廣州網(wǎng)簽合同內(nèi)容與三方合同不一致，賣家能拒絕賣房嗎？

張靜律師解答：不能，三方合同一般會(huì)約定，其他合同條款與本合同不一致時(shí)，以本合同為準(zhǔn)。而網(wǎng)簽合同一般只是為了用于網(wǎng)簽，如有高貸的情況，則可能發(fā)生爭議。如沒有高貸的情況，只是對(duì)付款和過戶時(shí)間與三方合同不一致，則應(yīng)以三方合同為準(zhǔn)。賣家不能僅以此類約定不一致為由拒絕履行合同。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,《買賣合同》已明確約定“甲、乙雙方簽訂的《廣州市存量房買賣合同》(正式版)與本合同具有同等效力,不一致時(shí)以本合同為準(zhǔn);本合同未盡事宜,可由當(dāng)事人約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議;補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力”,該條款實(shí)際賦予了《補(bǔ)充協(xié)議》中“甲乙雙方確戶時(shí)間2017年3月25日前”的約定有高于梁買家、林賣家此后簽訂的《網(wǎng)簽合同》中不一致條款的效力,無論《網(wǎng)簽合同》約定雙方過戶的時(shí)間遲于2017年3月25日還是《網(wǎng)簽合同》根本沒有約定遲過戶時(shí)間,林賣家都可以依據(jù)《買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》要求梁買家在2017年3月25日前辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。此外,林賣家亦無證據(jù)證明其在梁買家簽訂《網(wǎng)簽合同》后曾要求梁買家就相關(guān)條款進(jìn)行修改。綜上,林賣家以《網(wǎng)簽合同》的內(nèi)容與《買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容不一致拒絕簽訂《網(wǎng)簽合同》進(jìn)而拒絕履行案涉房屋買賣合同,理據(jù)不足,已構(gòu)成違約。林賣家作為違約方,無權(quán)要求梁買家承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金。故就林賣家在本案中的訴z訟請(qǐng)求,法z院均予駁回。

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廣州房主他人一房二賣，真買家能起訴過戶嗎？

張靜律師解答：可以。如下面這個(gè)案件，開發(fā)商他人一房二賣，第z一個(gè)買家起訴過戶。法z院認(rèn)為第二個(gè)買家的商品房預(yù)售合同并非真實(shí)意思表示，判z決開發(fā)商與第二個(gè)買家的商品房預(yù)售合同無效，開發(fā)商配合第z一個(gè)買家辦理過戶手續(xù)。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為，歐某與國某公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。國某公司至今未協(xié)助歐某辦理涉案房屋的所有權(quán)登記手續(xù)已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。目前，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與該房屋有預(yù)售登記的購房人及抵z押權(quán)存在沖突。對(duì)此，法z院認(rèn)為，首先，關(guān)于涉案房屋存在預(yù)售登記的問題，結(jié)合（2009）越法刑初字第X號(hào)判z決書查明的事實(shí)，國某公司與李某雖然簽訂商品房預(yù)售合同并且辦理了預(yù)售登記，但本案中并無證據(jù)顯示李某曾向國某公司支付首期房款，其也未實(shí)際占有房屋。雖然從白云區(qū)人z院的生效判z決書中可見第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以證明雙方之間的買賣合同真實(shí)有效。如第三人李某與國某公司訂立的買賣合同為真實(shí)有效，其在合同訂立后按約定償還按揭貸z款，那么國某公司未按時(shí)交付房屋，但無任何證據(jù)顯示第三人李某在長達(dá)十余年的時(shí)間里曾向國某公司主張過權(quán)利。可見，國某公司與第三人李某簽訂商品房預(yù)售合同并非真實(shí)意思表示。因此，根據(jù)《通則》第五十五條第（二）項(xiàng)及《總則》第z一百四十六條第z一款的規(guī)定，國某公司與第三人李某簽訂的商品房預(yù)售合同為無效合同，因而歐某訴請(qǐng)要求確認(rèn)國某公司與第三人李某簽訂的《商品房買賣合同》為無效，法z院予以支持。

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廣州二手房買家能起訴買家遷出戶籍嗎？

張靜律師解答：不能，遷出戶籍不屬于民事案件受理范圍。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十五條：存量房屋的買受人起訴請(qǐng)求出賣人遷出戶籍,不屬于民事案件的受理范圍。

出賣人遷出戶籍對(duì)房屋買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響,買受人因出賣人拒不遷出戶籍主張解除合同并賠償損失的,應(yīng)予支持。

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1、房產(chǎn)糾紛中，起訴過戶時(shí)要注意什么？

張靜律師解答：注意申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全查封房屋，以免賣家過戶給其他人，就無法過戶給自己了。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十一條：買受人請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件,人民z法z院可以告知其申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施。

2、買家違約，賣家本可以解除合同不賣，但又收款了還能解除嗎？

律師解答：不能了，既然同意收款，表明雙方已經(jīng)協(xié)商一致修改了合同條款，過后再以此點(diǎn)來要求解除合同就不行了，不過如果過后買家又延遲付款，賣家就又可以解除合同了。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十二條：有權(quán)解除合同的當(dāng)事人繼續(xù)履行合同或者接受對(duì)方履行的,視為放棄合同解除權(quán)。

四十三、合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后,對(duì)方當(dāng)事人經(jīng)催告仍然不履行合同,守約方主張依照合同約定或者法律規(guī)定解除合同的,應(yīng)予支持。

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