃檔”。
另外值得一提的是，新湖中寶目前存在大股東高比例質押的情形。
公司于近期發布公告，母公司新湖集團解除質押新湖中寶2.61億股股份后，再質押新湖中寶2.845億股。公司表示，本次質押融資將用于新湖集團的經營周轉。
圖5：新湖中寶大股東質押股份情況
截至2021年9月4日，公司大股東新湖集團、黃偉、寧波嘉源、恒興力控股累計未解押股權質押數量為34.75億股，合計占其所持股份的70.79%、占公司總股本的40.41%。
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