廣州買(mǎi)房后樓盤(pán)被拍賣(mài)，應(yīng)起訴誰(shuí)辦理產(chǎn)權(quán)證？

張靜律師解答：應(yīng)起訴開(kāi)發(fā)商責(zé)任的承接者辦理產(chǎn)權(quán)證。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家買(mǎi)房后，開(kāi)發(fā)商因欠款導(dǎo)致樓盤(pán)土地使用權(quán)被拍賣(mài)（不包括涉案房屋），認(rèn)定應(yīng)由樓盤(pán)的承接者配合買(mǎi)家辦理過(guò)戶手續(xù)。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是鄺某要求將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記至其名下是否具有合法依據(jù)的問(wèn)題。

首先，從現(xiàn)有的證據(jù)來(lái)看，鄧1、鄧2就涉案房屋與從化中某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽有《商品房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并支付了房?jī)r(jià)款1043279元，后經(jīng)拍賣(mài)，家某公司競(jìng)得涉案房屋所在項(xiàng)目的土地使用權(quán)并進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)，但不包括涉案房屋，現(xiàn)涉案房屋登記在家某公司名下，認(rèn)定家某公司實(shí)際上被賦予涉案房屋開(kāi)發(fā)商的角色，應(yīng)協(xié)助辦理涉案房屋交易過(guò)戶的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

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廣州公寓買(mǎi)賣(mài)合同解除，電商團(tuán)購(gòu)費(fèi)能退嗎？

張靜律師解答：能退，如下面這個(gè)案件，就退還。

書(shū)節(jié)選：

信某公司是否應(yīng)向黃買(mǎi)家返還電商團(tuán)購(gòu)費(fèi)5萬(wàn)元。首先，信某公司主張其向黃買(mǎi)家提供的系中介服務(wù)，但《認(rèn)購(gòu)書(shū)》《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中未記載有中介方參與合同簽訂，《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》記載的中介機(jī)構(gòu)為案外人，并非信某公司，且黃買(mǎi)家與信某公司之間未簽訂中介服務(wù)合同，無(wú)證據(jù)證實(shí)信某公司促成了黃買(mǎi)家與林賣(mài)家簽訂購(gòu)房合同。同時(shí)，根據(jù)信某公司提交的《公寓部分代理服務(wù)合同》《銷(xiāo)售代理合同》，信某公司系受案外人委托提供涉案公寓的電商整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，而電商團(tuán)購(gòu)費(fèi)在成交的情況下作為其代理費(fèi)。上述事實(shí)與中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)向交易雙方收取中介服務(wù)費(fèi)的情形明顯不同。其次，從《購(gòu)房團(tuán)購(gòu)確認(rèn)函》的內(nèi)容來(lái)看，信某公司系團(tuán)購(gòu)組織單位，購(gòu)房人支付5萬(wàn)元的對(duì)價(jià)是享受團(tuán)購(gòu)專(zhuān)屬優(yōu)惠，即“5萬(wàn)抵8萬(wàn)一口價(jià)”，因此，可以認(rèn)定該團(tuán)購(gòu)費(fèi)應(yīng)屬于黃買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)房屋交易對(duì)價(jià)的一部分，信某公司主張?jiān)搱F(tuán)購(gòu)費(fèi)屬于中介服務(wù)費(fèi)，理?yè)?jù)不足，本院不予采納。現(xiàn)黃買(mǎi)家與林賣(mài)家之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系解除，黃買(mǎi)家并未終享受該團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，信某公司作為團(tuán)購(gòu)費(fèi)的收款人應(yīng)負(fù)有返還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的義務(wù)，信某公司返還團(tuán)購(gòu)費(fèi)5萬(wàn)元。

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廣州買(mǎi)家能起訴開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同嗎？

張靜律師解答：不能。認(rèn)購(gòu)書(shū)僅是一個(gè)預(yù)約合同，買(mǎi)家不買(mǎi)，定金沒(méi)收，賣(mài)家不賣(mài)，定金雙倍返還，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求對(duì)方簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家起訴開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就認(rèn)為民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿原則，駁回買(mǎi)家請(qǐng)求。

書(shū)節(jié)選：

關(guān)于趙買(mǎi)家主張開(kāi)發(fā)商與其簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理網(wǎng)簽手續(xù)、協(xié)助辦理并交付案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否成立。根據(jù)本案事實(shí)，開(kāi)發(fā)商以其并非合同相對(duì)方等為由拒絕按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定與趙買(mǎi)家簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，其行為已構(gòu)成違約。《典》第四百九十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”但本案中是否可強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行與趙買(mǎi)家簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等締約義務(wù)，仍需根據(jù)本案事實(shí)并結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定作出綜合判斷。《高人民關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；......”現(xiàn)雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中僅就合同當(dāng)事人、標(biāo)的、價(jià)權(quán)證，均屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下應(yīng)履行的義務(wù)范疇，在雙方無(wú)法簽訂正式合同的前提下，對(duì)其該部分主張，本院亦不予支持。

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