廣州能否以發律師函的時間認定租賃合同的解除時間？

張靜律師解答：如律師費的內容是明確告知對方要解除合同，則可以以發律師函的時間認定租賃合同的解除時間，如未明確告知，則不可以。如下面這個案件，承租z人拖欠租金，出租z人發律師函，告知如1個月內不支付租金，則有權終止合同。該函內容只是催繳，并未明確告知解除合同，終法z院認定起訴之日為租賃合同解除之日。

判z決書節選：

關于租賃合同是否已經解除的問題。根據鷹某公司與林某雙方簽訂的《租賃合同》及補充協議,林某應從2016年8月1日起按照每月6000元的標準支付租金,但林某在收到鷹某公司2018年3月5日發出的要求立即解除合同關系、交還場地及繳清費用等內容的《律師函》后,僅支付了2018年3月至2019年12月的租金,至今仍拖欠2016年8月1日起至2018年2月28日租金。由于租賃合同約定涉案場地所經營的證照等由林某自行辦理,故林某主張由于鷹某公司未協助林某辦理工商執照等手續才不繳納租金的抗辯理由,不符合合同約定,法z院不予采信。又根據《合同法》第二百二十七條規定:“承租z人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租z人可以要求承租z人在合理期限內支付。承租z人逾期不支付的,出租z人可以解除合同”,同時租賃合同約定林某“逾期一個月支付租金,甲方(即鷹某公司)有權終止本合同”等內容,林某拖欠鷹某公司一年多租金,在鷹某公司催繳后仍未履行,故對于鷹某公司要求判z決解除租賃合同的訴z訟請求,符合法律和合同約定,法z院予以支持。鑒于鷹某公司2018年3月5日發出律師函后在2018年4月13日提起本案訴z訟,故認定合同解除時間為2018年4月13日為宜。

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廣州轉租期限超過租賃合同期限怎么辦？

張靜律師解答：承租z人經出租z人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租z人剩余租賃期限的,超過部分的約定無效。

判z決書節選：

法z院認為:關于某醫院與華某公司簽訂的《房屋租賃合同》的租賃期限的問題。雙方對于租賃起租日期為2015年12月31日無異議,因合同約定租期為五年,故租賃合同期滿日應為2020年12月31日。某醫院主張雙方在實際履行中口頭約定租期至2018年5月31日,但未對此進行舉證,華某公司對此不予確認,故法z院對某醫院的主張不予確認。雙方租賃合同約定的租賃期限為2015年12月31日至2020年12月31日,該期限長于某醫院與廣東出入境檢驗檢疫局機關服務中心簽訂的租賃合同的期限,根據《z高人民z法z院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條:“承租z人經出租z人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租z人剩余租賃期限的,人民z法z院應當認定超過部分的約定無效”之規定,華某公司與某醫院約定的2018年6月1日至2020年12月31日租期無效。雙方2015年12月31日至2018年5月31日期間的租賃合同未違反法律、行政z法規的強制性規定,合法有效。

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廣州疫情期間承租z人無法回來，房屋需維修怎么辦？

咨詢：疫情期間，承租z人無法回來，租賃物的保管和維修義務有誰承擔？

張靜律師解答：雙方都有責任維修房屋，誰方便誰維修。如因不及時維修造成損失，責任按公平原則分擔。

承租z人有妥善保管承租物的義務，根據《合同法》第222條的規定，承租z人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。因疫情而無法履行租賃物保管義務的情況，承租z人應該要通知出租z人，履行通知義務。在租賃關系存續期間，出現以下情形之一的，承租z人應當及時通知出租z人：

（1）租賃物有修理、防止危害的必要；

（2）其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租z人怠于通知，致出租z人不能及時救濟而受到損害的，承租z人應負賠償責任。

出租z人也有維修出租物的義務。根據《合同法》第220條規定，出租z人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第221條規定，承租z人在租賃物需要維修時可以要求出租z人在合理期限內維修。出租z人未履行維修義務的，承租z人可以自行維修，維修費用由出租z人負擔。因維修租賃物影響承租z人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

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廣州承租z人沒有轉租權擅自轉租還能退押金嗎？

張靜律師解答：不能了。如下面這個案件，承租z人擅自轉租后被斷電，起訴出租z人賠償并退押金，就敗訴了。

判z決書節選：

法z院認為, 林（承租z人）某、朱某（出租z人）簽訂的《租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示,沒有違反法律、行政z法規的強制性規定,是合法有效的合同,雙方均應切實履行。根據合同約定,未經朱某同意,林某不能改變該租賃物業的結構及裝修,不得將該租賃物業轉租;在租賃期滿前,林某單方面提前終止合同或提前辦理退租手續,則視為林某違約,朱某將不退還合同履約保證金(押金)。從林某與杜某所簽訂《餐飲承包經營責任合同》的內容看,該合同名為承包經營合同,實為租賃合同。林某在承租期間,于2019年2月27日將涉案商鋪轉租給杜某,并將涉案商鋪交給杜某進行裝修,朱某知道后明確表示不同意,之后杜某停止裝修。林某提交的證據不能證明2019年3月7日的停電是朱某所致,故法z院對林某的該事實主張不予采納。據此,導致合同未能繼續履行的原因在于林某未經朱某同意轉租,林某的行為已經構成違約,且林某直至2019年5月19日才將涉案商鋪交還給朱某,也無證據反映林某的經營損失,故林某要求朱某退還押金、租金及賠償經營損失,缺乏依據,不予支持。

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