廣州為多貸z款簽訂陰陽(yáng)合同，解除后能主張對(duì)方違約嗎？
張靜律師解答：不能。如下面這個(gè)案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽(yáng)合同，故意在陽(yáng)合同提高房款金額，終導(dǎo)致貸z款無(wú)法發(fā)放，合同不得不解除。賣家主張買家構(gòu)成違約，要求賠償違約金、利息、律師費(fèi)等，法z院認(rèn)為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽(yáng)合同，也有過(guò)錯(cuò)，故不支持其賠償請(qǐng)求。終判z決已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用各種承擔(dān)，房屋過(guò)戶回賣家，過(guò)戶費(fèi)用由買家承擔(dān)。
判z決書節(jié)選：
法z院認(rèn)為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過(guò)戶至李賣家名下。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，關(guān)于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費(fèi)、訴z訟保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)的問(wèn)題。
⒈關(guān)于李賣家主張違約金的問(wèn)題。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定,一方當(dāng)事人違約時(shí)向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據(jù)是聶買家未按約支付購(gòu)房尾款78萬(wàn)元。本案中,聶買家未取得郵儲(chǔ)銀行荔灣支行發(fā)放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽(yáng)合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時(shí)將房屋成交價(jià)設(shè)定為112萬(wàn)元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認(rèn),應(yīng)視為李賣家知道或者應(yīng)當(dāng)知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導(dǎo)致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過(guò)錯(cuò),無(wú)權(quán)主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據(jù)不足,不予支持。
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廣州丈夫擅自賣房并抵z押后，妻子能起訴過(guò)戶回來(lái)嗎？
咨詢電話：18078803465，張靜律師解答:可以，不過(guò)要先還清銀行貸z款，涂銷抵z押權(quán)。如下面這個(gè)案件，妻子發(fā)現(xiàn)丈夫擅自賣房給其弟弟，并過(guò)戶還辦理了抵z押，起訴過(guò)戶回來(lái)。在妻子愿意還清銀行貸z款的前提下，法z院就支持了其訴求。
判z決書節(jié)選：
根據(jù)《物權(quán)法》第z一百零六條第二款、第三款之規(guī)定,受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照前兩款規(guī)定。本案中,浦某銀行系善意抵z押權(quán)人,龐某作為涉案房屋的原所有權(quán)人無(wú)權(quán)向浦某銀行主張物上請(qǐng)求權(quán),其可向無(wú)權(quán)處分人即聶買家請(qǐng)求賠償損失。但鑒于龐某同意代聶買家清償涉案房屋抵z押貸z款1576669.55元(截止至2019年11月11日)并未損害善意抵z押權(quán)人即浦某銀行的合法權(quán)益,根據(jù)《物權(quán)法》第z一百九十一條第二款之規(guī)定,抵z押期間,抵z押人未經(jīng)抵z押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵z押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債z務(wù)消滅抵z押權(quán)的除外。因抵z押而產(chǎn)生的債務(wù)被清償后,抵z押的房屋不存在轉(zhuǎn)讓的限制,現(xiàn)龐某主張聶賣家、聶買家協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的訴請(qǐng)法z院予以支持。龐某代聶買家清償?shù)牡謟押貸z款及相關(guān)提前還貸費(fèi)用可另案向聶買家追償。
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廣州為多貸z款提高二手房網(wǎng)簽價(jià)格，賣家半路不配合了違約嗎？
張靜律師解答：不算。如下面這個(gè)案件，買賣雙方開(kāi)始說(shuō)好了真實(shí)交易價(jià)格169萬(wàn)，但網(wǎng)簽合同239萬(wàn)以便買家多貸z款。后賣家半路反悔，要求按真實(shí)價(jià)格遞件交易。賣家起訴解除合同，買家賠償違約金8萬(wàn)，院就不予支持。
判z決書節(jié)選：
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:鄒買家主張陳賣家承擔(dān)支付違約金80000元的法律責(zé)任是否成立。就此,本院認(rèn)為,訴z訟中雙方確認(rèn)就案涉房屋交易先后簽訂兩份不同交易價(jià)格的房屋買賣合同,且鄒買家擬通過(guò)虛z假售價(jià)239萬(wàn)元的合同辦理案涉房產(chǎn)交易的網(wǎng)簽及銀行抵z押貸z款手續(xù)。雙方當(dāng)事人所實(shí)施的該項(xiàng)房屋交易行為實(shí)屬以虛z假意思表示實(shí)施的民事法律行為,且明顯違反銀貸政策和誠(chéng)信交易原則,根據(jù)《總則》第z一百四十六條的規(guī)定,該項(xiàng)交易行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。相應(yīng)陳賣家在交易過(guò)程中拒絕繼續(xù)以虛z假報(bào)價(jià)合同完成房屋過(guò)戶手續(xù)并不存在過(guò)錯(cuò)。反之,在陳賣家明確提出可按照真實(shí)的交易價(jià)格繼續(xù)辦理網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)后,系鄒買家自身不同意繼續(xù)交易,故法z院認(rèn)定案涉房屋未能完成交易的過(guò)錯(cuò)在于鄒買家并無(wú)不當(dāng)。鄒買家要求陳賣家承擔(dān)違約責(zé)任,理?yè)?jù)不足,本院不予支持。
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廣州未到交易期限的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同有效嗎？
《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十六條：當(dāng)事人在規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣保障性住房,應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條第四項(xiàng)或者民z法總則第z一百五十三條第二款的規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效。
合同法第五十二條第四項(xiàng)：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(四)損害社會(huì)公共利益。
民z法總則第z一百五十三條第二款：違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。
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