廣州開發商因欠付打折賣房，購房者能提執行異議嗎？

張靜律師解答：即使開發商采用了規避法律的方法打折賣房，購房者在符合執行異議的條件時（查封前簽訂了合同并占有房屋，愿意將余款提存給，自身無過錯），也可以提執行異議要求中止執行。如下面這個案件，因開發商欠付，房屋被承包商申請強制執行，買家提執行異議，一審認為購房者未盡謹慎注意義務，不支持執行異議申請，二審改判支持了執行異議申請。

書節選：

關于張某在購房過程中是否存在過錯的問題。有證據表明利某公司在雙方簽約時正處于債務風險逐步暴露的過程中，其為套取資金償付債務而繞開商品房買賣合同網簽、備案、賬戶監管等相關行政管理措施，私自將房屋打折對外出售，由此嚴重損害了相關債權人的合法權益。但房地產開發企業規避監管的行為，一般商品房消費者在購房過程中難于識別，其以打折降價的方式促銷在房地產行業下行周期中也屬常見，不能因此得出其折扣幅度不符合市場一般行情的結論。并且基于生存利益至上的考量，《執行異議復議規定》第二十九條及《人院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》也未以是否存在過錯對商品房消費者的權利作出限定。因此，一審以張某在購房過程中未盡謹慎注意義務為由認定其權利不足以排除執行，屬于適用法律錯誤，本院予以糾正。

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廣州僅簽訂了認購書能起訴過戶嗎？

張靜律師解答：不能。僅簽訂了商品房認購書，一方不肯繼續履行合同的情況下，另一方只能起訴按照認購書的約定賠償，如雙倍返還定金，不能起訴要求簽訂商品房買賣合同或辦理網簽。

書節選：

關于沈某訴請城某公司與其簽訂《商品房買賣合同》,協助其辦理網簽及不動產產權證,并將不動產權證交付給沈某,能否成立。《高人民關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定:“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。”本案中,涉案《認購書》僅約定交易房屋的房號、面積、價格、付款方式,但對于交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾、面積差異的處理方式、辦理產權登記的有關事宜等并無約定,尚不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,故涉案《認購書》不應認定為商品房買賣合同,而仍屬于預約合同的性質。涉案《認購書》僅為預約合同,而網簽商品房買賣合同是雙方意思自治范疇,在城某公司不主動履行自身權利的情況下,無權予以干涉,無權強行要求雙方締約,沈某訴請要求城某公司與其簽訂《商品房買賣合同》并辦理網簽手續,依據不足,本院不予支持。沈某、城某公司尚未簽訂商品房買賣合同,對于如何、何時未作約定,沈某要求城某公司協助其辦理及交付不動產權證,理據不足,本院不予支持。

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廣州買商品房后無力供房，解除合同如何擔責？

張靜律師解答：可能會按照合同約定承擔違約責任。如下面這個案件，買家買房后無力供房，開發商起訴解除合同，一審時買家表態不想解除合同，法z院判z決按逾期付款計算違約金。二審時買家表態同意解除合同，法z院判z決按合同約定支付房價的20%的違約金40萬。

判z決書節選：

二審期間,陳買家向本院提出同意解除合同,并愿意按一審核定的190530元支付違約金。由于陳買家的該答辯意見與其在一審的答辯意見不一致,對此本院釋明告知,若不履行合同,按照合同約定將可能承擔20%違約責任,陳買家堅持解除合同,不再履行合同。本院認為,根據一審查明事實,陳買家逾期支付剩余房款已構成違約,一審基于陳光杰、陳光雄已付清合同約定購房款,并愿意承擔相應的違約責任,其違約行為并不影響合同目的的實現等,判令不解除合同并無不當。現由于陳買家明確表示不愿履行合同,系其對自身權利的處分,亦與輝某公司的請求一致,本院予以照準。本案輝某公司在合同履行過程中并無違約,陳買家明確表示不愿履行合同,屬于根本違約,依案涉合同第十三條“違約責任13.2因乙方的原因(包括但不限于逾期付款,逾期辦妥按揭手續,逾期還貸等)致使合同解除的,乙方須按總房價的20%向甲方支付違約金,”的約定,陳買家應向輝某公司支付違約金349825.2元。陳買家提出違約金過高,但未提供相應的證據,本院不予支持。因合同解除,輝某公司應將收取陳買家的購房款1749126元一并返還。

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廣州帶精裝修的房屋交樓時間如何認定？

張靜律師解答：開發商雙合同賣房，實際上就是為規避限價政策搞的一個的裝修合

同，裝修款屬于購房款的一部分，裝修時間也包含在交樓時間里。所以應以符合裝修標準的

日期為符合交樓條件的日期。如下面這個案件，就是這樣認定的。

書節選：

根據前述認定，《房屋裝修協議》為郭買家、開發商雙方以的意思表示訂立的合同，其中約定的裝修工程實際為房屋的配套裝修工程，案涉房屋應為帶裝修出售的商品房，應當符合《商品房預售合同》和《房屋裝修協議》載明的裝修標準才可具備交付條件。郭買家提供證據證實2021年4月開發商曾就裝修問題與案涉房屋所在項目業主進行溝通并通告預計裝修完成時間，說明案涉房屋未在約定期限內完成裝修，而開發商在庭審中也自認仍未完成相應裝修工程，故可認定開發商存在遲延交房的情形。開發商認為案涉房屋于2020年10月26日取得《廣州市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工聯合驗收意見書》時即具備交付條件的答辯理由，缺乏依據，本院不予采信。開發商應承擔延期交房的違約責任。

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